Geldwäschegesetz: So vermeiden Sie als Makler hohe Strafen

Immobiliengeschäfte können grundsätzlich für Geldwäsche missbraucht werden. Das Geldwäschegesetz nimmt Immobilienmakler in die Pflicht, den Staat im Kampf gegen kriminelle Strukturen zu unterstützen und deren Anwendungshinweise umzusetzen. Verstoßen Makler gegen diese Pflichten, drohen hohe Bußgelder.

Der Bundestag erweiterte am 10. Juni 2021 per Gesetz die Meldepflicht beim Transparenzregister. Das neue Transparenz-Finanzinformationsgesetz Geldwäsche (TraFinG Gw) trat am 1. August 2021 in Kraft. Das hat sich daraufhin für die Immobilienbranche geändert:

• Alle Unternehmen sind verpflichtet, ihre wirtschaftlich Berechtigten nicht nur zu ermitteln, sondern dem Transparenzregister zur Eintragung mitzuteilen. Das betrifft auch Maklerunternehmen. Es galt eine Übergangsfrist.

Angenommen, eine juristische Person erwirbt ein inländisches Grundstück nach § 1 des Grunderwerbsteuergesetzes. Dann muss der Notar vor der Beurkundung überprüfen, wer den Kauf des Objekts veranlasst oder kontrolliert hat – beziehungsweise wer hinter dem Vertragspartner steht. Dazu muss der Vertragspartner dem Notar in Textform eine Dokumentation der Eigentums- und Kontrollstruktur vorlegen. Außerdem sind die Dokumentation der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen sowie den Strafverfolgungsbehörden auszuhändigen, wenn sie danach verlangen.

Makler sind verpflichtet, sich auf dem Portal der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (FIU) auf goaml.fiu.bund.de zu registrieren. Bei dieser Stelle können sie auch einen Geldwäscheverdacht melden. Mit der Inbetriebnahme des neuen Informationsverbundes der FIU gilt seit dem 1. Januar 2024 (vgl. § 59 Abs. 6 GwG) eine Registrierungspflicht.

Im Registrierungsprozess müssen Sie Angaben zu sich und den Personen in Ihrem Unternehmen machen, die das Thema Geldwäsche betreuen. Mehr Informationen finden Sie auf der Webseite der FIU.

Immobilienmakler müssen die Identität ihrer Kunden überprüfen und diese bei einem Geldwäscherisiko in der Regel umgehend den Behörden melden. Laut Dr. Christian Pelz, dem Rechtsanwalt der Wirtschaftskanzlei Noerr LLP in München, gilt das in folgenden Fällen:

• Beim Kauf von Immobilien. Dabei sind normalerweise beide Vertragsparteien zu identifizieren. Das heißt: sowohl Käufer als auch Verkäufer (§ 10 Abs. 6 Nr. 1 GwG). Ausnahmefall: Die andere Vertragspartei hat selbst einen Makler beauftragt. Dann muss der Makler nur seinen eigenen Auftraggeber identifizieren (§ 11 Abs. 2 S. 2 GwG).

• Seit 1. Januar 2020: Bei der Vermittlung von Miet- oder Pachtverträgen, bei denen die monatliche Miete oder Pacht 10.000 Euro oder mehr beträgt. Dabei muss der Makler stets beide Vertragsparteien identifizieren, einen Ausnahmefall gibt es hier nicht.

Wichtig: Als Immobilienmakler müssen Sie nicht nur die Person selbst überprüfen, sondern gegebenenfalls auch Personen, die diese vertreten – die sogenannten „wirtschaftlich Berechtigten“. Somit kann es sein, dass Sie für einen Vermittlungsauftrag mehr als ein oder zwei Personen identifizieren müssen.

Auch der Zeitpunkt der Identitätsüberprüfung ist bei Kaufverträgen geregelt. Im Gesetz steht, dass der Makler die Vertragsparteien erst dann überprüfen muss, wenn von dem Kunden ein ernsthaftes Interesse ausgeht. Außerdem müssen sich beide Kaufvertragsparteien über das Geschäft einig sein. Laut Geldwäschegesetz ist dies zum Beispiel der Fall, wenn (§ 11 Abs. 2GwG):

• eine der Kaufvertragsparteien von der anderen den Kaufvertrag erhalten hat
• eine Reservierungsvereinbarung oder ein Vorvertrag besteht
• eine Reservierungsgebühr gezahlt wird

Bei Pacht- oder Mietverträgen in Höhe von mindestens 10.000 Euro monatlich gilt die Sonderregelung des Paragrafen 11 Abs. 2 GwG nicht. Laut Rechtsanwalt Pelz muss der Makler hier seinen Auftraggeber bereits bei Auftragserteilung identifizieren.

Als Immobilienmakler sind Sie verpflichtet, abzuklären, ob ein Kunde als Privatperson, Vertreter einer juristischen Person oder eines Unternehmens handelt. Die erhaltenen Informationen müssen Sie außerdem auf Richtigkeit prüfen.

