Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien mieten oder kaufen: So läuft der Laden

Der Traum vom eigenen Café, der Bedarf nach neuen Büroräume oder zusätzlichen Lagerhallen: Abhängig davon, um welche Gewerbeimmobilie es sich handelt, sollten Mieter und Käufer verschiedene Aspekte im Blick haben. Neben dem passenden Standort sollte dem Miet- beziehungsweise dem Kaufvertrag ein besonderes Interesse gelten.

Wer auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie ist, muss viele Punkte beachten. Erfüllt die Buchhandlung zwar alle räumlichen Voraussetzungen, liegt aber am Rande eines Wohngebiets, wird es mit dem Umsatz schwierig. Das gilt auch für eine Lagerhalle, deren Mietpreis unschlagbar ist, die sich aber unzählige Kilometer vom Unternehmen entfernt befindet. Ob Standort, Ausstattung oder Kosten – eine Gewerbeimmobilie muss vielfältige Anforderungen erfüllen. Ist die richtige Immobilie dann gefunden, sollte der Miet- oder Kaufvertrag nicht blindlings unterschrieben werden. Insbesondere beim Mietvertrag können Mieter bei einigen Punkten Einfluss nehmen.

Das sollte sie haben: Ausstattungsmerkmale festlegen

Bevor die Suche beginnt, sollte genau überlegt werden, welche Ausstattung die Gewerbeimmobilie haben sollte. Denn das schönste Büro bringt nichts, wenn die Internetverbindung langsam und instabil ist. Wer also überlegt, eine Social-Media-Agentur zu eröffnen, sollte hierauf besonders achten. Cafébesitzer in spe sollten sich bei ihrer Suche hingegen unter anderem darauf konzentrieren, dass die Immobilie bereits vorher als Gaststättenbetrieb genutzt wurde – ansonsten kommen hohen Umbaukosten auf sie zu. Und wer eine Arztpraxis eröffnen möchte, sollte Wert auf gut geschnittene Räumlichkeiten legen. Beispielsweise auf einen Vorraum, der als Anmeldezimmer genutzt werden kann. Sind diese Voraussetzungen geklärt, gilt es, weitere Punkte zu beachten – vor allem wenn es um die Kosten oder den Standort geht.

Die richtige Gewerbeimmobilie finden

• Nette Nachbarn und ein schöner Ausblick aus dem Bürofenster – diese Faktoren können zwar die Arbeit angenehmer machen, aber zum Umsatz tragen sie nichts bei. Deshalb sollte der Standort ganz genau untersucht werden – vor allem, wenn es sich um ein Gewerbe handelt, das auf Kundschaft angewiesen ist. Deshalb sollten Mieter und Vermieter mit einer Standortanalyse einige Fragen klären. Diese Analyse können sie selbst durchführen – oder diese von einem Anbieter erstellen lassen. Dabei sollten unter anderem folgende Fragen geklärt werden:
• Inwieweit gibt es für das Angebot oder die Dienstleistung an diesem Standort einen Bedarf?
• Wie ist die Kaufkraft der potenziellen Kunden einzuschätzen?
• Welche und wie viele Mitbewerber gibt es?
• Inwieweit sind behördliche Genehmigungen erforderlich?
• Verfügt die Gegend über die passende Infrastruktur?
• Sind in nächster Zeit Baumaßnahmen an der Immobilie oder an umliegenden Gebäuden oder Straßen geplant?

Neben der Entscheidung, ob es eine Immobilie zum Kauf oder zur Miete sein soll, gilt es auch, die Budgetfrage zu klären: Wie hoch ist das Eigenkapital, muss ein Kredit aufgenommen werden und auf welche Höhe belaufen sich die monatlichen Kosten?

Wie hoch das Budget letztlich wirklich sein muss, hängt auch davon ab, welche Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen nötig sind und inwiefern der Interessent diese Kosten übernehmen muss. Um den genauen Umfang etwaiger Kosten feststellen zu können, sollte ein genauer Blick auf die Bausubstanz erfolgen. Ist das Dach in Ordnung? Sind die Wände schimmelfrei? Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, kann einen Sachverständigen hinzuziehen, der unter anderem das Gebäude besichtigt, den baulichen und haustechnischen Zustand feststellt sowie den Umfang und die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen ermittelt.

Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie kommen auf den Käufer zusätzliche Aufwendungen in Form von Nebenkosten wie Versicherungen, Notar- und Grundbuchkosten oder Grunderwerbsteuer zu.

Gewerbeimmobilie mieten – die Besonderheiten im Mietvertrag

Mietverträge für Gewerbeimmobilien unterscheiden sich von Verträgen für privat genutzte Immobilien: „Im Gewerbemietrecht stehen sich die Vertragsparteien oft auf Augenhöhe gegenüber“, erklärt Jochen Hoffmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei Garben, Schlüter, Schützler & Reiss PartG mbB in Köln. Deshalb lassen sich Gewerbemietverträge deutlich flexibler gestalten als beispielsweise Wohnraummietverträge.

