Aktualisiert am 28.11.2024 von 
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Schon ein falsches Kürzel im Exposé, oder ein rasch abgetipptes Lob auf die steuerlichen Vorteile einer Immobilie kann Maklern zum Verhängnis werden. Denn zahlreiche Formulierungen sind abmahnfähig. Die häufigsten Fallen für Immobilienprofis – und wie sie diese vermeiden.
Übersicht
Werbung – ein Sammelbecken für abmahnfähige Formulierungen
„Wohnung zu vermieten – Steuervorteile von bis zu 20.000 Euro möglich!“ Das klingt gut im Exposé, und zieht sicherlich viele Interessenten an. Aber: leider auch Abmahnungen. Denn bei dieser Formulierung kann bereits die Grenze zum unlauteren Wettbewerb überschritten. Eine Einladung für Abmahnanwälte. Und wenn die ihre Post schicken, werden schnell Kosten von mehreren hundert Euro fällig.
Nach dem Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) darf Werbung nicht irreführend oder intransparent sein. Wer zum Beispiel Selbstverständlichkeiten als Alleinstellungsmerkmal ausgibt, dem können bereits Abmahnungen drohen. Die gefährlichsten Beispiele aus Exposés und Werbetexten:
„Dank Afa sind Steuervorteile von bis zu 20.000 Euro möglich“ – die Werbung mit Steuervorteilen kann abmahnfähig sein. Denn: „Werden nicht die konkreten Voraussetzungen genannt, gilt das als Irreführung durch Unterlassen“, erklärt Rudolf Koch, Wettbewerbsrechtsexperte beim Immobilienverband IVD.
„Anlageobjekt mit risikofreier Rendite“ – auch diese Werbung ist abmahnfähig. Schließlich gebe es keine Rendite ohne Risiko, so der Immobilienrechtsexperte des IVD. Denn es könne auch zum Mietausfall kommen.
„Biohaus/Ökohaus/erbaut nach ökologischen Gesichtspunkten“ – so sollten Makler nicht werben. „Erstens ist kein Haus komplett ‚biologisch‘, denn zum Beispiel kann ein Stahlträger kaum biologisch sein“, sagt Koch. „Außerdem versteht jeder etwas anderes unter diesen Aussagen, so dass jede von ihnen zumindest teilweise falsch ist.“ Dies sei eine Irreführung der Interessenten, aufgrund von Mehrdeutigkeit.
Rudolf Koch, Wettbewerbsrechtsexperte beim Immobilienverband IVD. Foto: IVD
„Kostenlose Beratung, Besichtigung, und Wertermittlung“ – auch diese Werbung kann abmahnfähig sein, da sie mit Selbstverständlichkeiten wirbt. Und wer mit Selbstverständlichkeiten wirbt, führt Verbraucher in die Irre. Ob dies ein Wettbewerbsverstoß ist oder nicht, hängt davon ab, ob beim Verbraucher der Eindruckt erweckt wird, dass der Unternehmer sich dadurch von den Mitbewerbern abhebt (BGH, Az.: I ZR 185/12).
„Beratung und Verkauf auch am Sonntag“ – diese Werbung ist abmahnfähig. Koch erklärt: „Die Bedarfsgewerbeverordnungen der Bundesländer lassen nur Besichtigung und Beratung an Sonn- und Feiertagen im Immobilienbereich zu. Und dies in der Regel auch nur für vier Stunden.“
Berechnungsbeispiele zur Rendite können ebenfalls abmahnfähig sein. Der Grund: „Damit der Interessent die Renditeberechnung nachvollziehen kann, muss der Makler alle Faktoren zur Berechnung und den genauen Rechenweg beschreiben“, so Koch. Das könnte umständlich werden: Rechne ich nur mit dem Kaufpreis oder mit den Kaufnebenkosten? Werden bei den Einnahmen die umlagefähigen Nebenkosten abgezogen? Der Rechtsexperte warnt: „Eine rechtssichere Beispielrechnung ist nahezu unmöglich, dazu müsste ich eine ganze DINA4 Seite schreiben und am Ende auch noch erklären, dass dies nur ein Beispielfall ist. Ich würde davon abraten.“
Angaben zur Wohnungsgröße sind für Makler ebenfalls nicht ohne Risiko. Eine Abmahnung kann schon dann ins Haus flattern, wenn der Makler „qm“ statt „m²“ schreibt. „Denn das Wort ‚Quadratmeter‘ muss ausgeschrieben werden, oder darf aufgrund der Einheitenverordnung nur mit ‚m²‘ abgekürzt werden“, so Koch. Zudem könne eine falsche Wohnungsgröße abmahnfähig sein, denn sie diene mit dem Kauf- oder Mietpreis als Berechnungsgröße für einen m²-Vergleichspreis.