Mit der 5. EU-Geldwäscherichtlinie können Sie ihre Kunden seit Juli 2020 auch mit elektronischen Mitteln identifizieren. Seit 1. August 2021 und dem Inkrafttreten des Vollregisters müssen Sie bei juristischen Personen oder Personengesellschaften jedoch Änderungen bei den Meldepflichten gemäß des Geldwäschegesetzes beachten.

Seit Mitte 2021 ist es für dich als Makler etwas einfacher, die Daten zu überprüfen, da der Blick ins neue Transparenzvollregister ausreicht. Grund hierfür: Zum 01. August 2021 kam es zu einer Gesetzesänderung. Diese hat das Transparenzregister auf das Transparenzvollregister umgestellt. Daher muss jede deutsche Gesellschaft ihre wirtschaftlich Berechtigten melden. Eine Ausnahme bilden dabei Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR).

Wer einmal einen Kunden identifiziert hat, ist auch bei einem neuen Auftrag wieder in der Pflicht: „Bei aktiven Geschäftspartnern oder fortdauernden Geschäftsbeziehungen müssen Makler die bereits einmal gemachten Angaben erneut prüfen und gegebenenfalls aktualisieren“, sagt Pelz.

Aus den ermittelten Risikofaktoren müssen Sie interne Sicherungsmaßnahmen ableiten. Sprich: Sie müssen geeignete Strategien entwickeln, Kontrollen und Verfahren bereitstellen, um die Risiken einer Geldwäsche zu mindern und zu steuern – im Idealfall zu verhindern. „Makler müssen ihre Mitarbeiter auf Zuverlässigkeit überprüfen und sie im Hinblick auf das Geldwäschegesetz schulen“, sagt Rechtsanwalt Pelz. Auch das Entwickeln standardisierter Maßnahmen kann dazu gehören. Also, wann Mitarbeiter wie nach Informationen fragen, wie Daten gespeichert werden und ab wann Zweifel angebracht sind.

Im Finanz- und Versicherungssektor sowie der Kreditwirtschaft sind Unternehmer laut Rechtsanwalt Pelz zudem verpflichtet, einen Geldwäschebeauftragten zu ernennen. Grundsätzlich gehören Immobilienmakler nicht dazu. Dennoch kann es sein, dass es die lokale Aufsichtsbehörde, zum Beispiel ab einer bestimmten Unternehmensgröße, anordnet. Der Rechtsexperte rät: „Makler sollten bei ihrer lokal zuständigen Aufsichtsbehörde auf der Homepage nachschauen oder gegebenenfalls dort nachfragen.“ Aber unabhängig davon, ob es einen Geldwäschebeauftragten gibt oder nicht, bleibt die Leitungsebene des Maklerunternehmens stets selbst für die Einhaltung der geldwäscherechtlichen Vorschriften verantwortlich.

Auch hier ist Dokumentation Pflicht: Laut dem Rechtsexperten müssen Maklerunternehmen das Risikomanagement in einem Dokument ablegen und auf dem aktuellen Stand halten. Dazu, in welcher Form und in welchem Umfang zu dokumentieren sei, gebe es bei den Aufsichtsbehörden Merkblätter.

Es gibt immer wieder Fälle, in denen Personen versuchen, das Geldwäschegesetz zu umgehen. Ein Verdachtsfall liegt insbesondere dann vor, wenn:

• der Kunde ein offensichtlich wirtschaftlich unsinniges Geschäft tätigen will. Ein entsprechender Verdacht wäre beispielsweise, wenn der Interessent bereit ist, für den Vermögensgegenstand einen viel höheren als den marktüblichen Preis zu zahlen.
• der Kunde die Maklerprovision oder Teile des Kaufpreises als Vorschuss per Barzahlung will.
• der Kunde auf einer Unterbeurkundung besteht. Das bedeutet, der Kunde wünscht sich, dass im Notarvertrag ein niedrigerer als der vereinbarte Kaufpreis stehen soll und der restliche Teil unter der Hand dem Verkäufer als Bargeld zufließt.
• der Kunde keinen Kapital- oder Finanzierungsnachweis erbringen will.
• ein Kapital- oder Finanzierungsnachweis von einer Bank aus einem Steuerparadies stammt.
• der Kunde offensichtlich den Geschäftsverkehr nur als Strohmann für einen unbekannten Dritten abwickelt.
• der Kunde ohne nachvollziehbare Begründung keinen Ausweis oder Pass vorlegen will oder sonst seine Identität verschleiern möchte. Das gilt insbesondere auch, wenn der Kunde auf Anonymität pocht.
• das angestrebte Geschäft nicht mit den wirtschaftlichen Verhältnissen des Kunden in Einklang zu bringen ist, etwa weil der Kaufpreis nicht mit dem angegebenen Beruf und dem Einkommen übereinstimmt.
• der Kunde eine Wohnimmobilie in Deutschland erwerben will, die typischerweise ein Eigennutzerobjekt ist, ohne in der Bundesrepublik einen festen Wohnsitz anzustreben.