Airbnb – Goldgrube oder rechtliches Minenfeld? Alles was du wissen musst!

Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb ist für viele Menschen eine verlockende Möglichkeit, zusätzliches Einkommen zu generieren. Ein ungenutztes Zimmer oder die ganze Wohnung an Touristen zu vermieten, klingt nach einer unkomplizierten Einnahmequelle. Doch hinter diesem scheinbar einfachen Geschäft verbergen sich zahlreiche rechtliche, steuerliche und praktische Herausforderungen. Bevor du deine Wohnung für Gäste öffnest, ist es wichtig, alle relevanten Aspekte zu kennen und zu berücksichtigen.

Rechtliche Rahmenbedingungen

Die Kurzzeitvermietung ist in vielen deutschen Städten und Gemeinden streng reglementiert. Diese Regelungen wurden größtenteils eingeführt, um den Wohnungsmarkt zu entlasten und sicherzustellen, dass der Wohnraum in erster Linie den Bewohnern und nicht den Touristen zur Verfügung steht. Daher solltest du dich vorab genau informieren, welche Gesetze und Vorschriften in deiner Stadt gelten:

• Zweckentfremdungsverbot: In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt, wie Berlin, München oder Hamburg, gibt es strikte Regeln, die verhindern sollen, dass Wohnraum dauerhaft in Ferienwohnungen umgewandelt wird. Diese Regelungen sind als Zweckentfremdungsverbot bekannt. Wenn du deine Wohnung über Airbnb vermieten möchtest, musst du prüfen, ob für deine Stadt eine solche Verordnung gilt und ob du möglicherweise eine behördliche Genehmigung benötigst.
• Erlaubnis des Vermieters: Falls du nicht Eigentümer der Wohnung bist, sondern zur Miete wohnst, ist es unerlässlich, die Zustimmung deines Vermieters einzuholen, bevor du deine Wohnung untervermietest. Ohne diese Erlaubnis kannst du nicht nur eine Abmahnung riskieren, sondern schlimmstenfalls sogar die fristlose Kündigung deines Mietvertrags. Selbst wenn der Vermieter zustimmt, können im Mietvertrag Einschränkungen bezüglich der Untervermietung festgelegt sein, die du einhalten musst.
• Gewerbliche Nutzung: Solltest du regelmäßig Gäste über Airbnb oder ähnliche Plattformen beherbergen, könnte dies als gewerbliche Nutzung deiner Wohnung eingestuft werden. In solchen Fällen könnte eine gesonderte Genehmigung erforderlich sein, und auch die steuerlichen Pflichten könnten sich dadurch ändern.
   

Steuerliche Pflichten

Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind steuerpflichtig, und die Finanzbehörden nehmen diese Einkünfte sehr genau unter die Lupe. Es ist wichtig, sich den steuerlichen Konsequenzen bewusst zu sein und alle erforderlichen Angaben korrekt anzugeben:

• Einnahmen versteuern: Alle Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung müssen in deiner Steuererklärung angegeben werden. Bei wiederholter Vermietung kann dies als gewerbliche Tätigkeit gewertet werden, was zusätzliche Steuerpflichten mit sich bringt. Eine fehlerhafte oder unvollständige Angabe dieser Einnahmen kann zu Nachzahlungen und eventuell zu Bußgeldern führen.
• Gewerbesteuer: Solltest du als Vermieter gewerblich vermieten, unterliegst du der Gewerbesteuerpflicht. Für natürliche Personen oder Personengesellschaften gibt es jedoch einen Freibetrag von 24.500 EUR pro Jahr (§ 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 GewStG), sodass in vielen Fällen keine Gewerbesteuer anfällt.
• Niedrigere Freibeträge: In Frankreich wurde kürzlich die steuerliche Begünstigung für Kurzzeitvermietungen erheblich eingeschränkt. Ähnliche Entwicklungen könnten auch in Deutschland diskutiert werden. Es ist daher ratsam, sich regelmäßig über mögliche Änderungen im Steuerrecht zu informieren.
   

Verantwortung und Haftung

Neben den rechtlichen und steuerlichen Aspekten spielen auch Haftungsfragen eine wichtige Rolle bei der Kurzzeitvermietung:

• Schäden in der Wohnung: Als Gastgeber haftest du für alle Schäden, die deine Gäste während ihres Aufenthalts verursachen. Eine reguläre Haftpflichtversicherung deckt diese Risiken oft nicht ab. Es ist daher ratsam, eine spezielle Versicherung für Ferienvermietungen abzuschließen, die auch bei grober Fahrlässigkeit deiner Gäste greift.
• Nachbarschaftskonflikte: Häufig wechselnde Gäste können Unruhe im Haus verursachen und das Verhältnis zu den Nachbarn belasten. Dies ist besonders problematisch in Wohnungseigentümergemeinschaften, wo andere Eigentümer ein Mitspracherecht haben könnten. Es ist daher sinnvoll, vorab zu klären, ob regelmäßige Kurzzeitvermietungen in deiner Wohnanlage erlaubt sind.
   

Die Vermietung über Airbnb und ähnliche Plattformen kann eine lukrative Einnahmequelle darstellen, ist jedoch mit zahlreichen Risiken verbunden. Sowohl Mieter als auch Eigentümer müssen sich der rechtlichen Rahmenbedingungen bewusst sein, die in ihrer Stadt gelten. Es ist essenziell, alle notwendigen Genehmigungen einzuholen und die steuerlichen Verpflichtungen ernst zu nehmen. Eine sorgfältige Vorbereitung, inklusive einer passenden Versicherung, kann helfen, potenzielle Konflikte zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Kurzzeitvermietung ein erfolgreiches und stressfreies Unterfangen bleibt.