Wohnungsmarkt in der Krise: Regulierungen und Nachfrage treiben die Mieten hoch

Die Mietpreise in Deutschland befinden sich seit Jahren im Aufwärtstrend, und Experten sehen keine Anzeichen für eine Entspannung. Lars von Lackum, Vorstandsvorsitzender der LEG Immobilien, betont die Notwendigkeit weiterer Mietsteigerungen und wer aus seiner Sicht die Schuld hat.

Die LEG-Immobilien AG wird im laufenden Jahr die Mieten im Schnitt um 3,4 Prozent anheben. „In manchen Beständen heben wir die Mieten gar nicht an, anderswo eben so weit es regulatorisch möglich ist“, sagte LEG-Chef von Lackum der Wirtschaftswoche. Das heißt im Klaren bis zu 15 oder gar 20 Prozent Aufschlag, je nach dem, was die Kappungsgrenze vor Ort eben hergibt.

Ein wesentlicher Treiber für die steigenden Mieten ist der anhaltend hohe Nachfragedruck auf dem Wohnungsmarkt. Die Zahl der Baugenehmigungen und Fertigstellungen geht kontinuierlich zurück, während gleichzeitig die Zuwanderung nach Deutschland voraussichtlich weiter ansteigen wird. Diese Kombination führe zu einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, das die Preise in die Höhe treibt. Von Lackum macht deutlich: „Knappe Güter werden teurer“ – ein Grundsatz, der sich auch auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar macht.

Regulierungen als Preistreiber?

Ein weiterer Faktor, der die Mietpreise in die Höhe treibt, sind die zunehmenden regulatorischen Anforderungen. Insbesondere im Bereich der Energieeffizienz müssen Vermieter hohe Investitionen tätigen, um den gesetzlichen Vorgaben gerecht zu werden. Diese Kosten werden  in Form einer Mieterhöhung zwangsläufig auf die Mieter umgelegt. Von Lackum kritisiert in diesem Zusammenhang die bisherigen Versprechen der Politik: „Die Energiewende kostet niemanden zusätzlich Geld“ sei eine der unwahrsten Aussagen, die jemals getroffen wurden. Ab 2027 will die LEG jährlich mehrere Tausend Wohneinheiten mit hocheffizienten Luft-Luft-Wärmepumpen ausstatten. Die Investitionskosten wird sich der Großvermieter  wohl oder übel auch von den Mietern zurückholen.

Sozialbindung läuft aus

Besonders kritisch sieht von Lackum das Auslaufen der Sozialbindung bei vielen Wohnungen bis 2028. Dies bedeutet, dass eine erhebliche Anzahl von Wohnungen aus dem geschützten Segment herausfällt und somit marktüblich vermietet werden kann. Auch hier sind Mietsteigerungen unvermeidlich, da die Vermieter gezwungen sind, die Mieten entsprechend der Marktlage anzupassen.

Mietpreisbremse führe zu neuen Problemen

Die Einführung von Maßnahmen wie der Mietpreisbremse wird von von Lackum als kontraproduktiv angesehen. Sie verhindere zwar kurzfristig extreme Mietsteigerungen, führe jedoch langfristig zu neuen Problemen. Beispielsweise könnten Vermieter vermehrt auf möblierte Wohnungen ausweichen, um die Regulierungen zu umgehen. Dies würde wiederum den Preisdruck auf dem Wohnungsmarkt weiter verschärfen. Diese gängige Praxis unterliegt zwar auch der Mietpreisbremse, sie ist jedoch bei Kleinvermietern nur schwer vom Gesetzgeber zu überprüfen und Mieter müssen bei Verdacht mit einem Anwalt gegen die zu teuren Mieten vorgehen, was das Verhältnis zum Vermieter aber sofort beschädigt.

Von Lackum plädiert für einen funktionierenden, freien Wohnungsmarkt, in dem die Mietpreise die Knappheit des Angebots realistisch widerspiegeln. Nur so könne ein nachhaltiges Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hergestellt werden. Solange dies nicht erreicht ist, werden die Mieten auch in Zukunft weiter steigen.

Auch andere Konzerne handeln wie die LEG

LEG-Immobilien ist damit aber nicht alleine. Auch der Immobilienkonzern Vonovia, der größte Vermieter in Deutschland, wird aus ähnlichen Gründen die Mieten erhöhen. Das Aktienunternehmen mit Sitz in Bochum kündigte zuletzt an, die Mieten in Berlin trotz der dortigen Mietpreisbremse weiter anzuheben. Die Gründe dafür liegen ebenfalls in den gestiegenen Kosten durch regulatorische Anforderungen und dem Druck, notwendige Investitionen zu tätigen. Vonovia-Sprecherin Bettina Metzner erklärte dazu: „Die Kosten für Modernisierungen, Energieeffizienzmaßnahmen und Instandhaltungen steigen, und diese müssen wir leider an die Mieter weitergeben.“ Diese Entwicklung unterstreicht die allgemeine Tendenz auf dem deutschen Wohnungsmarkt, dass Mietsteigerungen auch in Zukunft unvermeidlich sein werden.