Zugewinnausgleich: Was passiert nach der Scheidung mit dem Haus?

Die meisten Ehen werden als so genannte Zugewinngemeinschaften geschlossen. Zum gemeinsamen Endvermögen gehören dann oft nicht nur Geldguthaben oder Aktien, sondern der Güterstand umfasst oft auch eine Immobilie.

In diesem Fall ist in der Regel auch nur diese eine Person im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und die Immobilie unterliegt nicht dem Zugewinnausgleich.
Aber: Wird die Immobilie während der Ehezeit saniert und/oder unterliegt sie einer Wertsteigerung, so liegt ein Zugewinn vor, der im Rahmen des Zugewinnausgleichs ausgeglichen werden muss.

Auch dann, wenn die Immobilie während der Ehe erworben wurde, gibt es Fälle, in denen nur ein Ehepartner Alleineigentümer ist. Dann gilt: Derjenige, der im Grundbuch steht, hat die volle Verfügungsgewalt über die Immobilie und ist auch der Eigentümer.

Aber auch hier gilt: Im Rahmen des Zugewinnausgleichs muss der andere Ehepartner hinsichtlich des Vermögenszuwachses berücksichtigt werden. Der Nichteigentümer hat zwar keinen Zugriff auf die Immobilie, erhält aber unter Umständen eine Ausgleichszahlung aus dem gemeinsamen Vermögen.

Sind beide Partner im Grundbuch gleichermaßen oder auch nur anteilig eingetragen, weil die Immobilie während der Ehezeit gemeinsam erworben wurde, gehört das Haus zum Vermögen und soll nach der Scheidung meist aufgeteilt werden. Die Miteigentümerschaft endet mit der Scheidung nicht automatisch und auch geschiedene Eheleute müssen – solange keine andere Regelung gefunden wurde – die Immobilie gemeinsam erhalten und finanzieren. Das geht nach Beendigung der Ehe aber wohl nur in den seltensten Fällen gut.

Herrscht Einigkeit nach der Scheidung, ist eine Eigentumsübertragung einfach durchzuführen. Die Erklärung, dass das Miteigentum der Immobilie aus dem Güterstand an den anderen Partner übergeht, müssen bei gleichzeitiger Anwesenheit beide Partner von einem Notar beurkunden lassen. Danach muss der Übernehmer den vereinbarten Preis an den anderen auszahlen. Dafür lohnt es sich unter Umständen, ein Wertgutachten erstellen zu lassen, auf dessen Grundlage der Anteil berechnet werden kann. Der Notar kümmert sich dann um die Eigentumsänderung im Grundbuch. Zuvor sollten allerdings der Unterhalt und Zugewinnausgleich geklärt sein, ansonsten drohen später finanzielle Nachteile für beide Seiten:

• Der Ehepartner, der die Immobilienanteile übernimmt, muss weiterhin keine Miete zahlen, was das verfügbare Einkommen erhöht und damit eine höhere Unterhaltspflicht zur Folge haben kann.
• Der Ehepartner, der seine Immobilienanteile übergibt, hat eine hohe Summe eingenommen, die ins Endvermögen mit eingerechnet wird.
• Wichtig für den Übergebenden ist außerdem, dass er vollständig aus der Haftung für einen laufenden Immobilienkredit entlassen wird. Ohne vorherige schriftliche Zustimmung der Bank hierzu, kann der Notarvertrag daher nicht beurkundet werden.

Gibt es keine Einigkeit darüber, wer das Wohneigentum bekommt, oder es gibt nicht die Möglichkeit, dass einer den anderen auszahlt, bleibt oft nur der gemeinsame Verkauf. Nach dem Verkauf wird nach Abzug etwaiger Kosten und Darlehenstilgungen das Vermögen als verbleibender Erlös untereinander aufgeteilt und ausgezahlt.

Dabei muss beachtet werden, dass für die vorzeitige Ablösung eines Kredits unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Handelt es sich bei der Immobilie um ein (vermietetes) Anlageobjekt, ist unter Umständen auch eine Spekulationssteuer fällig. Um sich also vor möglichen teuren Folgen zu schützen, sollte das Paar die Immobilie erst dann verkaufen, wenn wirklich alle finanziellen Faktoren in die Kalkulation einbezogen wurden.

Soll die Immobilie im Familienbesitz bleiben, kann die Immobilie auch an ein gemeinsames Kind übertragen werden. Ist das Kind minderjährig, braucht es die Zustimmung durch das Vormundschaftsgericht.

Achtung: Die Übertragung der Immobilie auf das Kind kann für dieses zu einer Belastung werden, da es als Eigentümer für den Unterhalt aufkommen muss.

• Hier liest du, wie Eltern schon frühzeitig für Klarheit sorgen und von Steuervorteilen profitieren, wenn sie das Haus an ein Kind verkaufen.

Bei der Realteilung wird das Wohneigentum gemäß Wohnungseigentümergesetz (WEG) in zwei baulich voneinander abgeschlossene Einheiten aufgeteilt, was unter Umständen einen Umbau notwendig macht. Voraussetzung ist, dass die Immobilie für eine Aufteilung geeignet ist.

