Pachtvertrag: Rechte, Pflichten und Unterschiede zur Miete

Ob ein Stadthaus mit Café im Erdgeschoss oder ein Bauernhof mit großen Ackerflächen – wer als Kapitalanleger in eine verpachtete Immobilie investieren möchte, sollte sich mit den Besonderheiten des Pachtvertrages auskennen. Grundsätzlich gelten zwar die Bestimmungen des Mietrechtes – dennoch gibt es einige Unterschiede, die zukünftige Verpächter kennen sollten.

Ein Pachtvertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden – Verpächter und Pächter sollten dies jedoch schriftlich festhalten. Bei der Dauer einer befristeten Pacht gibt es keine gesetzlichen Vorschriften; der Vertrag kann ein Jahr aber auch lebenslang laufen. Denn während Pächter und Verpächter beispielsweise in der Gastronomie meist kürzere Laufzeiten von bis zu 3 Jahren vereinbaren, sind in der Landwirtschaft Verträge mit Laufzeiten zwischen 10 und 15 Jahren üblich.

Achtung: Einen Pachtvertrag, der länger als 2 Jahre andauert, sollten Verpächter unbedingt schriftlich abschließen. Ansonsten gilt er laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) für unbestimmte Zeit, also dauerhaft abgeschlossen (§585a BGB). Dies kann unter Umständen zu Problemen bei der Kündigung führen.

Wer eine Immobilie verpachtet, erhält dafür den sogenannten Pachtzins. Dieser ist in der Regel ein fester monatlicher Betrag, kann aber auch abhängig vom Umsatz sein. Insbesondere in der Gastronomie ist es beispielsweise üblich, dass sich die Verpächter über den Pachtzins am Umsatz beteiligen. Für den Pächter kann dies ebenfalls Vorteile haben – in umsatzschwachen Monaten muss er auch dementsprechend weniger Pacht bezahlen. Verpächter sollten dennoch ihre Einnahmen sicherstellen, etwa indem sie einen fixen Mindestbetrag mit dem Pächter vereinbaren.

Bezahlen müssen die Pächter den Pachtzins in der Regel monatlich, Verpächter können ihn aber auch vierteljährlich verlangen. 

Anders als im Mietrecht dürfen Verpächter den Pachtzins während der Pachtzeit nicht erhöhen – außer es sind im Pachtvertrag anderweitige Regelungen getroffen. Haben die Pachtparteien jedoch nichts vereinbart, haben Verpächter nur die Möglichkeit den Pachtvertrag auslaufen zu lassen und die Konditionen anschließend neu zu verhandeln.

Lediglich bei einem Landpachtvertrag, also einer Pacht im landwirtschaftlichen Bereich hat der Verpächter die Möglichkeit, die Pacht auch während der Laufzeit zu erhöhen. Das BGB räumt Verpächtern alle zwei Jahre ein Anpassungsrecht ein (§593 BGB). Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Verhältnisse stark verändert haben, also beispielsweise der regionale Pachtzins gestiegen ist (Beschluss OLG Oldenburg vom 09. Juli 2009, Az.: 10W13/10).

Der Unterhalt eines Pachtobjektes ist mit hohen Kosten verbunden. Doch Verpächter dürfen diese als Betriebskosten vom Pächter zurückverlangen. Welche Positionen umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung (§§1-2 BetrKV) geregelt. Dazu zählen beispielsweise:

• Kosten für Heizung und Warmwasser
• Straßenreinigung und Müllabfuhr
• Grundsteuer
• Abwassergebühr
• Gebäudereinigung

Verpächter dürfen diese Kosten entweder als Pauschale monatlich abrechnen, oder verlangen, dass Pächter sie jährlich entrichten.

Wer eine gemischt genutzte Immobilie mit mehreren Mietern und Pächtern besitzt, also beispielsweise ein Wohnhaus mit gastronomischen Flächen im Erdgeschoss, muss die Betriebskosten von Wohn- und Gewerbeflächen getrennt voneinander abrechnen.

