Nachmieter suchen: schneller raus aus dem Mietvertrag?

Wer vorzeitig aus seiner Wohnung ausziehen will, sieht sich häufig mit einem großen Problem konfrontiert: der Kündigungsfrist des Mietvertrags. Sie beträgt meist für den Mieter 3 Monate, kann in einzelnen Fällen aber auch bedeutend länger sein. Sucht sich der aktuelle Mieter einen Ersatzmieter, führt das nicht unbedingt dazu, dass er vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen wird.

Es gibt jedoch Sonderfälle, bei denen der Mieter einen Nachmieter suchen und so früher ausziehen kann. Dazu muss der Mietvertrag allerdings bestimmte Klauseln enthalten.

Bei einem längerfristigen Vertrag – beispielsweise einem qualifizierten Zeitmietvertrag oder einem Vertrag mit Kündigungsausschluss – kann der Mieter gemäß § 242 BGB nur in seltenen Ausnahmefällen vorzeitig eine Wohnungskündigung aussprechen. Dazu muss er gemäß dem Grundsatz von Treu und Glauben ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsaufhebung haben – und anschließend einen geeigneten Nachmieter suchen. Auch der Bundesgerichtshof urteilte in der Vergangenheit, dass die Suche nach einem Mietnachfolger in diesem Fall reine Mietersache sei (Az. VIII ZR 247/14). „Ohne Nachmieter gibt es keine vorzeitige Kündigung. Einzig bei Tod des Mieters können die Erben die Wohnung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen“, informiert Hans Jörg Depel.

Kein berechtigtes Interesse ist es hingegen, wenn der Mieter eine günstigere Wohnung beziehen will oder in ein Haus einziehen will, das ihm gehört.

Wenn der Mieter berechtigtes Interesse nachweisen kann, sind mehrere Punkte wichtig. „Der Nachmieter muss den bestehenden Vertrag ohne Einschränkungen akzeptieren“, sagt Hans Jörg Depel. Außerdem müsse er in der Lage sein, die Miete zu bezahlen – „der Vermieter kann darauf bestehen, dass der Nachfolger in etwa das gleiche Einkommen hat wie der Vorgänger“, erklärt Depel.

Meistens hat der Mieter jedoch kein Recht darauf, aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Möglich ist es manchmal trotzdem. „Gerade in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt lassen Vermieter mit sich reden. So können sie früher eine höhere Miete verlangen“, sagt Hans Jörg Depel.

Auch wenn der Mieter rechtlich keine Möglichkeit auf Verkürzung der Mietzeit hat, sollte er also in jedem Fall den Vermieter fragen und versuchen, ihn von seinem Anliegen zu überzeugen. Beispielsweise kann der Mieter anbieten, Suchanzeigen auf eigene Kosten zu schalten und Besichtigungen zu organisieren. Das spart dem Vermieter zeitlichen und finanziellen Aufwand.

Wer einen Nachmieter sucht, sollte bestimmte Dinge beachten. Vor allem, wenn die Vereinbarung nicht auf einer vertraglichen Regelung beruht, sollte der Mieter den Vermieter stark mit einbinden, in diesem Fall ist Letzterer nämlich nicht verpflichtet, irgendeinen gesuchten Nachmieter zu akzeptieren.

1. Die mit dem Vermieter getroffene Einigung sollte schriftlich festgehalten werden.
2. Mieter sollten einen Nachfolger für sich suchen, der ihnen vom Typ her ähnlich ist. Ein Alleinstehender sollte also keine fünfköpfige Familie als Nachmieter vorschlagen.
3. Interessenten sollten die Bedingungen des Vermieters erfüllen.
4. Um einen geeigneten Nachfolger zu finden, können Mieter auch die Suchanzeigen durchsuchen.
5. Das Mietangebot sollten Mieter zunächst auf den eigenen Namen anfertigen, denn du selbst suchst den Nachmieter, nicht der Vermieter. Auf immowelt können Sie ganz einfach selbst eine Immobilienanzeige veröffentlichen.

Wichtig bei der Nachmietersuche ist eine enge Kooperation mit dem Vermieter. Ihm können Mieter beispielsweise auch anbieten, bei der Wohnungsbesichtigung von Interessenten dabei zu sein. So kann auch er sich ein persönliches Bild von den potentiellen Nachmietern machen.