Nachweismakler oder Vermittlungsmakler: Die Unterschiede

Ein Makler erhält dann eine Provision, wenn er entweder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags führt oder wenn er diesen Vertrag vermittelt – allerdings nur dann, wenn infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers der Vertrag auch zustande kommt (Bürgerliches Gesetzbuch, § 652). Die gesetzliche Regelung unterscheidet also zwei Arten von Maklertätigkeiten, die einen Provisionsanspruch bewirken: entweder für den reinen Nachweis oder für die Vermittlung. In der Praxis sind die meisten Makler als Vermittlungsmakler tätig. Dennoch kann es Konstellationen geben, in denen sich für einen Makler auch eine reine Nachweistätigkeit ergibt. Auf die Höhe der Provision hat die Frage, ob nur ein Nachweis erbracht wird oder auch eine Vermittlungstätigkeit stattfindet, keinen Einfluss.

Ein Nachweismakler benennt zum Beispiel einem Kaufinteressenten den Namen und die Kontaktdaten eines verkaufswilligen Immobilieneigentümers und nennt ihm die Adresse des Objekts. Damit hat er in der Regel schon den Nachweis zur Möglichkeit eines Vertragsabschlusses erbracht. Die Verhandlungen über die Konditionen des Vertrags sind dabei alleine Sache des Eigentümers und des Kaufinteressenten. Kommt es dann tatsächlich zur Veräußerung der Immobilie, löst das den Provisionsanspruch des Maklers aus. Denn die Nennung des Eigentümers und der Objektadresse war bereits ursächlich dafür, dass es überhaupt zu dem Vertragsabschluss kommen konnte.

Auch der umgekehrte Weg ist möglich: Ein am Verkauf seines Objektes interessierter Immobilieneigentümer erhält die Kontaktdaten von möglichen Kaufinteressenten vom Nachweismakler und versetzt die beiden Parteien dadurch in die Lage, in konkrete Verhandlungen über den Hauptvertrag einzutreten. Auch hier führt dann der tatsächliche Vertragsabschluss zur Provisionspflicht. Das gilt sogar dann, wenn der potenzielle Käufer nur generell am Erwerb einer Immobilie interessiert ist, die dem angebotenen Objekt ähnlich ist und es dann später zum Vertragsabschluss kommt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (Az.: III ZR 82/08). Der Nachweismakler erhält seine Provision dabei von demjenigen, der ihn beauftragt hat.

Das Aufgabenfeld eines Vermittlungsmaklers ist wesentlich weiter gefasst. Er gibt nicht nur Adressen weiter, sondern kümmert sich auch aktiv: Zu seinen wesentlichen Aufgaben gehört zum Beispiel, sich um die Vertragsverhandlungen zwischen Anbieter und potenziellem Käufer zu kümmern.

In der Praxis hat der Vermittlungsmakler noch eine Vielzahl weiterer Aufgaben: Ist sein Kunde ein Verkäufer, erstellt er oft eine Wertermittlung des Objektes, startet umfangreiche Vermarktungsaktivitäten und organisiert Besichtigungstermine. Ist der Kunde ein Kaufinteressent, liegt seine Aufgabe schon im Vorfeld etwaiger Vertragsverhandlungen auch darin, den Kunden über Besonderheiten oder etwaige Mängel zu unterrichten. Auch beim Vermittlungsmakler gilt: Provision gibt es nur dann, wenn ein Vertrag auch tatsächlich zustande kommt. Ausnahme: Ist vereinbart, dass der Kunde auch im Falle, dass es nicht zum Vertragsabschluss kommt, dem Makler eine Aufwandsentschädigung zahlt, so ist das zulässig (BGB, § 652 (2)). Hier gibt es allerdings enge Grenzen: Es dürfen nur tatsächliche Aufwendungen wie etwa für Porto oder Inserate berechnet werden. Solche Ansprüche des Maklers liegen in der Regel weit unterhalb der üblichen Provision.

Wird in einem mit dem Kunden geschlossenen Maklervertrag übrigens ausdrücklich von einer Vermittlungsprovision gesprochen, die tatsächliche Tätigkeit des Maklers liegt aber dann nur im Nachweis, so muss der Kunde keine Provision zahlen. Diese Auffassung vertritt zumindest das Oberlandesgericht Rostock (Az.: 1 U 38/99).

Ein Makler kann auch für beide Parteien tätig werden, man spricht dann von Doppeltätigkeit. Eine solche ist in vielen, aber nicht in allen Konstellationen möglich, wie der Bundesgerichtshof entschied (Az.: III ZR 318/02). Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält zur Doppeltätigkeit keine eindeutige Regelung, sondern sagt nur, dass der Anspruch auf die Maklerprovision dann verwirkt ist, wenn der Makler in vertragswidriger Weise für den anderen Teil tätig wurde (§ 654). Der BGH legt dies so aus, dass eine Doppeltätigkeit dann möglich ist, wenn der Makler nicht vertragswidrig handelt und unparteilich ist.

Eine Doppeltätigkeit ist allerdings nicht in jeder Konstellation möglich. Unproblematisch ist eine solche immer dann, wenn der Makler entweder für beide Parteien als Nachweismakler tätig wird, oder für die eine Partei als Nachweis-, für die andere als Vermittlungsmakler arbeitet. Denn bei einer Konstellation, bei der er für beide Seiten als Vermittlungsmakler tätig werden würde, kann sich ein Interessenkonflikt ergeben: Der Makler müsste dann zum Beispiel versuchen, für einen Verkäufer den höchstmöglichen Preis zu erzielen und gleichzeitig für den Käufer den niedrigsten. Eine solche Doppeltätigkeit ist laut BGH deshalb nur dann zulässig, wenn diese für beide Seiten eindeutig erkennbar oder absehbar ist. Der Makler sollte in solchen Fällen also beide Seiten darauf hinweisen, dass er provisionspflichtig doppelt tätig ist, er also von beiden Parteien eine Provision verlangen will, da er ansonsten seinen Provisionsanspruch verlieren kann.