Angaben vom Auftraggeber entlasten Makler
Erhält der Makler Angaben zur Wohnung vom Auftraggeber – zum Beispiel zur Wohnungsgröße – so darf er sich in der Regel darauf verlassen und sie ungeprüft weitergeben. Nur wenn ihm aufgrund seiner Fachkompetenz Zweifel kommen, muss er diese dem Kunden mitteilen (BGH, Az.: III ZR 146/06).
Lies hier, wann Immobilienmakler für Fehler haften – und wann nicht.
Preisangaben und Provision – für Verbraucher muss Gesamtpreis angegeben sein
Makler sind durch die Preisangabenverordnung dazu verpflichtet, bei Angeboten die sich an Verbraucher richten, stets den Gesamtpreis anzugeben – inklusive Umsatzsteuer und weiterer Preisbestandteile. Das gilt bei der Maklerprovision sowie für Miet- und Kaufpreise. Fehlt diese Information, können Abmahnungen drohen.
Immobilienpreise für Verbraucher
Während bei Kaufimmobilien der Endpreis meist leicht zu nennen ist, gibt es bei den Mietpreisen einige Details zu beachten: Bei Mietpreisen ist jener Betrag der Endpreis, der ohne die später entstehenden, verbrauchsabhängige Kosten gezahlt werden soll. Hinzu kommt: „Das Wohnraumvermittlungsgesetz verlangt bei der Angabe zur Höhe der Miete einen Hinweis darauf, ob zu dem Mietpreis Betriebskosten hinzukommen oder nicht.“ Begriffe wie Kalt- oder Warmmiete reichen nicht aus.
Immobilienanzeigen für Verbraucher sind darum zum Beispiel abmahnfähig, wenn:
- nur der Quadratmeterpreis der Immobilie angegeben ist (BGH, Az.: I ZR 210/98).
- der Preis mit „ca.“-Angaben genannt wird, ohne den Endpreis zu nennen.
- der Kaufpreis nur gesplittet angegeben wird – zum Beispiel, indem der Kaufpreis des Stellplatzes gesondert aufgeführt ist.
- nur die voraussichtliche Warmmiete angegeben ist.