„Ein Mietverhältnis über Büroflächen weist gänzlich andere Besonderheiten auf als ein Gaststättenmietvertrag. Deshalb eignen sich handelsübliche Formulare nur bedingt“, sagt Hoffmann. Viele Inhalte wie Laufzeit, Entwicklung der Miethöhe, Anfangsinvestitionen oder Rückbaupflichten müssen daher individuell geregelt werden. Daher sollten Mieter von Gewerbeimmobilien die Vertragsinhalte soweit wie möglich entsprechend ihrer Bedürfnisse aushandeln und den Vertrag vom Fachanwalt oder von der Handelskammer überprüfen lassen, bevor sie ihn unterschreiben.

Um den Vertrag zu besten Konditionen abzuschließen, sollten Gewerbetreibende insbesondere auf folgende Inhalte achten:

Miethöhe

Bei Gewerbeimmobilien ist gesetzlich nicht definiert, in welchem Zeitraum und in welcher Höhe der Vermieter die Miete erhöhen darf. Generell ist die Miethöhe im Gewerbemietrecht frei vereinbar. Entsprechend hoch kann diese ausfallen. Sie ist erst dann unzulässig, wenn sie sittenwidrig ist beziehungsweise Wuchertatbestände erfüllt.

„Deshalb sind hier preisindexbezogene Wertsicherungsklauseln üblich“, so Hoffmann. Hierbei wird die Miete entsprechend der Inflation und Entwicklung der Lebenshaltungskosten regelmäßig angepasst. Man spricht hierbei von Indexmiete. Im Gegensatz dazu sind Mietstaffelvereinbarungen riskant, da diese die finanzielle Belastung des Mieters auch dann erhöhen, wenn das allgemeine Mietniveau und die Inflation niedrig bleiben. „Der Mieter sollte daher unbedingt prüfen, ob die geforderte Miete und deren vorgesehene Entwicklung einen erfolgreichen Geschäftsbetrieb zulässt“, sagt der Rechtsanwalt.

Abgesehen von der Indexmiete ist eine Mieterhöhung unter anderem nur in bestimmten Fällen möglich:

• Mieter und Vermieter treffen im Vertrag eine entsprechende Vereinbarung.
• Der Vermieter kündigt dem Mieter und legt ihm einen neuen Mietvertrag zu unveränderten Konditionen, aber mit einer höheren Miete, vor.

Mietdauer und Kündigung

Die meisten Gewerbemietverträge sind befristet. Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung des Vertrags für beide Seiten ausgeschlossen: „Daher ist es wichtiger, zuerst die Laufzeiten festzulegen – und im Anschluss die Kündigungsfristen“, sagt Hoffmann. Damit Mieter und Vermieter flexibel agieren können, sollte die Laufzeit nicht zu lange sein. Mietverträge, die für einen längeren Zeitraum als für ein Jahr geschlossen werden, müssen gemäß §§ 550, 578 BGB schriftlich fixiert werden.

Wird dies missachtet, bedeutet das, dass die Mietverträge auf unbestimmte Zeit geschlossen sind und den gesetzlichen Kündigungsfristen unterliegen. Um zu verhindern, dass eine der beiden Vertragsparteien den Vertrag vorzeitig aufgrund der fehlenden Schriftform kündigt, sollte eine Schriftformheilungsklausel vereinbart werden. Denn bereits ein kleiner Schriftformmangel – beispielsweise wenn Nebenabreden nicht zu Papier gebracht wurden – kann dazu führen, dass ein auf mehrere Jahre angelegter Mietvertrag frühzeitig gekündigt werden kann. Eine Schriftformheilungsklausel kann dies verhindern, indem sich beide Vertragspartner dazu verpflichten, die Kündigung nicht vorzeitig auszusprechen, weil die gesetzliche Schriftform nicht eingehalten wurde.

Zu sehr sollten sich Mieter und Vermieter aber nicht auf diese Klausel stützen, denn der Bundesgerichtshof hat noch nicht abschließend darüber entschieden, ob Schriftformklauseln tatsächlich wirksam sind.

Bauliche Veränderungen

Investiert der Mieter in seine Geschäftsräume, sollte er darauf achten, dass er bei Ende des Mietvertrags keine kostenpflichtigen Rückbaumaßnahmen durchführen muss. Einzelne Klauseln sind zudem unwirksam – beispielsweise die Pflicht zur Durchführung einer Renovierung bei Beendigung des Mietvertrags. Allerdings kann hieraus eine Individualvereinbarung entstehen, wenn Mieter und Vermieter diesbezüglich verhandeln: „In Einzelfällen kann es für den Mieter daher günstiger sein, bestimmte Klauselinhalte nicht nachzuverhandeln“, rät Rechtsanwalt Jochen Hoffmann.

Betriebspflichtklauseln

Die Betriebspflicht verpflichtet den Mieter, die Räumlichkeiten zu festgelegten Öffnungszeiten oder im Rahmen bestimmter Kernzeiten entsprechend dem vertraglich vereinbarten Zweck zu nutzen – beispielsweise, wenn es sich um ein Café handelt: „Der Mieter muss bei der Übernahme solcher Pflichten gut abschätzen können, ob er tatsächlich in der Lage sein wird, die im Vertrag vorgesehenen Öffnungszeiten einzuhalten“, erklärt Hoffmann.

