Miete unbezahlbar? Diese zwei Instrumente sollen den Mietwucher stoppen!

In Deutschland gibt es zwei zentrale Instrumente, die Mieter vor überzogenen Mieterhöhungen schützen sollen: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze. Aber wann greifen sie und was muss man beachten?

Unterschied Mietpreisbremse Kappungsgrenze, Blick auf eine Wohnanlage

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sind in Deutschland die zwei zentralen Instrumente, um steigende Mietpreise einzudämmen. Foto: iStock.com / kamisoka

Mietpreisbremse: Regulierung bei Wiedervermietung von Bestandsimmobilien

Die Mietpreisbremse ist ein Instrument, das in bestimmten Regionen Deutschlands gilt, um den Anstieg der Mieten zu begrenzen. Sie legt fest, dass die Miete bei einer Wiedervermietung von Wohnraum maximal 10 Prozent über der

ortsüblichen Vergleichsmiete

liegen darf (§ 556d BGB). Diese Regelung soll verhindern, dass Vermieter die Mieten in gefragten Gebieten übermäßig anheben und Mieter dadurch stark belastet werden.

Die Mietpreisbremse greift jedoch nicht flächendeckend. Sie gilt nur in bestimmten Städten oder Regionen, die von den Bundesländern als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festgelegt wurden. Es ist wichtig zu wissen, dass Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen von der Regelung ausgenommen sind.

Einige Punkte, die bei der Mietpreisbremse beachtet werden müssen:

Gilt nur bei Wiedervermietung, nicht bei Erstvermietung von Neubauten.
Modernisierungen können höhere Mieten rechtfertigen.
Vermietung möblierter Wohnungen können höhere Mieten rechtfertigen.
Bundesländer legen fest, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse gilt.

Hintergründe und Kritik zur Mietpreisbremse

Die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 war eine Reaktion auf die explodierenden Mietpreise in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München. Viele Mieter fühlten sich durch die steigenden Wohnkosten stark belastet, und die Politik suchte nach Wegen, diesen Trend zu bremsen.

2024 ist kein positiver Effekt der Mietpreisbremse festzustellen. Im Gegenteil, die Mietpreise explodieren in großen Städten weiter, wie eine immowelt Analyse zeigt. Deshalb sehen viele Experten die Mietpreisbremse als gescheitert an. Die Bundesregierung hat sie trotzdem über das ursprüngliche Ende 2025 hinaus bis 2029 verlängert.

Kappungsgrenze: Schutz für bestehende Mietverhältnisse

Neben der Mietpreisbremse gibt es die Kappungsgrenze, die sich auf Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen bezieht. Sie begrenzt, wie stark ein Vermieter die Miete innerhalb von 3 Jahren erhöhen darf (§ 558 BGB). In der Regel liegt die Kappungsgrenze bei 20 Prozent, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie jedoch auf 15 Prozent gesenkt werden.

Diese Regelung soll Mieter vor zu hohen Mieterhöhungen schützen, wenn sie bereits in einer Wohnung leben. Selbst in angespannten Mietmärkten soll so vermieden werden, dass Mieter mit starken Mietanpassungen überfordert werden. Besonders in Städten, in denen Wohnraum knapp ist, greifen Bundesländer häufig zur Absenkung der Kappungsgrenze.

Wichtige Details zur Kappungsgrenze:

Die Mieterhöhung darf innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen.
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt.
Die Kappungsgrenze gilt nur für bestehende Mietverträge.

Zusammenfassung: Wann welche Regelung gilt

Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze greifen in unterschiedlichen Situationen. Während die Mietpreisbremse nur bei der Wiedervermietung von Bestandsimmobilien relevant ist, greift die Kappungsgrenze während eines bestehenden Mietverhältnisses. In beiden Fällen hängt es stark davon ab, ob die Wohnung in einem Gebiet liegt, das von den Bundesländern als „angespannter Wohnungsmarkt“ deklariert wurde.

Mietpreisbremse: Gilt nur bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, es sei denn, es handelt sich um Neubauten oder umfangreich modernisierte Wohnungen.
Kappungsgrenze: Gilt für bestehende Mietverhältnisse und begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von 3 Jahren auf maximal 20 Prozent, in bestimmten Regionen auf 15 Prozent.

Beide Regelungen sind wesentliche Schutzmaßnahmen auf dem deutschen Wohnungsmarkt, die verhindern sollen, dass die Mieten in bestimmten Regionen unkontrolliert steigen. Wichtig für Mieter: Insbesondere die Mietpreisbremse wird in der Praxis oft umgangen – Mieter sollten dann auf ihr Recht bestehen.