Aktualisiert am 25.11.2024 von 
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Makler haben für Nachweis und Vermittlung einer Immobilie Anspruch auf eine Provision. Doch es gibt Fallstricke, die dazu führen können, dass der Anspruch auf die Maklerprovision verloren geht. Tipps, wie sich solche Fehler vermeiden lassen.
Übersicht
Angaben zur Provision im Maklervertrag nicht vergessen
Makler haben Anspruch auf Maklerprovision. Allerdings sollten sie einige Fehler vermeiden, um nicht den Anspruch auf Provision zu verlieren. Foto: kzenon / stock.adobe.com
Seit Einführung des Bestellerprinzips hat der Makler bei Vermietungen nur dann Anspruch auf eine Provision vom Mieter, wenn er vom Wohnungssuchenden beauftragt wurde und exklusiv für diesen die Wohnung sucht und findet. Dabei muss der Maklervertrag in Textform geschlossen werden: Aus ihm muss hervorgehen, dass der Makler eine Provision verlangen wird und in welcher Höhe sie fällig wird. Zulässig sind maximal 2 Monatsmieten plus Mehrwertsteuer, sofern der Maklerkunde der Mieter ist. Ist der Vermieter der Besteller, kann die Provision im Prinzip frei verhandelt werden. Fehlen diese Angaben zur Provision im Vertrag, wird diese auch nicht fällig.
Seit 2020 gilt das auch beim Verkauf einer Immobilie. Zudem wird die Provision geteilt, die Käufer und Verkäufer gleichermaßen bezahlen. Der Bundesrat hat in seiner Plenarsitzung am 5. Juni 2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ abschließend gebilligt.
Fehlende Widerrufsbelehrung
Eine fehlende Widerrufsbelehrung kann den Provisionsanspruch gefährden. Bei Wohnmietobjekten bleibt die Widerrufsbelehrung seit Einführung des Bestellerprinzips im Jahr 2015 für Mieter irrelevant, da diese keine Provision mehr zahlen. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter Auftraggeber ist: Wird der Maklervertrag beispielsweise per E-Mail oder Fax übermittelt, greift das Fernabsatzrecht. In diesem Fall muss der Vermieter über sein 14-tägiges Widerrufsrecht informiert werden.
Für Kaufimmobilien gilt: Seit dem 23. Dezember 2020 ist die Widerrufsbelehrung verpflichtend, wenn der Maklervertrag über elektronische Kommunikationswege – etwa Telefon, E-Mail, Fax oder Online-Anfragen – zustande kommt. Auch bei der neuen Regelung zur geteilten Maklerprovision bleibt die Widerrufsbelehrung notwendig, unabhängig davon, ob der Vertrag vollständig oder teilweise außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen wurde. Ohne eine ordnungsgemäße Belehrung könnte der Maklerkunde den Vertrag widerrufen und der Provisionsanspruch entfällt.
Um sich abzusichern, sollten Makler eine Wertersatzklausel im Vertrag vorsehen. Diese regelt, dass der Makler im Falle eines Widerrufs Wertersatz für die erbrachten Leistungen verlangen kann, auch wenn die Provision nicht gezahlt werden muss.
Der Makler als Verwalter: Wann Provision erlaubt ist
Miete: Wird der Verwalter als Makler für den Mieter tätig, um Wohnungen und Wohnungsmietverträge zu vermitteln, ist es ihm gemäß Paragraf 2, Absatz 2, Ziffer 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes untersagt, eine Provision für seine Tätigkeit vom Mieter zu nehmen. Der Verwalter ist zwingend von der Provision ausgeschlossen. Das heißt, er kann auch nicht bei der Aufklärung über seine Verwalterstellung eine Provision mit dem Mieter, wirksam vereinbaren.
