Sieg nach 8 Jahren: Stadt Bamberg verzögerte Bauantrag absichtlich

Die Stadt Bamberg wollte das Stadtbild verändern – und verzögerte einen privaten Bauantrag, um ihre Pläne durchzusetzen. Doch die Klägerin gab nicht auf und kämpfte sich durch die Instanzen. Jetzt entschied der Bundesgerichtshof: Die Stadt hat ihre Amtspflichten verletzt.

Eine Bauplanung, die aus dem Ruder lief

Eine Eigentümerin zieht vor Gericht – und gewinnt: Die Stadt Bamberg hat ihre Pläne, das Stadtbild neu zu gestalten, eiskalt zu Lasten einer privaten Investorin durchgezogen. Das entscheidende Urteil vom 24. Oktober 2024 (Az. III ZR 48/23) des Bundesgerichtshofs (BGH) zeigt, wie weit eine Stadt in ihrer Planungshoheit gehen darf, ohne Bürgerrechte zu verletzen. Der Fall legt einen wahren Krimi im deutschen Baurecht offen: Ein Bauantrag, jahrelange Verzögerungen und letztlich die Niederlage der Stadt Bamberg vor Gericht.

Die Klägerin, Eigentümerin eines markanten siebenstöckigen Gebäudes, wollte in Bamberg ein Hotel und sogenannte „Stadtappartements“ einrichten. Doch aus Sicht der Stadt passte das Gebäude, wie es stand, nicht in den städtebaulichen Rahmen. Das Grundstück lag in einem Gebiet, für das zwar kein Bebauungsplan existierte, aber seit 2013 ein städtebaulicher Rahmenplan – und der sah vor, das Hochhaus auf ein stadt- und denkmalgerechtes Maß zurückzubauen. Trotzdem reichte die Klägerin am 23. Dezember 2015 einen Bauantrag für den Umbau und eine Nutzungsänderung ein.

Als die Stadt auf Zeit spielt

Zunächst sah es gut aus: Die Stadtverwaltung wies sie zwar auf den Rahmenplan hin, machte aber keine eindeutige Ablehnung klar. Doch 2016 nahm das Drama Fahrt auf. Im Juli teilte das Bauordnungsamt mit, dass Umplanungen und ein Schallschutzgutachten erforderlich seien. Doch während die Klägerin alles nachreichte und 2016 sogar einen Mietvertrag mit einer Hotelbetreiberin abschloss, wartete sie weiter auf eine Entscheidung der Stadt.

Die Sitzung zur Genehmigung des Bauantrags im Bau- und Werksenat war schließlich für den 9. November 2016 angesetzt. Doch kurz zuvor änderte sich alles. Zwei Stadtratsfraktionen stellten Anträge, das Gebiet neu zu planen und eine Veränderungssperre zu verhängen. Ergebnis: Statt über den Bauantrag zu entscheiden, entschied der Bau- und Werksenat, die Planungen umzukrempeln und die Nutzung der Stadtappartements zu verbieten. Die Veränderungssperre trat am 23. Dezember 2016 in Kraft.

Das Urteil: Gemeinde kann Planungshoheit nicht über Rechte der Antragstellerin stellen

Die Klägerin, die durch die Verzögerungen finanzielle Verluste erlitt, klagte und zog durch die Instanzen bis zum BGH. Im BGH-Urteil vom 24. Oktober 2024 (Az. III ZR 48/23) heißt es: Eine Gemeinde darf nicht einfach die Bearbeitung eines entscheidungsreifen Bauantrags verzögern, nur um einen Planungsprozess in die Wege zu leiten, der dem Vorhaben entgegensteht. Der BGH stellte klar, dass der Stadt zwar ein Bearbeitungszeitraum zugestanden wird, dieser jedoch nicht beliebig hinausgeschoben werden darf.

Nach Ansicht des BGH lag spätestens am 9. November 2016 eine Entscheidungsreife vor, da der Bauantrag mit den nachgereichten Unterlagen vollständig und prüfungsfähig war. Trotzdem nutzte die Stadt die Verzögerung gezielt, um eine Veränderungssperre vorzubereiten. Der BGH urteilte, dass die Stadt in diesem Fall amtspflichtwidrig handelte und die Klägerin Anspruch auf Schadensersatz hat.

Dieser Fall zeigt, dass Städte nicht ungehemmt ihre Planungswünsche gegen private Interessen durchsetzen können, wenn eine Antragstellerin bereits einen Rechtsanspruch auf eine Entscheidung hat. Das Urteil ist ein starkes Signal an alle Bauämter: Die Bearbeitung von Bauanträgen darf nicht aus politischen oder planerischen Gründen absichtlich verzögert werden. Trotz der städtischen Planungshoheit müssen Antragssteller auf eine zügige Entscheidung vertrauen können – und Städte sich an geltende Verfahren halten.