Günstige Wohnungen kaufen (Schnäppchen)

Schnäppchen-Wohnung kaufen: Trotz kleinem Geldbeutel in die eigenen vier Wände

Eine Eigentumswohnung soll es sein – aber nur ein kleines Budget steht zur Verfügung. Wer kompromissbereit ist, kann auch für vergleichsweise wenig Geld etwas Passendes finden. Aber Vorsicht: Ist eine Wohnung sehr günstig zu haben, hat das auch seine Gründe. So finden Interessenten eine Schnäppchen-Wohnung und darauf sollten sie achten.

Den Wunsch von den eigenen vier Wänden haben viele – allerdings ziehen die Preise für Eigentumswohnungen in vielen Städten stark an, selbst kleine Wohnungen gehen mittlerweile weg wie warme Semmeln. Wer bei der Wohnungssuche kompromissbereit ist und sein Geld abseits der Metropolen investiert, kann mit etwas Glück immer noch Immobilienschätze aufspüren.

Wann ist eine Wohnung ein Schnäppchen?

Eine Wohnung ist dann ein Schnäppchen, wenn sie deutlich unter dem regulären Marktpreis zu erwerben ist. Der übliche Marktpreis entsteht wiederum durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Aus diesem Grund ist eine Schnäppchenwohnung in Berlin wahrscheinlich im Vergleich teurer als eine Schnäppchenwohnung in einem Dorf in Mecklenburg-Vorpommern. Zusätzlich spielen aber natürlich auch noch Merkmale wie die Ausstattung, das Baujahr oder der Zustand in die Bewertung mit rein.

Wer auf der Suche nach einer günstigen Wohnung in einer bestimmten Region ist, sollte sich daher vorher unbedingt über die vorherrschenden Kaufpreise informieren. Das geht über verschiedenen Preisstatistiken im Internet oder über den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses der Stadt. Dieser enthält Erläuterungen und Wertangaben für Reihenhäuser, Doppelhaushälften, freistehende Häuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen nach Stadtgebieten sortiert. Der Grundstücksmarktbericht wird einmal im Jahr vom Gutachterausschuss der jeweiligen Stadt herausgegeben und kostet etwa 50 Euro. Der Preis schwankt von Stadt zu Stadt.

Wo es noch günstige Wohnungen gibt

Die größte Auswahl an Schnäppchen-Wohnungen gibt es in den Regionen, in denen die durchschnittlichen Kaufpreise für Immobilien generell schon niedriger sind als im Rest von Deutschland. Laut immowelt-Analysen tauchen vor allem im Osten, aber auch in Nordrhein-Westfalen Städte und Landkreise mit den niedrigsten Kaufpreisen pro Quadratmeter auf.

Aber auch jede andere Region hat ihre Ecken, in denen die Kaufpreise verhältnismäßig niedrig ausfallen. In Städten kann das beispielsweise für weniger begehrte oder etwas außerhalb gelegene Stadtviertel gelten. Noch günstiger wird es meist außerhalb der Städte im ländlichen Raum: Straßennetze und öffentlicher Verkehr nehmen ab, Ärzte, Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich nicht mehr in unmittelbarer Umgebung und möglicherweise ist die Arbeitsplatzsituation hier etwas angespannter oder nicht vorhanden. Spielt eine optimale Verkehrsanbindung oder ein Leben im Trendviertel keine wichtige Rolle, können Kaufwillige hier womöglich ein richtiges Schnäppchen finden.

Schnäppchen-Wohnung durch Zwangsversteigerung

Oft sind Immobilien dann günstig zu haben, wenn sie versteigert werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn der bisherige Eigentümer seine Rechnungen nicht mehr bezahlen kann oder sich eine Erbengemeinschaft über die Immobilie nicht einig wird. Das zuständige Amtsgericht informiert online oder über Aushänge im Gerichtsgebäude über solche Versteigerungen.
Daneben gibt es auf immowelt.de zahlreiche Immobilien in ganz Deutschland, die zwangsversteigert werden.

Schnäppchen-Wohnung kaufen: Das drückt den Preis

Der Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen ist zwar in erster Linie von der Region abhängig. Eine Wohnung kann aber auch aus anderen Gründen deutlich günstiger über den Tisch gehen, als es in der jeweiligen Region sonst der Fall wäre:

Ungünstige Lage

In weniger begehrten Stadtvierteln und auf dem Land gibt es oft keine gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr und auch die Straßennetze nehmen ab. In der Stadt ist dann möglicherweise noch das Fahrrad eine Option, auf dem Land bleibt oft nur das Auto. Zudem kann sich der Weg zur Arbeit deutlich verlängern, wenn man in eine ungünstige Lage zieht. Wen ein längerer Arbeitsweg nicht stört, der kann gerade im ländlichen Raum eine Schnäppchen-Wohnung ergattern.

