Wie Bürogebäude bei der Erreichung der Klimaziele mithelfen

Eine aktuelle Studie hebt die zentrale Rolle der Sanierung von Bürogebäuden im Kampf gegen den Klimawandel hervor. Berlin erreicht seine Vorgaben, während München und Co. hinterherhinken.

Eine aktuelle Studie von apoprojekt und bulwiengesa, vorgestellt durch den „Bestandskompass“, hebt die zentrale Rolle der Sanierung von Bürogebäuden im Kampf gegen den Klimawandel hervor. Um die deutschen Klimaziele zu erreichen, müssen mindestens 2 Prozent aller Bürogebäude jährlich energetisch saniert werden. Bisher erfüllt jedoch nur Berlin diese Vorgabe mit einer jährlichen Sanierungsquote von 3 Prozent. Andere Städte wie München und Hamburg liegen bei rund 1 Prozent, während Düsseldorf mit lediglich 0,2 Prozent weit hinter den Zielen zurückbleibt.

Sven Carstensen, Vorstand bei bulwiengesa, betont dennoch: „Wir erwarten, dass der Anteil der Sanierungen in den kommenden Jahren weiter steigen wird, vor allem in zentralen Lagen und bei eigengenutzten Gebäuden.“ Die energetische Sanierung von Bestandsgebäuden ist entscheidend, um sowohl ökologische als auch ökonomische Anforderungen zu erfüllen. Angesichts dessen gewinnen die Ertüchtigung bestehender Büroflächen und die Anpassung an ESG-Standards (Umwelt, Soziales und Unternehmensführung) zunehmend an Bedeutung.

Steigende Bedeutung der Sanierungen und ihre wirtschaftlichen Auswirkungen

Neben den klimapolitischen Zielen bietet die Sanierung von Bestandsbüros auch wirtschaftliche Vorteile. Trotz eines allgemein schwächeren Büromarktes und einer gestiegenen Leerstandsquote in den A-Städten (derzeit bei 6,3 Prozent) bleibt die Nachfrage nach modernen, energieeffizienten Flächen in zentralen Lagen ungebrochen hoch. Dies hat auch Auswirkungen auf die Mietpreise: Sanierte Büroflächen erzielen in der Regel deutlich höhere Mietpreise als unsanierte Objekte. In München liegen die Mieten in sanierten Gebäuden durchschnittlich um 125 Prozent höher als in unsanierten Immobilien. Auch in Frankfurt/Main beträgt der Mietaufschlag rund 115 Prozent.

Insgesamt führen Sanierungen häufig zu einer Verdopplung der Mietpreise, abhängig von der Lage und den ursprünglichen Qualitäten des Gebäudes. Dieser Preisanstieg spiegelt die Attraktivität und den Wert von sanierten Gebäuden wider, insbesondere in einem Markt, der zunehmend auf Nachhaltigkeit und Energieeffizienz fokussiert ist.

Zentrale Lagen bevorzugt

Ein weiterer zentraler Punkt der Studie ist, dass der Großteil der Sanierungsaktivitäten in den Zentren der A-Städte stattfindet. Rund 2 Drittel (67 Prozent) der Sanierungen erfolgen in zentralen oder zentrumsnahen Lagen, während die Randgebiete mit rund 23 Prozent folgen. Besonders im Zentrum erwarten sich Unternehmen durch moderne und nachhaltige Büroflächen Vorteile bei der Mitarbeitergewinnung und -bindung. Darüber hinaus bietet die Transformation von Bestandsgebäuden einen deutlich reduzierten CO₂-Footprint im Vergleich zu Neubauten, was sie für Unternehmen mit strengen Nachhaltigkeitszielen besonders attraktiv macht.

Unterschiedliche Sanierungsbedarfe in den A-Städten

Die A-Städte unterscheiden sich stark in ihrem Sanierungsbedarf. In München müssen nur etwa 15 Prozent der Büroflächen modernisiert werden, um den heutigen Nachhaltigkeitsstandards zu entsprechen. Dagegen steht Köln, wo fast 50 Prozent der Büroflächen als sanierungsbedürftig gelten. Diese Unterschiede sind auf die Baualtersstruktur der Städte zurückzuführen. Generell wurden rund 70 Prozent der Büroflächen in den A-Städten vor dem Jahr 2000 errichtet und entsprechen häufig nicht mehr den aktuellen ökologischen und sozialen Anforderungen. Besonders betroffen sind hier nicht nur Investoren, sondern auch Mieter, die zunehmend nach umweltfreundlichen und gesunden Arbeitsumgebungen suchen.

Großes Potenzial im Bestand – Sanierungstätigkeit nimmt deutlich zu

Die Analyse des Bestandskompasses zeigt eine deutliche Zunahme der Sanierungstätigkeit. Während 2019 nur 10 Prozent aller Projektentwicklungen auf Sanierungen von Bestandsgebäuden entfielen, liegt der Anteil aktuell bei rund 19 Prozent. Für die Jahre 2025 und 2026 wird ein Anstieg auf über 30 Prozent erwartet. Insgesamt sollen zwischen 2019 und 2026 rund 2,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche in den A-Städten saniert werden. Dies verdeutlicht das wachsende Interesse an der Modernisierung bestehender Bürogebäude, um den Anforderungen des Marktes und den Klimazielen gerecht zu werden.

Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für Sanierungen haben sich seit der Zinswende im Jahr 2022 deutlich verändert. Durch den Anstieg der Zinsen und die allgemein schwache Konjunktur ist die Nachfrage nach neuen Büroflächen gesunken, während die Leerstandsquote gestiegen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage nach modernen und nachhaltigen Flächen hoch, vor allem in den Innenstädten, wo die Spitzenmieten weiterhin auf einem hohen Niveau verharren.