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Pension kaufen oder pachten: Von der Finanzierung bis zur Eröffnung

Pensionen sind für viele Urlauber eine beliebte und günstige Alternative zu Hotels. Wenn bestimmte Punkte berücksichtig werden, kann es für Betreiber sehr lukrativ sein, eine Pension zu kaufen oder zu pachten.

Familiäre Atmosphäre, überschaubarer Preis: Pensionen haben meist eine überschaubare Zimmerzahl, zusätzlich gibt es ein begrenztes Serviceangebot – zum Beispiel ein Frühstück. Von einem Hotel spricht man dagegen im Allgemeinen ab einer Zimmerzahl von 20 und dann, wenn es deutlich mehr Serviceangebote gibt – beispielsweise ein Restaurant, einen Wellnessbereich oder eine Bar. Pensionen werden mehrheitlich von Privatpersonen betrieben, während Hotels heute sehr häufig großen Ketten angehören.

Pension finanzieren: Kredite, Eigenkapital und Fördermöglichkeiten

Wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, hängt maßgeblich davon ab, ob man eine Pension kauft oder pachtet. Bei der Pacht stellt sich zum Beispiel die Frage, ob der Verpächter auch die Inneneinrichtung und Ausstattung mitverpachtet. In diesem Fall wäre der Kapitalbedarf anfangs geringer. Beim Kauf oder Neubau einer Pension sind hingegen alle Kosten zu tragen: Die für das Gebäude, für die Ausstattung und Einrichtung. Die Kosten für das Gebäude können – in der Regel bis zur Beleihungsgrenze – über ein Hypothekendarlehen finanziert werden. Für den weiteren Finanzierungsbedarf steht dann allerdings keine Absicherung mehr zur Verfügung, es muss dann ein nicht gesichertes Unternehmensdarlehen aufgenommen werden, dessen Zinsen in der Regel höher sind. Generell gilt: je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser.

Erleichtert werden kann die Finanzierung einer Pension allerdings unter Umständen durch Förderungen für Unternehmensgründer. So bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) verschiedene Gründerkredite an, die deutlich zinsvergünstigt sind. Daneben haben auch manche Bundesländer verschiedene Förderprogramme, in deren Rahmen zinsvergünstigter Darlehen, Zuschüsse oder auch Ausfallbürgschaften vergeben werden.

Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert Unternehmensgründer im Rahmen des Programms ‚Förderung unternehmerischen Know-hows durch Unternehmensberatungen‘ mit einem Zuschuss in Höhe von bis zu 3.200 Euro.

Wer arbeitslos ist und Arbeitslosengeld bezieht, kann zudem von der Bundesagentur für Arbeit einen Gründungszuschuss erhalten. Ob dieser gewährt wird, ist allerdings eine Ermessensentscheidung.

Pachten oder kaufen?

Üblicherweise sind Pensionen zu pachten und nicht zu mieten. Bei der Pacht steht dem Pächter das Recht der so genannten Fruchtziehung zu. Das bedeutet kurz und knapp: er darf Gewinne erwirtschaften und diese behalten. Damit unterscheidet sich die Pacht von der Miete, bei der nur ein Nutzungsrecht eingeräumt wird. Statt Miete zahlt der Pächter einer Pension den Pachtzins. Dieser kann fix vereinbart werden oder aber zum Beispiel auch einen bestimmten Prozentsatz des Umsatzes betragen.

Die Nutzung und Bewirtschaftung können in einem Pachtvertrag sehr individuell geregelt werden. Üblicherweise ist der Verpächter für Instandhaltungen zuständig, gewöhnliche Ausbesserungen – seien es Schönheitsreparaturen oder der Austausch verschlissenen Inventars – können dagegen dem Pächter auferlegt werden.

Pachten statt kaufen hat vor allem den Vorteil, dass die anfänglichen Investitionen wesentlich geringer sind. Allerdings ist der Käufer einer Pension irgendwann einmal schuldenfreier Eigentümer.

Rechtliche Aspekte einer Pension

Wer eine Pension kaufen oder pachten und selbst betreiben möchte, muss zunächst ein Gewerbe anmelden. Dabei stehen verschiedene Rechtsformen zur Auswahl: Wer sich für eine Personengesellschaft wie eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), offene Handelsgesellschaft (OHG) oder Kommanditgesellschaft (KG) entscheidet, hat einen vergleichsweise geringen bürokratischen Aufwand zu bewältigen, haftet für sein Unternehmen allerdings unbegrenzt auch mit dem Privatvermögen. Alternativ können aber auch die Gesellschaftsformen GmbH oder UG (Unternehmergesellschaft) in Betracht gezogen werden, in beiden Fällen ist die Haftung auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt. Der Unterscheid zwischen GmbH und UG: Bei ersterer ist ein Stammkapital von 25.000 Euro erforderlich, bei der UG reicht anfangs ein Euro; das Stammkapital muss dann aber im Laufe der Jahre aufgestockt werden. Anders als bei der Personengesellschaft ist sowohl bei der GmbH, als auch bei der UG ein Eintrag des Beherbergungsbetriebs ins Handelsregister notwendig. Zudem sind haftungsbegrenzte Unternehmen bilanzpflichtig. Personengesellschaften müssen dagegen nur dann eine Bilanz erstellen, wenn der jährliche Umsatz 500.000 Euro oder der Jahresgewinn 50.000 Euro übersteigt. Für kleinere Pensionen mit geringerem Umsatz oder Gewinn reicht eine Einnahmenüberschussrechnung aus.