Herausfordernder Grundriss

Neben der Wohnungsgröße kann auch ein schwieriger Grundriss den Kaufpreis mindern. Schmale Zimmer oder tiefe Dachschrägen erfordern Geschick und Kreativität beim Einrichten. Schwieriger wird es bei ungewöhnlichen Raumaufteilungen, wenn sich beispielsweise ein einzelnes Zimmer außerhalb der Wohnung auf der anderen Seite des Flurs befindet. Wer für das abgelegene Zimmer eine bequeme Lösung findet, zum Beispiel als Büro oder Abstellraum, der kann aus einem wertmindernden Mangel beim Wohnungskauf einen Vorteil ziehen.

Wohnungsausstattung

Wer auf geschätzte Dinge wie Balkon, großes Bad, moderne Küche, hochwertigen Parkettboden oder versteckte Rohrleitungen verzichten kann, der wird das deutlich am Kaufpreis spüren. Außerdem spricht ja nichts dagegen, die Wohnungsausstattung nach dem Kauf mit einer neuen Küche oder einem neuen Boden aufzupeppen.

Renovierungsbedürftige Wohnung

Besonders sparen können Interessenten bei Wohnungen, die sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand befinden. Mit handwerklichem Geschick oder Handwerkern im Bekanntenkreis können Käufer eine günstige, in die Jahre gekommene Wohnung anschließend unkompliziert in ein gemütliches Zuhause verwandeln.

Fällt die Renovierung sehr umfangreich aus oder ist sogar eine Kernsanierung notwendig, können Kaufpreis und Renovierungskosten schnell einen Betrag erreich, der locker für eine neuwertigere Wohnung ausreichen würde. Käufer einer Schnäppchen-Wohnung können trotzdem profitieren: Die Höhe der Erwerbsnebenkosten richtet sich nämlich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Bei einem geringeren Kaufpreis fallen also auch Notarkosten, Grunderwerbssteuer und Maklerprovision niedriger aus, wie unsere vereinfachte Beispielrechnung zeigt:

Versteckte Nachteile: Lärm, Gestank, fehlender Aufzug

Befindet sich im Erdgeschoss des Gebäudes ein Gasthaus oder in unmittelbarer Nähe eine Kneipe? Dann könnten es Bewohner mit einer permanenten Geruchs- und Lärmbelästigung zu tun haben. Möglicherweise kommt in die Wohnung durch die Ausrichtung nach Norden oder das Nachbarshaus aber auch kein Sonnenlicht hinein. Und ein fehlender Aufzug kann vor allem dann eine Einschränkung bedeuten, wenn die Wohnung in einem der oberen Stockwerke liegt.

Daher gilt: Ist eine Wohnung verhältnismäßig günstig zu haben, hat aber keinen offensichtlichen Nachteil, sollten Interessenten ganz genau hinschauen und den Grund für den niedrigen Kaufpreis herausfinden.

Vorsicht: Stolperfallen bei günstigen Wohnungen

Manche Mängel verursachen später ungeahnt hohe Kosten oder Probleme. Dadurch kann die eigentlich günstige Wohnung dem Käufer letztlich sogar teurer kommen als eine hochwertige Wohnung. Damit die vermeintliche Schnäppchenwohnung nicht zum Geldgrab wird, sollte unbedingt auf diese Dinge geachtet werden:

Kernsanierung statt Renovierung

Zerbrochene Bodenfliesen hier, etwas Schimmel dort: Wer den Kauf einer renovierungsbedürftigen Wohnung in Betracht zieht, sollte genau prüfen und durchrechnen, welche Renovierungskosten auf ihn zukommen werden. Im Zweifelsfall sollte auch ein Experte oder Gutachter im Vorfeld zu Rate gezogen werden. Schimmel an den Wänden beispielsweise kann sich bereits weit im Mauerwerk ausgebreitet haben und die Folge eines Feuchtigkeitsproblems sein. Je nach Schaden kann die Renovierung, vor allem aus Kostensicht, dann einer Kernsanierung nahekommen.

