Gewohnheitsrecht beim Grundstück: Wann gilt ungeschriebenes Recht?

Das war schon immer so! Wenn alle das akzeptieren, spricht man von Gewohnheitsrecht. Das steht zwar in keinem Gesetzbuch, kann aber trotzdem gelten. Ein Überblick, wann es im Zusammenhang mit einer Immobilie ein Gewohnheitsrecht geben kann.

Auch bei Schwarzbauten gibt es in der Regel kein Gewohnheitsrecht, also keinen Bestandsschutz. „Grundsätzlich bedarf es einer Genehmigung für ein Bauvorhaben und der Bau darf den baurechtlichen Vorschriften nicht zuwiderlaufen. Anderenfalls handelt es sich um einen rechtswidrig errichteten Schwarzbau,“ erklärt Helena Klinger, Rechtsreferendarin beim Eigentümerverband Haus & Grund. Allerdings gibt es hierbei Ausnahmen: Wurde auf dem Gebiet der früheren DDR ein Schwarzbau errichtet, so galt nach Ablauf einer Fünfjahresfrist laut der damaligen DDR-Verordnung über die Bevölkerungsbauwerke in manchen Fällen ein Bestandsschutz. Und dieser gilt bis heute.

Auch im gesamten Bundesgebiet kann es in besonderen Ausnahmefällen einen Bestandsschutz für Schwarzbauten geben, die Hürden sind allerdings sehr hoch. Die Baubehörde verwirkt ihren Anspruch auf Abriss des Schwarzbaus allerdings nur dann, wenn sie lange Zeit Kenntnis davon hat, und beim Eigentümer der Eindruck entstehen muss, sie werde den Schwarzbau auch in Zukunft weiter dulden. Das entschied das Bundesverwaltungsgericht (Az.: 4 B 130.91). Im Verhandelten Fall scheiterte der Schwarzbaubesitzer aber: Die Behörde hatte in der Vergangenheit keinerlei Verhaltensweisen an den Tag gelegt, aus denen der Eigentümer hätte schließen können, der Schwarzbau werde geduldet. Allein eine lange Zeit seit Errichtung des Schwarzbaus macht diesen also nicht legal.

Ragt ein Bauwerk auf das Nachbargrundstück, so hat der Nachbar diesen Zustand in der Regel zu akzeptieren. „Ein Grenzüberbau ist zu dulden, wenn der Bauherr weder vorsätzlich noch grob fahrlässig gehandelt hat und der Nachbar nicht vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung widersprach,“ so Rechtsexpertin Klinger. Das gilt nur dann nicht, wenn der Eigentümer mit voller Absicht oder grob Fahrlässig aufs Nachbargrundstück baute (BGB; § 912). Allerdings muss der Nachbar auch hier durch eine Geldrente entschädigt werden.

Wie groß der Abstand zwischen Grundstücksgrenze und einem Baum sein muss, ist bundesweit nicht einheitlich geregelt, sondern steht in den Nachbarrechtsgesetzen der Bundesländer. Oft muss zumindest bei Bäumen, die sehr groß und ausladend werden können, ein Grenzabstand von vier oder fünf Metern eingehalten werden.

Ein Nachbar, der befürchtet, dass ein Baum später einmal sehr groß werden kann, kann innerhalb einer Frist fordern, dass der Baum beseitigt wird, sofern die vorgeschriebenen Grenzabstände nicht eingehalten wurden. Die Fristen sind ebenfalls in den jeweiligen Nachbarschaftsgesetzen geregelt.

Die Fristen betragen oft fünf Jahre (zum Beispiel in Rheinland-Pfalz; § 51 LNRG). Danach kann der Nachbar die Beseitigung des Baums nicht mehr fordern, sondern gegebenenfalls nur noch den Rückschnitt verlangen, wenn der Schattenwurf des Baums den eigenen Garten stark verdunkelt. Ansonsten gilt: „Eine durch Bäume verursachte Beschattung ist grundsätzlich eine unwesentliche Beeinträchtigung, die zu dulden ist,“ so Klinger. Nur in besonderen Ausnahmefällen könne dann noch ein Anspruch auf Baumfällung aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis begründet werden. Das gelte dann, wenn es aufgrund der Höhe der Bäume zu ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Beeinträchtigungen komme, erläutert die Rechtsexpertin. Dies werde nach BGH-Rechtsprechung allerdings erst dann angenommen, wenn ein Grundstück ganzjährig und vollständig im Schatten liegt (Az.: V ZR 229/14).

Auch was die Nutzung eines Gartens durch Mieter betrifft, kann ein Gewohnheitsrecht entstehen. Duldet der Vermieter lange Zeit die Nutzung eines Gartens durch Kinder, so kann er dies später nicht mehr untersagen. Das gilt sogar für die Freunde dieser Kinder, urteilte schon vor längerer Zeit das Amtsgericht Solingen (Az.: 11 C 235/78).