Berliner scheitert bei Umwandlung vorm BGH: Grundstücksteilung bleibt unwirksam

Ein Berliner Eigentümer wollte sein Wohnhaus in Wohnungen aufteilen – doch die rechtlichen Hürden waren zu hoch. Trotz eingetragener Teilung scheiterte er vor Gericht. Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Umwandlung unwirksam bleibt, weil eine Erhaltungsverordnung in Kraft trat. Was das Urteil bedeutet.

Der Streitfall: Umwandlung trotz Verbot

Ein Grundstückseigentümer in Berlin wollte sein Wohnhaus in 14 Wohnungen und zwei Teileigentumseinheiten aufteilen. Das Grundstück lag jedoch in einem Gebiet, das durch eine Erhaltungsverordnung geschützt ist. Solche Verordnungen dienen dem Ziel, günstigen Wohnraum zu erhalten und Verdrängungseffekte durch Luxussanierungen oder Umwandlungen zu verhindern.

Schon während der Aufstellungsphase der Erhaltungsverordnung untersagte das Bezirksamt dem Eigentümer vorläufig die geplante Umwandlung. Dennoch beantragte er die Eintragung der Teilung ins Grundbuch, die auch vollzogen wurde. Als die vorläufige Untersagung später aufgehoben wurde, war die Erhaltungsverordnung allerdings bereits in Kraft. Das führte dazu, dass die Teilung rechtlich als unwirksam eingestuft wurde.

Warum scheiterte der Eigentümer?

Der Bundesgerichtshof stelle in dem Verfahren klar, dass die sogenannte „relative Unwirksamkeit“ der Teilung weiterhin besteht. Das bedeutet, dass die Eintragung im Grundbuch zwar vorgenommen wurde, gegenüber dem Bezirksamt aber keine rechtliche Wirkung entfaltet. Das Bezirksamt konnte daher die Löschung der Teilung verlangen.

Die rechtliche Grundlage dafür ist die Erhaltungsverordnung nach § 172 BauGB, die in solchen Gebieten Umwandlungen ohne Genehmigung verbietet. Besonders bedeutsam ist dabei, dass die Unwirksamkeit der Teilung selbst durch den späteren Widerruf der vorläufigen Untersagung nicht aufgehoben wird, wenn die Erhaltungsverordnung zwischenzeitlich in Kraft tritt. Die Verordnung genießt Vorrang und schützt die Ziele der Gemeinde vor Verdrängungseffekten.

Was bedeutet das Urteil?

Das Urteil zeigt, wie strikt die Regelungen zu Erhaltungsverordnungen durchgesetzt werden. Gemeinden haben durch diese Vorschriften ein starkes Instrument, um die Umwandlung von Immobilien zu kontrollieren und bezahlbaren Wohnraum zu sichern.

Für Eigentümer bedeutet das, dass Umwandlungen sorgfältig geprüft werden müssen. Verbotswidrige Teilungen können nicht nur rechtlich unwirksam sein, sondern auch zu erheblichen finanziellen und rechtlichen Problemen führen. Vor allem bei geplanten Verkäufen oder Investitionen können solche Rückabwicklungen gravierende Folgen haben.

Fazit

Der Fall des Berliner Eigentümers unterstreicht die Bedeutung von Erhaltungs- und Umwandlungsverordnungen. Sie dienen nicht nur dem Schutz der Mieter, sondern geben Gemeinden die Möglichkeit, die sozialen Strukturen in ihren Vierteln zu bewahren. Für Eigentümer und Investoren gilt: Wer umbauen oder umwandeln möchte, sollte sich frühzeitig über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren, um spätere Rückabwicklungen zu vermeiden.