Aufwandsentschädigung: Geschäft geplatzt – wann der Makler trotzdem Geld bekommt

Immobilienmakler stecken viel Zeit, Kraft und Geld in ihre Arbeit. Kommt der Kauf- oder Mietvertrag aber nicht wie geplant zustande, entgeht ihnen in der Regel die Provision. Mit einer Aufwandsentschädigung und 3 weiteren Klauseln bekommen Makler oft dennoch Geld.

Der Aufwendungsersatz muss ausdrücklich vereinbart sein (§ 652 Abs. 2 BGB). Das ist zwar auch mündlich möglich, zur Sicherheit empfiehlt es sich aber, die Formulierung gleich in den Maklervertrag aufzunehmen. „Dies kann auch in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) erfolgen, muss dann aber sehr genau formuliert werden“, sagt Pielen. Der Grund: „Wenn ein Gericht den Wertersatz als versteckte Courtage einstuft, kann die Klausel unwirksam sein.“

• Reisekosten
• Telefongebühren
• Kosten für Exposé-Erstellung und Versand (Porto)
• Kosten für Anfertigung von Kopien, wie Planunterlagen
• Kosten für Anzeigenschaltung und Inserierung
• Werbetafeln
• Andere Gebühren im Zusammenhang mit der Immobilienvermittlung, etwa für den Grundbuchauszug

Makler können laut Pielen aber nicht ihren Zeitaufwand für Besichtigungen oder ihre laufenden Kosten – etwa für Büromiete und Personal – in Rechnung stellen. Auch ist eine pauschale Gebühr unwirksam. Das heißt, Makler können nicht einen Prozentanteil des Immobilienpreises oder der Provision als Aufwandsentschädigung für ihre Aufwendungen vereinbaren (BGB § 652; BGH; Az.: IVa ZR 173/85).

Makler können ihr Recht auf die Provision in vielen Fällen mit einer sogenannten Maklerklausel absichern. Dies ist eine Klausel im notariellen Kaufvertrag, in der festgelegt wird, dass der Makler die Provision erhält. Oft kann eine Maklerklausel die letzte Rettung sein. Zum Beispiel, wenn jemand anderes von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch macht und den Kunden aus dem Kaufvertrag drängt.

Das Prinzip: Durch die Klausel soll der Käufer – egal, wer es ist – dazu verpflichtet werden, die volle Provision zu zahlen. Übernimmt jemand anderes den Kaufvertrag, übernimmt er diese Verpflichtung mit.

Damit die Maklerklausel wirksam ist, muss sie im notariellen Kaufvertrag vereinbart sein und den Käufer gegenüber dem Verkäufer ausdrücklich dazu verpflichten, die Provision an den Makler zu zahlen (BGH, Az.: VIII ZR 236/61). Diese Vereinbarung liegt somit nicht allein in den Händen des Maklers, sondern kommt nur mit dem Einverständnis von Käufer und Verkäufer zustande. 

Vorsicht: Wenn aber eine Klausel nicht vorkaufsfest ist, kann es Probleme geben. Auch im Falle des Rücktritts vom Kaufvertrag kann der Makler seinen Anspruch verlieren, wenn der Kaufvertrag wegfällt – da sein Anspruch nur auf der Klausel im Kaufvertrag beruht.

Ein weiterer Fall kann Maklern zum Verhängnis werden: Wenn ein Immobilienkäufer ihn beauftragt, der Makler ihm eine Immobilie vorstellt – und der Käufer sie einem Freund weiterempfiehlt, der sie zum Schluss kauft.

Für solche Fälle empfiehlt Peter Pielen, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht, zusätzlich zu vereinbaren, dass der Kunde auch dann die Courtage zahlen muss, wenn ein ihm verbundenes Unternehmen oder eine ihm näher stehende Person die Immobilie kauft. „Doch selbst dann kann der Weg zur Provision noch steinig sein.“

Wenn der Auftraggeber des Maklers den eigentlich von ihm angestrebten Kaufvertrag nicht abschließt, sondern ein Dritter, so kann der Provisionsanspruch des Maklers dennoch bestehen bleiben – vorausgesetzt, es würde gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn der Auftraggeber die Zahlung der Courtage verweigert.

Das kann dann der Fall sein, wenn der Auftraggeber zu dem letztendlichen Käufer in einer sehr engen persönlichen oder besonders ausgeprägten wirtschaftlichen Beziehung steht. So urteilte der Bundesgerichtshof in einem Fall, in dem der Bruder des Auftraggebers den Vertrag unterzeichnet hatte. Die Folge: Der Makler konnte dennoch seine Provision vom Auftraggeber einfordern (BGH, AZ.: III ZR 163/07).

Der Auftraggeber des Maklers hat ein Widerrufsrecht – das heißt, er kann von einem per Telefon oder online geschlossenen Maklervertrag innerhalb von 14 Tagen davon zurücktreten. Hat der Makler sich innerhalb dieser Zeit für ihn bereits ins Zeug gelegt, geht er in der Regel leer aus – oft sogar dann, wenn sein Kunde durch ihn einen Miet- oder Kaufvertrag abschließen konnte. Um in diesem Fall nicht mit leeren Händen dazustehen, können Makler aber eine Wertersatz-Klausel vereinbaren.

Die Klausel ermöglicht dem Makler eine Entschädigung für den Fall, dass der Kunde von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht, obwohl bereits die Leistung erbracht wurde (§357 Abs. 8 BGB). „Diese Leistungen kann sich der Makler dann ersetzen lassen“, sagt Peter Pielen, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht. Die Höhe orientiere sich dabei an den ortsüblichen Tarifen.

„Der Auftraggeber muss ausdrücklich wünschen, dass der Makler bereits innerhalb der Widerrufsfrist für ihn tätig werden darf“, sagt Pielen. Er empfiehlt, eine entsprechende Klausel am besten im Maklervertrag festzuschreiben.

Wichtig bei Verträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen, über das Internet oder per E-Mail, Telefon oder Brief geschlossen worden sind, ist auch die sogenannte Widerrufsbelehrung. Das heißt, der Makler muss den Kunden schriftlich über sein Recht informieren, den Vertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen zu dürfen. “Andernfalls kann der Kunde noch ein Jahr lang widerrufen“, so Pielen.