Verkauf: Anders sieht es beim Verkauf von Immobilien aus. Bis zum 23. Dezember 2020 kann der Makler vom Käufer auch dann eine Provision verlangen, wenn er gleichzeitig Verwalter ist (BGH; Az.: III ZR 387/04). Das ändert sich auch nicht mit dem Inkrafttreten des Bestellerprinzips Kauf nach dem 23. Dezember 2020. Es wird lediglich die Provisionsteilung gemäß der Plenarsitzung des Bundesrats vom 5. Juni 2020 unternommen. Käufer und Verkäufer teilen sich dann die Kosten gleichermaßen.
Provision zu hoch
Zwar gibt es bei Kaufimmobilien keine gesetzlichen Regelungen zur Provisionshöhe. Allerdings haben sich ortsübliche Sätze etabliert, die eine Orientierung bieten können. Von solchen ortsüblichen Sätzen wird bisweilen bei besonders günstigen oder schwer zu vermarktenden Immobilien abgewichen – was auch grundsätzlich möglich ist. Völlig überzogene Provisionsforderungen können aber nach hinten losgehen.
In einem vor dem Oberlandesgericht Frankfurt (Az.: 18 U 59/07) verhandelten Fall musste ein Makler eine schwere Schlappe einstecken: Er vermittelte die kleine Frühstückspension einer in Immobilienangelegenheiten unerfahrenen Dame. Laut Maklervertrag sollten ihm gut 13.000 Euro plus 12 Prozent des Verkaufspreises zuzüglich Mehrwertsteuer zustehen. Die Richter befanden, dass eine solch exorbitant hohe Provisionsforderung sittenwidrig sei. Die Folge: Der gesamte Maklervertrag war nichtig. Die Dame bekam das bereits gezahlte Geld zurück.
Übrigens: Bei Vermietungen ist die Provision generell auf 2 Monatsmieten plus Mehrwertsteuer gedeckelt – und kann auch nur dann verlangt werden, wenn der Mieter den Makler explizit und exklusiv mit der Wohnungssuche beauftragt hatte. Verlangt ein Makler hingegen eine Provision für die Vermittlung einer Mietimmobilie aus seinem Bestand, hat er seit der Einführung des Bestellerprinzips generell keinen Provisionsanspruch mehr.
Falsche Angaben zum Objekt
Grundsätzlich kann ein Makler Angaben zum Objekt, die er vom Verkäufer erhält, ungeprüft den Kaufinteressenten weitergeben – für falsche Informationen haftet er in solchen Fällen nicht (BGH; Az.: III ZR 146/06). Ausnahme: Es ist für ihn offensichtlich, dass die Angaben des Verkäufers falsch sind. Dann muss er den Kaufinteressenten darauf hinweisen.
Außerdem darf ein Makler nichts dazu erfinden oder beschönigen. Das musste zum Beispiel ein Makler erfahren, der beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses höhere als die tatsächlichen Mieteinnahmen angab. Er hatte dem Käufer mitgeteilt, die Immobilie erwirtschafte eine jährliche Nettomiete von rund 30.000 Euro. Tatsächlich waren es nur rund 25.000 Euro. Als der Käufer dies nach dem Erwerb erfuhr, weigerte er sich, den Maklerlohn zu zahlen. Zu Recht, wie das Landgericht Berlin entschied (Az.: 5 O 430/10). Zwar billigten die Richter gewisse Abweichungen bei den Angaben von bis zu 10 Prozent zu. Im verhandelten Fall war diese Toleranz jedoch deutlich überschritten. Der Käufer musste also keinen Maklerlohn zahlen.
Grundsätzlich gilt: Der Makler muss die ihm verfügbaren kaufentscheidenden Informationen nach bestem Wissen und Gewissen wahrheitsgemäß weitergeben. Zwar ist eine Doppeltätigkeit des Maklers für beide Parteien erlaubt – allerdings nur dann, wenn er unparteiisch ist. Wenn er aber „dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist“ (§ 654 BGB) etwa, indem er einer Vertragspartei wesentliche Informationen vorenthält oder verfälscht mitteilt, ist der Anspruch auf Maklerlohn verwirkt. Im schlimmsten Fall droht nicht nur der Verlust der Provision, sondern unter Umständen auch noch Schadensersatz.
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