Darf der Verwalter über Sanierungsmaßnahmen entscheiden? Der BGH schafft Klarheit!

Können Wohnungseigentümer wichtige Entscheidungen, wie den Austausch von Fenstern, einfach an den Verwalter delegieren? Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt, welche Spielräume die WEG-Reform den Eigentümern ermöglicht und wie sie dadurch die Verwaltung ihres Eigentums effizienter gestalten können. Erfahre, worauf du achten musst!

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft kam es zu intensiven Diskussionen über die Erneuerung der Fenster. Schließlich einigten sich die Eigentümer darauf, die Entscheidung über die konkrete Ausführung an den Verwalter zu delegieren. Doch darf ein Verwalter überhaupt solch weitreichende Entscheidungen treffen? Haufe berichtet: Ja, das ist möglich, und zwar seit der WEG-Reform, die zum 1. Dezember 2020 in Kraft trat. Diese Reform erweitert die Entscheidungsspielräume der Eigentümer und erleichtert die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erheblich.

Hintergrund: Der Fall im Detail

• Problemstellung: In der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft stand der Austausch der Fenster seit Längerem zur Debatte. Ein Sachverständiger erstellte einen Sanierungsplan, und die Verwalterin holte Angebote ein. Nachdem fast alle Unternehmen ihre Angebote zurückgezogen hatten, beschlossen die Eigentümer, dem verbliebenen Anbieter den Auftrag zu erteilen – unter der Bedingung, dass der Verwalter die Details klärt.
• Der Beschluss: Die Eigentümer ermächtigten den Verwalter, die Fenster nach Dringlichkeit auszutauschen, ein Budget von 35.000 Euro für das Jahr 2022 festzulegen und weitere Angebote einzuholen. Mehrere Eigentümer klagten gegen diesen Beschluss, da sie die Übertragung solcher Entscheidungen auf den Verwalter für unzulässig hielten.
   

Die Entscheidung des BGH

Der BGH entschied zugunsten der Eigentümergemeinschaft und erklärte, dass die Delegation der Entscheidungskompetenz an den Verwalter zulässig ist. Hier die wesentlichen Punkte des Urteils:

• Erweiterter Spielraum durch die WEG-Reform: Vor der Reform konnten Eigentümer nur in sehr begrenztem Umfang Entscheidungen an den Verwalter delegieren. Die Reform ermöglicht nun eine breitere Delegation von Aufgaben, um die Verwaltung effizienter zu gestalten.
• Grundlegende Entscheidungen bleiben bei den Eigentümern: Der BGH stellte klar, dass die Eigentümer über das „Ob“ der Maßnahme, also die grundsätzliche Durchführung der Sanierung, selbst entschieden haben müssen. Die Details und Ausführungen dürfen jedoch an den Verwalter übergeben werden, sofern ein klarer Rahmen – wie ein festgelegtes Budget – vorgegeben wird.
• Ordnungsmäßige Verwaltung: Ein Beschluss zur Delegation von Aufgaben an den Verwalter muss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Das bedeutet, dass die Delegation sinnvoll und im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein muss. In diesem Fall entsprach die Delegation ordnungsmäßiger Verwaltung, da die Eigentümer das Budget und die Dringlichkeit der Maßnahmen selbst festgelegt hatten.
   

Was bedeutet das für dich als Wohnungseigentümer?

• Effizienz durch Delegation: Die WEG-Reform gibt dir als Wohnungseigentümer die Möglichkeit, bestimmte Entscheidungen an den Verwalter zu delegieren, ohne die Kontrolle über dein Eigentum zu verlieren. Das spart Zeit und vereinfacht die Verwaltung, insbesondere bei komplexen Erhaltungsmaßnahmen.
• Rechtliche Sicherheit: Solange die grundlegenden Entscheidungen von den Eigentümern getroffen werden, ist die Delegation an den Verwalter rechtlich unbedenklich. Ein gut definierter Rahmen – wie ein Budget oder spezifische Vorgaben – ist hierbei entscheidend.
• Praktische Vorteile: Die Delegation an den Verwalter reduziert den Aufwand für Eigentümerversammlungen und ermöglicht eine zügige Umsetzung von Maßnahmen, was besonders bei dringenden Erhaltungsmaßnahmen vorteilhaft ist.

Dank der WEG-Reform können Eigentümer ihre Verwaltung flexibler und effizienter gestalten. Das aktuelle BGH-Urteil zeigt, dass die Delegation von Aufgaben an den Verwalter, wie im Fall des Fensteraustauschs, ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn die grundlegenden Entscheidungen zuvor von den Eigentümern getroffen wurden. Eine gut durchdachte Delegation kann den Verwaltungsaufwand erheblich reduzieren und zu einer reibungsloseren Umsetzung von Maßnahmen führen.