Wann eine Konzession notwendig ist

In manchen Fällen ist zudem eine Konzession notwendig. Früher lag die Grenze der Erlaubnisfreiheit bei bis zu acht Betten. Nach einer Änderung des Gaststättengesetzes (GastG) kommt es nicht mehr auf die Anzahl der Betten an, sondern darauf, ob der Betreiber der Pension Getränke und zubereitete Speisen nur seinen Hausgästen oder aber auch externen Gästen anbietet. In letzterem Fall ist eine Konzession erforderlich, im ersteren nicht.

Pension: In Wohngebieten nicht immer erlaubt

Auf die Größe der Pension kann es aber dennoch ankommen. Denn in reinen Wohngebieten kann es unzulässig sein, eine Pension zu eröffnen – zumindest dann, wenn eine bestimmte Bettenzahl überschritten wird. So urteilte beispielsweise das Verwaltungsgericht Baden-Württemberg, dass es nicht zulässig ist, eine Pension mit 20 Betten in einem Wohngebiet zu betreiben (Az.: 3 S 2420/14). Wohngebietsverträglich seien nach Ansicht der Verwaltungsrichter nur kleine Beherbergungsbetriebe mit weniger als 17 Betten. In aufgelockerten und sehr ruhigen Wohngebieten wie das im verhandelten Fall gegeben war, sei die Obergrenze jedoch schon bei deutlich unter 17 Betten zu suchen.

Ob in einem reinen Wohngebiet eine kleine Pension eröffnet werden darf, ist abhängig davon, ob das Bauordnungsamt dies genehmigt, wobei es keine konkreten gesetzlichen Grenzen hinsichtlich der Bettenzahl gibt. Die Genehmigung ist vielmehr abhängig davon, ob andere Bewohner des Gebietes mit Störungen zu rechnen hätten. Gesetzliche Grundlage ist die Baunutzungsverordnung, die kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes in reinen Wohngebieten erlaubt (§3 (3), Abs. 2).

Alleinstellungsmerkmale: mit der Pension zum Erfolg

Wer mit seiner Pension erfolgreich sein will, sollte versuchen, sich durch Alleinstellungsmerkmale von der Konkurrenz abzuheben. Zwar haben Pensionen im Vergleich zu Hotels üblicherweise ein eingeschränktes Leistungsangebot, dennoch gibt es Möglichkeiten, sich positiv von den Mitbewerbern abzuheben. Einige Beispiele:

Aussagekräftiger Web-Auftritt und Präsenz in den sozialen Netzwerken: So kann man ein positives Bild von der eigenen Pension erzeugen und Kunden anlocken.

Besondere Frühstücksangebote: Bieten Sie Ihren Kunden zum Beispiel regionale Produkte, nur Lebensmittel in Bio-Qualität oder auch spezielle Angebote für Veganer an.

Kooperationen mit Ausflugsveranstaltern oder Museen steigern die Attraktivität.

Gutscheine für Gäste können dafür sorgen, dass diese zu Wiederholungstätern werden. Zum Beispiel: Das nächste Mal nur sechs Nächte zahlen und sieben bleiben.

Kostenloses W-LAN wird heute von vielen Gästen erwartet, sollte stabil funktionieren und ausreichend schnell sein.

Pension eröffnen: Wirtschaftliche und steuerliche Aspekte

Wer eine Pension kaufen, pachten oder neu errichten möchte, sollte zunächst eine Standort- und Mitbewerberanalyse durchführen, um zu klären, ob das Vorhaben überhaupt Erfolg versprechend sein kann. Dabei sollte man auch seine Zielgruppe im Blick haben und sich genau überlegen, welche Dienstleistungen angeboten werden sollen. Bei den Planungen kann man die Hilfe eines Unternehmensberaters, des Hotel- und Gaststättenverbands oder der örtlichen Industrie- und Handelskammer (IHK) in Anspruch nehmen.

Hoher Kapitalbedarf

Eine wichtige Entscheidung ist auch die Frage, ob man eine Pension pachtet oder kauft. Beim Erwerb ist der anfängliche Kapitalbedarf in der Regel enorm hoch und entsprechend der Erfolgsdruck sehr groß. Handelt es sich um eine bereits bestehende Immobilie, kann es auch sinnvoll sein, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Auch bei der Pacht sollte man – am besten durch einen Vergleich mit anderen Angeboten – genau prüfen, ob die veranschlagte monatliche Pacht marktüblich ist und ob sich ausreichende Überschüsse erzielen lassen.