Üblicherweise werden Pachtobjekte samt Inventar verpachtet. Dazu zählen beispielsweise Mobiliar oder Schankanlagen bei Restaurants, aber auch Pflanzen oder Tiere in der Landwirtschaft. Der Pächter darf das Inventar nutzen, muss es aber pfleglich behandeln und am Ende der Pachtdauer unversehrt zurückgeben. Beschädigt oder verliert der Pächter das Inventar, darf der Verpächter ihn dazu verpflichten, es zu ersetzen (§535 BGB).

Dazu gehört aber auch, dass der Pächter seine Pachtsache selbst bewirtschaftet. Eine Unterverpachtung an Dritte ist laut BGB ausgeschlossen (§589 BGB). Einzige Ausnahme: Verpächter und Pächter haben eine Unterverpachtung vertraglich vereinbart. Dies ist beispielsweise in der Landwirtschaft üblich, wenn der Landwirt aus gesundheitlichen Gründen kürzertreten muss und seine Pachtflächen vom Nachbar bewirtschaften lässt. Doch selbst dann haftet der Pächter noch für Schäden, die der Unterpächter verursacht hat.

Geht es um Renovierungsarbeiten, ist der Pachtvertrag unkomplizierter als der Mietvertrag. Grundsätzlich ist der Verpächter für Instandhaltungsarbeiten und der Pächter für gewöhnliche Ausbesserungen zuständig. 
Der Grund: Damit der Pächter den Betrieb ordnungsgemäß bewirtschaften kann, muss der Verpächter die nötigen Voraussetzungen schaffen. Dazu gehören auch notwendige Instandhaltungsmaßnahmen. „Deckt beispielsweise ein Sturm das komplette Dach des Restaurants ab, kann der Pächter keine Gäste mehr bewirten. Brennen die Stallungen nieder ist Schluss mit der Viehzucht“, erklärt Deuringer. In solchen Fällen müsse der Verpächter dafür sorgen, dass der Schaden repariert wird.
Anders sieht es bei sogenannten gewöhnlichen Ausbesserungen aus – diese müsse der Pächter durchführen. Dazu zählen beispielsweise: 

• Schönheitsreparaturen am Pachtobjekt
• Streichen von Fensterrahmen
• Ersetzen von verfaulten Weidezäunen
• Spülen von Drainagen in der Landpacht

Was im Einzelfall eine gewöhnliche Ausbesserung ist und wann sie fällig wird, sollten Pächter und Verpächter idealerweise im Pachtvertrag festhalten. Deuringer betont außerdem: „Anders als im Mietrecht gibt es keine ungültigen Renovierungsklauseln – der Verpächter darf den Pächter also auch zu regelmäßigen Renovierungsarbeiten verpflichten.“

Anders als im Mietrecht gibt es beim Pachtvertrag keinen Kündigungsschutz, der den Pächter schützt. Er hat die gleichen Kündigungsrechte wie der Verpächter und muss sich an die selben Fristen halten.

Endet das Pachtverhältnis, gibt es bei einem Pachtverhältnis einiges mehr zu klären als bei einem Mietverhältnis. Denn der Pächter muss nicht nur die Immobilie oder Ländereien zurückgeben, sondern auch das zugehörige Inventar, sofern mitverpachtet.

Gerade bei längerfristigen Pachtverhältnissen kann es sein, dass der Pächter beispielsweise Umbauten am Wohnhaus durchgeführt oder eine neue Theke für die Gaststätte eingebaut hat. Dadurch kann sich der Wert des Pachtobjektes steigern. „In solchen Fällen muss der Verpächter unter Umständen einen sogenannten Mehrwertausgleich zahlen“, erklärt Fachanwalt Deuringer. „Voraussetzung ist jedoch, dass der Pächter den Verpächter um Erlaubnis gefragt hat, bevor er die Umbaumaßnahmen durchgeführt hat.“ Habe der Pächter die Theke ohne Zustimmung des Verpächters eingebaut – dann müsse der Verpächter ihm nichts zahlen. Er könne sogar verlangen, dass der Pächter die Anlage wieder ausbaut.