Versteckte Mängel beim Hauskauf: Was Verkäufer oft verschweigen

Die Annahme, dass Verkäufer beim Immobilienverkauf verpflichtet sind, alle Mängel offenzulegen, entspricht nicht den rechtlichen Vorgaben. Eine allgemeine Pflicht zur Offenlegung gibt es nicht – jeder Käufer ist grundsätzlich selbst verantwortlich, sich umfassend zu informieren. Die Offenlegungspflicht greift jedoch dann, wenn ein Mangel erheblich genug ist, um den Kaufentscheid maßgeblich zu beeinflussen. Das betrifft beispielsweise Schäden, die so gravierend sind, dass sie für den Käufer entscheidend sein könnten.

Wann eine Offenbarungspflicht besteht

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zahlreichen Fällen entschieden, dass Verkäufer bei schwerwiegenden Mängeln wie Asbestbelastungen oder umfangreichen Wasserschäden dazu verpflichtet sind, den Käufer darüber zu informieren. Wie teuer das Verschweigen werden kann, zeigt folgender Fall: Eine Verkäuferin verschwieg anstehende Sanierungskosten in Höhe von 50 Millionen Euro, was für den BGH eindeutig eine Verletzung der Offenbarungspflicht darstellte (Az. V ZR 77/22). Klar, im Normalfall geht es meist nicht um solche Summen. Teuer kann es aber allemal werden.

Auch der Versuch, Grundstücksflächen zu verkaufen, die gar nicht Teil der Transaktion sein sollten, führte zu einer gerichtlichen Entscheidung gegen den Verkäufer: Rund 200 Quadratmeter des besichtigten Grundstücks gehörten eigentlich dem Nachbarn und standen somit nicht zum Verkauf. Auch hier erkannte der BGH eine Offenbarungspflicht des Verkäufers (Az. V ZR 245/10).

Solche Fälle verdeutlichen, dass Käufer eine rechtliche Grundlage haben, wenn Verkäufer erhebliche Mängel absichtlich verschweigen oder den Käufer arglistig täuschen wollen

Gezieltes Nachfragen schützt vor Überraschungen

Für Kaufinteressenten ist es ratsam, gezielte Fragen zu potenziellen Mängeln wie Feuchtigkeitsproblemen oder strukturellen Schäden zu stellen. Durch solches Nachfragen kann eine Offenbarungspflicht des Verkäufers entstehen, die ihn verpflichtet, korrekt und vollständig zu antworten. Empfehlenswert ist es auch, bei wichtigen Gesprächen einen Zeugen dabei zu haben, um nachträglich belegen zu können, welche Informationen tatsächlich ausgetauscht wurden.

Allerdings kann der Verkäufer in einigen Fällen behaupten, von einem Mangel nichts gewusst zu haben. Zum Beispiel, wenn sich verdeckter Schimmel hinter einer Wandverkleidung befindet und im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist. Sollte der Käufer jedoch nachweisen können, dass der Verkäufer von einem Schaden wusste und diesen bewusst verschwiegen hat, ist der Haftungsausschluss hinfällig und der Verkäufer haftbar.

Transparenz schützt beide Seiten

Um Missverständnisse und rechtliche Probleme zu vermeiden, kann es hilfreich sein, dass Verkäufer einen Daten bereitstellen, in denen alle relevanten Informationen zur Immobilie transparent und übersichtlich zugänglich gemacht werden. Der BGH hat jüngst klargestellt, dass Verkäufer ihre Unterlagen geordnet und klar strukturiert zur Verfügung stellen müssen, damit der Käufer vollständigen Einblick hat (Az. V ZR 77/22). Fehlen wichtige Dokumente oder tauchen erst nach Vertragsabschluss auf, kann der Verkäufer sich nicht auf eine vollständige Aufklärung berufen.

Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist es zudem ratsam, das Beschlusstagebuch und die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen sorgfältig zu prüfen. Diese Unterlagen geben Hinweise auf bestehende oder anstehende Probleme in der Eigentümergemeinschaft. Zusätzlich empfiehlt sich ein Blick auf die Wohngeldabrechnung und den Wirtschaftsplan, um mögliche finanzielle Belastungen und Verpflichtungen der Eigentümergemeinschaft einschätzen zu können.

Zusammengefasst gilt: Durch gründliche Prüfung und gezieltes Nachfragen können potenzielle Käufer verhindern, dass versteckte Mängel nach dem Kauf ans Licht kommen und so den Traum vom Eigenheim in einen teuren Albtraum verwandeln.