Wirtschaftlichkeit berechnen

Wichtig ist zudem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese sollte sehr sorgfältig vorgenommen werden, sonst könnten wichtige Kostenpositionen falsch eingeschätzt oder gar vergessen werden. Insbesondere sollte die mögliche Auslastung realistisch eingeschätzt werden – denn nicht immer lassen sich alle Zimmer vermieten. Eine große Kostenposition sind dabei die Personalkosten, die auch dann zu tragen sind, wenn die Pension anfangs schlecht ausgelastet ist. Zu beachten ist außerdem, dass Pensionen häufig längere Anlaufphasen haben, bis der Betrieb wie gewünscht läuft. Wird eine Pension neu eröffnet und nicht im laufenden Betrieb von einem Vorpächter oder Voreigentümer übernommen, so muss bedacht werden, dass schon viele Monate vor der Eröffnung erhebliche Kosten anfallen, wenn beispielsweise schon Pacht zu zahlen ist, aber noch Arbeiten vor der Wieder- oder Neueröffnung zu erledigen sind.

Der Fiskus verdient mit

Steuerlich ist zu beachten, dass die Einnahmen einer Pension unterschiedlichen Mehrwertsteuersätzen unterliegen: Sieben Prozent werden zum Beispiel fällig auf die Übernachtung, Reinigung oder Weckdienst. 19 Prozent verlangt der Fiskus für Getränke aus der Minibar, das Frühstück oder zum Beispiel für Parkgebühren. Um die Berechnung zu vereinfachen, erlaubt der Gesetzgeber aber eine Pauschalierung: 80 Prozent des Endpreises werden dann pauschal mit sieben Prozent, der Rest mit 19 Prozent versteuert. Übrigens: Wer eine Mini-Pension mit höchstens 17.500 Euro Jahresumsatz betreibt, kann optional für die Kleinunternehmerregelung optieren: Er muss dann keine Mehrwertsteuer an den Fiskus abführen, kann aber im Gegenzug auch keine Vorsteuer für ihm in Rechnung gestellte Kosten geltend machen. Derart geringe Jahresumsätze sprechen allerdings eher für eine private Zimmervermietung als den Betrieb einer Pension, sodass die Kleinunternehmerregelung für Pensionen in der Regel wenig Relevanz hat.

Rundfunkbeitrag, Gema und Nichtraucherschutz: Diese Vorschriften sind zu beachten

Wer in den Pensionszimmern Fernsehgeräte installiert, muss für jedes Zimmer Rundfunkgebühren in Höhe von derzeit 5,83 Euro entrichten, also ein Drittel des Regelbeitrags, wobei das erste Zimmer beitragsfrei ist. Zusätzlich ist eine GEMA-Gebühr zu entrichten. Deren Höhe ist abhängig von der Größe der Pension und der Frage, ob nur Musik oder auch TV-Sendungen übertragen werden. Sogar für Musik in Telefonwarteschleifen und Anrufbeantwortern will die GEMA eine Extra-Gebühr.

Wer eine Pension kauft oder pachtet, muss noch weitere rechtliche Regelungen im Blick haben: So herrscht zum Beispiel in den Speisezimmern Rauchverbot und hochprozentige Getränke dürfen nicht an Kinder und Jugendliche ausgeschenkt werden. Sind Glücksspielaustomaten aufgestellt, muss der Betreiber der Pension dafür Sorge tragen, dass das Jugendschutzgesetz eingehalten wird. Demnach ist darauf zu achten, dass Minderjährige die Automaten nicht verwenden. Und auch ein Aushang der wichtigsten Paragraphen des Jugendschutzgesetzes ist verpflichtend. Wer seinen Gästen Frühstück serviert, benötigt zudem einen Gesundheitspass und bereits an der Rezeption muss ein Preisverzeichnis zu Übernachtungen, Getränken und Speisen ausliegen. Daneben sind viele Aspekte wie zum Beispiel gewerbe- und baurechtliche Vorschriften oder auch Vorschriften zu Sicherheit und Hygiene zu beachten.

Richtig Werbung machen

Gerade bei der Neueröffnung oder -ausrichtung einer Pension sollten Gründer von Anfang an versuchen, eine möglichst hohe Auslastung zu erreichen. Das geht nur mit zielgruppengerechtem Marketing. Die Anmeldung bei Vergleichsportalen im Internet sowie der ein Eintrag im Branchenbuch sind obligatorisch. Doch auch die Nutzung von sozialen Netzwerken und ein eigener, ansprechend gestalteter Internetauftritt versprechen Erfolg. Flankiert werden sollten die Maßnahmen mit einer Zusammenarbeit mit dem örtlichen Tourismusverband sowie mit Reiseveranstaltern.

Fazit: Oft viel Kapital nötig

Wer eine Pension kaufen, pachten oder neu bauen will, muss in vielen Fällen erhebliche Finanzmittel aufbringen. Eine gute Planung des Vorhabens, eine Standortanalyse und das Aneignen von Fachwissen sind deshalb unabdingbar.