Beispiele für abmahnfähige Formulierungen:
| So geht's nicht | So geht's |
| Eigentumswohnung, Kaufpreis: 300.000 € + Garage 10.000 € | Eigentumswohnung, Kaufpreis: 300.000 € + Garage 10.000€, Gesamtpreis: 310.000 € |
| Reihenhaus, Kaufpreis 400.000 €, Erbbaurechtsgrundstück 300 m², Erbpacht 3 €/m²/J. | Reihenhaus, Kaufpreis 400.000 €, Erbbaurechtsgrundstück 300 m², Erbpacht 3€/m²/J. = 900 €/Jahr, Erbbaurecht: 99 Jahre |
| Reihenhaus auf Erbbaurechtsgrundstück, Kaufpreis: 500.000 € | Reihenhaus auf Erbbaurechtsgrundstück, Kaufpreis: 500.000 € + Erbpacht 100 €/Monat, Erbbaurecht noch 50 Jahre |
| Baugrundstück, 700 m², Kaufpreis: 150.000 € (wenn noch Erschließungskosten hinzukommen) | Baugrundstück, 700 m², Kaufpreis: 150.000 € zzgl. Erschließungskosten |
| Miete: 10 €/m² + NK | Miete: 1.000 € (10 €/m²) + NK |
Maklerprovision für Verbraucher
Die Angaben zur Maklerprovision können Immobilienprofis zum Verhängnis werden, wenn er gegenüber Verbrauchern – etwa privaten Immmobilienkäufern oder Vermietern – Nettopreise angibt, zum Beispiel:
- Bei Kaufimmobilien: „3 Prozent Provision zzgl. 19 Prozent MwSt.“
- Bei Mietobjekten: „2 Kaltmieten zzgl. MwSt.“
Im Falle der Maklerprovision hängt die richtige Formulierung laut Rechtsexperten Koch vom IVD davon ab, wo die Immobilienanzeige erscheint. „Denn im Fernabsatz muss darauf hingewiesen werden, dass die Mehrwertsteuer enthalten ist. Bei anderen Arten der Inserierung ist das nicht der Fall, da bei Angeboten für Verbraucher der Gesamtpreis angegeben werden muss.“ Das heißt:
- In den AGB und bei Onlineinseraten lautet die Provisionsangabe zum Beispiel: „7,14 Prozent inkl. MwSt“
- In Zeitungsanzeigen oder bei Schaufensterwerbung heißt es: „7,14 Prozent“
In Einzelfällen sei es laut dem Rechtsexperten auch erlaubt, die Maklerprovision in Euro anzugeben. Zum Beispiel, wenn bei besonders preiswerten Immobilien von den üblichen Provisionssätzen abgewichen wird. „Wird eine kleine Wohnung für 40.000 Euro verkauft, darf im Exposé auch stehen, dass die Maklerprovision 3.570 Euro beträgt.“
Experten-Tipp: Bei Anzeigen, die sich ausschließlich an gewerbliche Kunden richten, haben Immobilienprofis mehr Freiheiten bei den Preisangaben. „Wird zum Beispiel eine Lagerhalle vermietet, kann auch der Quadratmeterpreis angegeben werden", sagt Rudolf Koch.
Abmahnfähige Formulierungen im Maklervertrag und in den AGB
Oft enthalten Maklervertrag und AGB die gleichen Formulierungen – Abmahnungen gibt es aber häufiger wegen letzteren. Denn den Vertrag sehen meist nur Makler und Auftraggeber. „Stehen die AGB aber auf der Homepage, können sie dort deutlich mehr Personen einsehen“, sagt Koch.
„Der Auftraggeber muss sämtliche Interessenten an den Makler verweisen.“ – Das Vereinbaren einer Verweisungspflicht ist unzulässig und abmahnfähig, wenn sie als AGB-Klausel vereinbart wurde. Denn, so Koch: „Interessenten würden, ohne dass ein Maklervertrag zwischen Makler und Interessent besteht, in eine Provisionspflicht gedrängt werden.“ Aber: Wird diese Verweisungspflicht als Individualvereinbarung getroffen, so ist sie laut Koch zulässig.
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„Für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist der Gerichtsstand Beispielstadt vereinbart.“ – Eine solche Gerichtsstandsklausel in den AGB ist unwirksam und abmahnfähig, wenn sich das Angebot an Verbraucher richtet, und nicht ausschließlich an gewerbliche Kunden (§38 ZPO). Auch der Zusatz: „soweit gesetzlich zulässig“ macht die Vereinbarung nicht wieder wirksam. Denn diese Formulierung ist für Verbraucher nicht nachvollziehbar. Nur wenn deutlich wird, dass die Gerichtsstandklausel ausschließlich für gewerbliche Kunden gilt, ist sie wirksam.
„Für Fehler aufgrund von Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit ist die Haftung ausgeschlossen.“ – Zwar können Makler die Haftung beschränken, doch laut Koch ist ein Haftungsausschluss für Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit nicht zulässig. Und kann eine Abmahnung zur Folge haben.