Konkurrenzausschluss

Generell gilt der gesetzesimmanente Konkurrenzschutz. Entsprechend darf der Vermieter ohne eine abweichende Vereinbarung nicht zulassen, dass seinem Mieter durch einen weiteren hinzukommenden Mieter Wettbewerb gemacht wird. Geschieht dies dennoch, kann sich der Mieter dagegen wehren – beispielsweise indem er eine einstweilige Verfügung beantragt oder die Miete mindert. Da Vermieter aber oftmals den Konkurrenzschutz ausschließen, sollte der Mieter auf eine vertragliche Regelung drängen, welche Art von Wettbewerb unzulässig sein soll. Allerdings lässt sich damit nicht verhindern, dass sich Konkurrenten in benachbarten Objekten niederlassen, die nicht dem Vermieter gehören. Für solche Fälle kann ein Sonderkündigungsrecht vereinbart werden.

Gewerbeimmobilie pachten oder mieten: der Unterschied

Obwohl Miete und Pacht eng verwandt sind, unterscheiden sie sich in einigen Punkten. Während bei einem Mietvertrag der Mieter nur die Räumlichkeiten nutzen kann – hat der Pächter das Recht der Fruchtziehung. Damit kann er nicht nur die Immobilie oder das Grundstück nutzen, sondern auch Früchte daraus ziehen. Das heißt: Er kann beispielsweise die Früchte eines mitverpachteten Obstbaumes selbst verzehren oder verkaufen. Übertragen auf eine Gaststätte bedeutet das, dass der Pächter Theke, Mobiliar und Kochgeschirr nutzen darf, um damit Umsätze zu generieren.

Gewerbeimmobilie kaufen: Dies gilt es beim Kaufvertrag zu beachten

Möchten Gewerbetreibende eine Immobilie kaufen statt mieten, sollten sie vorab einige Punkte beachten: „Da die steuerliche Situation beim Kauf gewerblicher Immobilien komplexer ist als beim Kauf privat genutzter Immobilien, sollten sich Käufer steuerlich beraten lassen“, sagt Claudius Eschwey, Notarassessor bei der Landesnotarkammer Bayern. Relevant sei dabei für den Käufer, ob er die Immobilie im Betriebs- oder Privatvermögen halten wird und zu welchem Anteil die Immobilie gewerblich genutzt wird. „Ferner sollte der Käufer prüfen, ob öffentlich-rechtliche Einschränkungen für die Immobilie gelten, namentlich welche Nutzung der Immobilie baurechtlich zugelassen ist. Da derartige baurechtliche Beschränkungen regelmäßig nicht aus dem Grundbuch ersichtlich und daher für den Notar nicht erkennbar sind, sollte der Käufer möglichst frühzeitig Informationen hierzu einholen.“

Auch wenn keine großen Unterschiede zum Kaufvertrag für eine privat genutzte Immobilie bestehen, kann es bei gewerblichen Immobilien in einzelnen Bereichen zu Besonderheiten kommen. Beispielsweise bei steuerrechtlichen Aspekten – oder wenn öffentlich-rechtliche Einschränkungen bestehen: „Darf die Immobilie nur zu bestimmten gewerblichen Zwecken genutzt werden, beabsichtigt der Käufer aber eine andere Nutzung, kann dies im Vertrag berücksichtigt werden“, erläutert Eschwey. So könnten die Vertragsparteien ein Rücktrittsrecht des Käufers vereinbaren, sollte eine Nutzungsänderung behördlich untersagt werden.

Da allerdings die Situationen in wirtschaftlicher, steuerlicher und öffentlich-rechtlicher Hinsicht stark voneinander abweichen, hängt es vom Einzelfall ab, welche besonderen vertraglichen Vorkehrungen getroffen werden sollten. Unter Berücksichtigung der individuellen Umstände können hier Notare und Steuerberater zusätzlich beraten.

Gewerbeimmobilie mieten oder kaufen: Es kommt darauf an

Inwieweit Gewerbetreibende eine Immobilie kaufen oder mieten sollten, ist von verschiedenen Punkten abhängig: Unter anderem von der Art des Gewerbes, der Nutzungsdauer und vom bevorzugten Standort. Letztlich weisen beide Möglichkeiten Vor- und Nachteile auf. Während Käufer unabhängig von Vermietern und steigenden Mieten sind und Abschreibungsmöglichkeiten nutzen können, müssen sie in vielen Fällen einen hohen Planungs- und Finanzierungsaufwand betreiben. Hinzu kommt zumeist eine langfristige Verschuldung.

Mieter hingegen können zwar ihre Mietkosten von der Steuer absetzen und sind beispielsweise bezüglich ihres Standortes flexibler – wenn sie den Vertrag entsprechend gestaltet haben. Allerdings sind sie im Gegensatz zu Immobilienkäufern bei gewissen Entscheidungen von ihrem Vermieter abhängig.

Letztlich gilt: Bevor Gewerbetreibende die Unterschrift unter den Vertrag setzen, sollten sie sich genau informieren, welche Option für sie den größten Erfolg verspricht.