Schlechte Dämmung und undichte Fenster

Sind Wände schlecht gedämmt, Fenster undicht und womöglich nur einfach verglast, dann heizen die Bewohner buchstäblich zum Fenster hinaus. In diesem Fall können dem Käufer zwei sehr kostspielige Dinge passieren. Entweder er nimmt diesen Zustand und die hohen Heizkosten in Kauf. Oder es steht bald eine kostenintensive Sanierung an, bei der die Dämmung der Wände erneuert und die Fenster des Gebäudes ausgetauscht werden.

Wer nur die eigenen Fenster austauschen möchte, muss vorher jedoch die Eigentümergemeinschaft um Erlaubnis fragen. Diese entscheidet dann, ob der Eigentümer seine Fenster renovieren darf und beispielsweise auch, welche Farbe und welches Material die neuen Fenster haben müssen.

Übrigens: Undichte und einfach verglaste Fenster sind häufig Ursache für beschlagene Scheiben im Winter und Schimmel in der Nähe der Fenster.

Hohe Nebenkosten

Befindet sich ein Gebäude bereits beim Wohnungskauf in einem sanierungsbedürftigen Zustand, können auf den Käufer hohe Instandhaltungskosten zukommen. Der Käufer einer Wohnung ist nämlich nicht nur für seine eigenen vier Wände verantwortlich. Als Mitglied der Eigentümergemeinschaft hat er zusätzliche Kosten wie die monatliche Instandhaltungsrücklage zu tragen. Dieser Pauschalbetrag wird neben dem Hausgeld monatlich für anfallende Sanierungsarbeiten von allen Wohnungseigentümern zur Seite gelegt. Reicht diese Rücklage für größere Instandhaltungsarbeiten nicht aus, beschließt die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage.

Wohnungsumbau kann scheitern

Teppich raus, Fliesen rein, Wand durchbrechen: Wer schon bei der Wohnungsbesichtigung gedanklich den Umbau der neuen Bleibe plant, sollte sich nicht zu früh freuen. Denn Wohnungseigentümer dürfen nicht automatisch aus- und umbauen, wie sie möchten. Betreffen die Umbaumaßnahmen Gemeinschaftseigentum, ist die Zustimmung der anderen Eigentümer nötig. In der Regel betrifft das alle Eingriffe an Wohnungseingangstüren, Fenstern, Rollläden, Balkonen, Terrassen, Mauerwerk, tragenden Wänden, Treppenhäusern, Versorgungsleitungen und Heizungsanlagen.

Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum Sondereigentum zählt, können Kaufinteressenten in der Teilungserklärung des Hauses nachlesen.

Schnäppchen-Wohnung kaufen und vermieten

Manchmal kann es sich auch lohnen, eine Schnäppchen-Wohnung zu kaufen, um sie im Anschluss zu vermieten. Allerdings sollte der Käufer dann gut überlegen, ob er mit den Mankos der günstigen Wohnung auch ohne Probleme Mieter findet und ob sich für ihn die Mie thöhe lohnt.
Ist die Wohnung beispielsweise in einem in die Jahre gekommenen, altmodischen Zustand, der keinen hohen Mietpreis rechtfertigt, könnten Studenten eine mögliche Zielgruppe sein – sofern eine Hochschule in der Nähe liegt. Natürlich kann der Vermieter eine Wohnung auch günstig kaufen, renovieren und anschließend zu einem höheren Mietpreis weitervermieten.

Empfehlungen vor dem Kauf einer Schnäppchen-Wohnung

Gerade bei günstigen Wohnungen gilt es, vor dem Kauf besonders achtsam zu sein und jede Falle, in die man tappen könnte, aufzudecken. Kaufinteressenten sollten vor dem Kauf unter anderem an folgende Dinge denken:

Besichtigungstermine zu verschiedenen Uhrzeiten

Ist eine Wohnung verhältnismäßig günstig zu bekommen, weil zukünftige Bewohner beispielsweise mit Lärm oder Geruch zurechtkommen müssen? Dann empfiehlt es sich, die Wohnung oder zumindest die Gegend zu verschiedenen Uhrzeiten zu besichtigen. Interessenten können sich dann selbst davon überzeugen, wie sehr sie Lärm und Geruch stören.

Nebenkosten kalkulieren

Hausgeld, Verwalterkosten, Instandhaltungsrücklagen – Wohnungseigentümer müssen weitaus mehr Kosten tragen als Mieter. Kaufinteressenten sollten daher im Vorfeld die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre einsehen, um abzuschätzen, mit welchen Nebenkosten sie rechnen müssen.