„Änderungen und Ergänzungen des Maklervertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für eine Änderung dieses Schriftformerfordernisses.“ – Eine Schriftformklausel zu Änderungen oder Ergänzungen des Maklervertrages ist grundsätzlich unzulässig und abmahnfähig. „Das gilt, seitdem am 1. Oktober 2016 das BGB geändert und auf ‚Textform‘ umgestellt wurde“, erklärt der Rechtsexperte.
„Gegen den Provisionsanspruch ist die Aufrechnung nur mit einer unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderung zulässig.“ – Aufrechnungen sind laut Koch generell zulässig, daher sei ein solches Verbot unzulässig – und abmahnfähig.
„Vorkenntnis von einem Objekt muss dem Makler innerhalb von 30 Tagen mitgeteilt werden.“ – Eine solche Vorkenntnisklausel ist in den AGB abmahnfähig. „Nur als Individualvereinbarung wäre sie denkbar“, erklärt der Rechtsexperte des IVD. Aber: Auch hier sei Vorsicht geboten. „All zu starre Fristen werden vom BGH als unzulässig erklärt.“
„Eine unwirksame Klausel wird durch eine Regelung ersetzt, welche dem wirtschaftlichen Interesse der Vertragsparteien am ehesten entspricht.“ – Eine solche Formulierung als Teil einer salvatorischen Klausel ist nicht wirksam. „Sie ist zu unbestimmt, so dass für den Verbraucher nicht ersichtlich ist, welche rechtlichen Folgen das hat“, sagt Koch. Daher könne sie Abmahnungen nach sich ziehen.
Insgesamt sind salvatorische Klauseln ohnehin eher überflüssig. Die Folgen von unwirksamen AGB sind im Gesetz klar geregelt: „Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags nach den gesetzlichen Vorschriften“ (§ 306 BGB).
Widerrufsbelehrung, Impressum und Datenschutzerklärung
Wer noch eine ältere Widerrufsbelehrung verwendet, der könnte noch über veraltete, abmahnfähige Formulierungen stolpern. Zum Beispiel eine Schriftformklausel. Im Zweifel sollten sich Immobilienprofis hierfür an einen Fachanwalt für Wettbewerbsrecht oder den Immobilienverband (IVD) wenden.
Übrigens: Auf immowelt.de können Immobilienprofis die Widerrufsbelehrung automatisiert versenden lassen. In der Bestätigungs-E-Mail der Kontaktanfragen wird dann einfach eine Widerrufsbelehrung als vordefiniertes Formular eingeblendet. Makler müssen diese Option nur einmal in „Meine Immowelt“ aktivieren: So geht’s.
Ein weiteres rechtliches Minenfeld ist das Impressum: Unter Umständen kann schon ein abgekürzter Vorname des Geschäftsführers zu Abmahnungen führen (OLG Düsseldorf, Az.: 20 U 125/08). Auch unvollständige Angaben zur Aufsichtsbehörde, oder ein fehlender Hinweis zur Streitbeilegungsplattform der EU können abgemahnt werden. „Gefährlich ist zudem eine fehlende oder unzureichende Datenschutzerklärung“, warnt Koch.
Wie teuer können Abmahnungen werden?
Fehlerhafte Formulierungen sind ein Geschenk für Abmahnanwälte. „Mahnt ein Anwalt im Namen eines Mandanten ab, sind in den meisten Fällen Beträge zwischen 700 und 1.500 Euro fällig“, warnt Rudolf Koch vom IVD. Je nach Art der Rechtsverletzung könne es auch deutlich teurer werden. Zudem können neben Mitbewerbern auch Immobilien- und Verbraucherverbände abmahnen. „Mahnen Vereine ab, liegen die Kosten meist zwischen 150 und 300 Euro.“ Hinzu kommt, dass letztlich niemand sicher vor einer Abmahnung ist – egal, wie gut er sämtliche Formulierungen geprüft hat. Denn letztlich beurteilen die Gerichte, ob im Einzelfall eine Rechtsverletzung vorliegt oder nicht.
Wer abgemahnt wird, sollte sich umgehend den Rat eines Fachanwaltes einholen und das weitere Vorgehen mit ihm besprechen.
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