Zudem sollten neben den fixen Nebenkosten auch Ausgaben hinzugerechnet werden, die durch den Einzug in die neue Wohnung zusätzlich entstehen. Das können beispielsweise höhere Spritkosten oder anfallende Renovierungskosten sein.

Übrigens: Wer sich über besonders niedrige Instandhaltungskosten freut, sollte vorsichtig sein. Sind diese nämlich zu niedrig angesetzt, reichen die Rücklagen meisten nicht für anstehendende Instandhaltungsarbeiten aus und für die Eigentümer werden Sonderumlagen fällig.

Erwerbsnebenkosten kalkulieren

Beim Wohnungskauf werden Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbssteuer und Maklerprovision fällig. Diese liegen zusammengerechnet schnell im fünfstelligen Bereich. Für Notar und Grundbucheintrag müssen Käufer mit circa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Die Grunderwerbssteuer wird in jedem Bundesland nach einem eigenen Steuersatz berechnet und variiert zwischen 3 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für die Maklerprovision müssen Wohnungskäufer zusätzlich 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren.

Protokolle der Eigentümerversammlungen lesen

Wer in den Protokollen der vergangenen Eigentümerversammlungen blättert, erfährt viel über das Miteinander der Eigentümer und den Zustand des Hauses. Interessenten bekommen beispielsweise einen Eindruck davon, wie die Eigentümergemeinschaft Entscheidungen trifft und ob es Streitereien untereinander gibt. Außerdem wird in diesen Protokollen auch dokumentiert, welche Sanierungsarbeiten bereits durchgeführt wurden und welche in der nächsten Zeit anstehen.

Teilungserklärung einsehen

Die Teilungserklärung gibt Aufschluss über die formelle Aufteilung eines Gebäudes und auch die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer. In ihr ist unter anderem geregelt, was im Haus zum Gemeinschaftseigentum gehört. Außerdem wird hier auch die Hausordnung aufgeführt, in der die Haustierhaltung geregelt ist. Beispielsweise ist ein generelles Tierhalteverbot in einer Eigentumswohnung zwar nicht zulässig, allerdings müssen Katzenhalter ein Freilaufverbot akzeptieren, wenn dieses beim Wohnungskauf bereits bestand.

Nachbarn kennenlernen

Anders als bei einer Mietwohnung ist ein Auszug aus der Eigentumswohnung bei größeren Problemen mit den Nachbarn nicht so einfach möglich. Auch wenn unter Nachbarn keine engen Freundschaften geknüpft werden müssen – wem ein harmonisches Miteinander wichtig ist, der sollte sich doch mit den übrigen Bewohnern auf einer Wellenlänge befinden und sie im Vorfeld kennenlernen.

Finanzierung einer Schnäppchen-Wohnung

Selbst eine Schnäppchenwohnung befindet sich mindestens im höheren, fünfstelligen Bereich. Wer hierfür ein Darlehen bei einer Bank aufnimmt, verpflichtet sich für viele Jahre zu regelmäßigen Zahlungen. Gerade dann sollten Käufer gut überlegen, ob sie sich mit den Mankos der Wohnung auch noch in einigen Jahren arrangieren können – und falls nicht, welche Lösung es dann gibt.

Wer beispielsweise eine Familie planen möchte, dem wird eine Zweizimmerwohnung womöglich bald zu klein werden. Die monatlichen Raten bei der Bank sind jedoch weiterhin fällig.

Finanzierungsrechner können für einen groben Überblick über die Finanzierungsmöglichkeiten helfen.

Fazit: Schnäppchen machen mit günstiger Wohnung?

Die Mankos einer Schnäppchen-Wohnung müssen dem Käufer nicht zwangsläufig zum Nachteil werden. Wen es beispielsweise gar nicht in die Stadt, sondern aufs Land zieht, der spart deutlich am Quadratmeterpreis, ohne dabei einen Nachteil zu empfinden. Wer dagegen das handwerkliche Talent hat, die Sanierung seiner Eigentumswohnung selbst in die Hand zu nehmen, kann mit einer renovierungsbedürftigen Wohnung ein echtes Schnäppchen machen.

Prinzipiell gilt bei günstigen Wohnungen: Ganz genau hinzuschauen, jeden möglichen Fallstrick aufzudecken und Nachteile und ihre Folgen genau durchzukalkulieren. Damit die Schnäppchen-Wohnung am Ende nicht zum Draufzahlgeschäft wird.