Kommt es zu keiner Einigung, weil einer der beiden Partner verkaufen will und der andere nicht, bleibt die Teilungsversteigerung. Einen Antrag darauf kann jeder Ehepartner stellen, der einen Miteigentum an der Immobilie hält. Ausnahme: Hat der andere Partner neben seinem Anteil an der Immobilie kein oder kaum anderes Vermögen, muss vor dem Antrag auf Teilungsversteigerung die Zustimmung des Partners eingeholt werden (§ 1365 BGB), weil ein Ehepartner nur mit Einverständnis des anderen über dessen Vermögen verfügen kann. Sobald die Scheidung rechtskräftig ist, fällt diese Ausnahmeregelung weg.

Die Immobilie der Zugewinngemeinschaft wird bei einer Teilungsversteigerung durch ein Vollstreckungsgericht öffentlich unter den Hammer gebracht. Der Nachteil dabei ist, dass der Verkaufspreis so oftmals hinter dem aus freihändigem Verkauf zurückbleibt. Vom Erlös werden außerdem noch die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen.

Anschließend wird vom Gericht ein Teilungsplan aufgestellt, in dem die Ehepartner bestimmen, wie der Erlös aufgeteilt wird. Gibt es auch hier keine gemeinsame Entscheidung, wird die Aufteilung des Betrages gerichtlich festgelegt. Wirtschaftlich gesehen ist die Teilungsversteigerung in der Regel die schlechteste Lösung.

• Was Scheidungspaare bei der Teilungsversteigerung beachten müssen, liest du hier.

Wenn im Grundbuch nur ein Ehegatte als Eigentümer eingetragen ist, dann gehört diesem rechtlich die Immobilie allein. „Grundsätzlich kann während der Trennungszeit ein Gericht aber dem Nichteigentümer die Ehewohnung zur Nutzung zuweisen“, erklärt Michaela Leder, Familienrechtsanwältin aus Nürnberg. Das ist dann möglich, wenn dieser Ehepartner für sich und die gemeinsamen Kinder keine bezahlbare Wohnung finden kann.

Doch Achtung: Wenn das Haus während der Ehe gekauft, gebaut oder ausgebaut wurde, handelt es sich bei dem Vermögenszuwachs um einen Zugewinn und es muss beim Zugewinnausgleich berücksichtigt werden. Auch dann, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch steht. Bei einem Ausbau oder einer Modernisierung ist es auch egal, ob das Haus schon vor der Eheschließung im Besitz des Ehepartners war.

Erhält einer der Partner während der Ehe im Rahmen einer Erbschaft oder einer Schenkung eine Immobilie, so zählt diese zum privilegierten Anfangsvermögen und damit nicht zur Zugewinngemeinschaft. Es fällt nur dann in den Zugewinnausgleich, wenn es während der Ehe ausgebaut oder modernisiert worden ist. Diese Wertsteigerung ist beim Zugewinnausgleich zu betrachten.

Auch wenn das Wohneigentum einem Ehepartner allein gehört, so darf er bis zur Scheidung mit diesem nicht einfach machen, was er will. Einem Hausverkauf muss der andere Partner ausdrücklich zustimmen (§ 1365 BGB). Erst nach der rechtskräftigen Scheidung kann der Alleineigentümer auch ohne Zustimmung verkaufen. Außer das Zugewinnausgleichsverfahren wurde vom Scheidungsverfahren abgetrennt und ist noch nicht rechtsgültig beendet. In diesem Fall braucht es auch nach der Scheidung noch die Zustimmung des ehemaligen Ehegatten.

Beim Zugewinnausgleich werden das jeweilige Anfangsvermögen bei Eheeintritt und das Endvermögen bei Beendigung der Zugewinngemeinschaft gegenübergestellt. „Für die Berechnung des Endvermögens ist der Tag des Zugangs des Scheidungsantrages an den anderen Ehegatten das entscheidende Datum“, erklärt Michaela Leder, Familienrechtsanwältin aus Nürnberg. Dieser Tag beendet die Ehe. Die Differenz beider Beträge ist der sogenannte Zugewinn, der anschließend zwischen beiden Partnern ausgeglichen werden muss.

Nicht mit in den Zugewinnausgleich zählen:

• Gegenstände, die gesondert im Zuge der Hausratsteilung betrachtet werden. Dazu zählen neben Möbeln, Elektrogeräten oder Geschirr auch Haustiere.
• Rentenanwartschaften, die in den Versorgungsausgleich hineinfallen.
• Wiederkehrende Leistungen, wie Einkommen aus beruflicher Tätigkeit.

Das Anfangsvermögen einer Zugewinngemeinschaft ist der Vermögensstand nach Abzug möglicher Schulden eines Partners zum Ehebeginn (§ 1374 Absatz 1 BGB). Dazu zählt auch sogenannter privilegierter Erwerb, wie Erbschaften oder Schenkungen – auch wenn ein Partner diese während der Ehe erhält. Ohne einen Beweis über das Anfangsvermögen ist dieses mit Null anzusetzen. Damit würde das Endvermögen komplett als Zugewinn gelten. Für den Nachweis des Anfangsvermögens kann es ratsam sein, eine detaillierte Liste davon anzulegen. Doch auch andere Schriftstücke oder Zeugenbeweise können als Nachweis dienen. Außerdem muss beim Anfangsvermögen der inflationsbedingte Wertverlust einbezogen werden. Dieser ist als Index beim Statistischen Bundesamt geführt.

Wurden die Eheleute bereits in der ehemaligen DDR getraut, so ist der Zugewinnausgleich etwas komplizierter. Denn Eheleute lebten in der DDR in einer sogenannten Errungenschaftsgemeinschaft. Dabei wurden grundsätzlich alle während der Ehe erworbenen Sachen zu gemeinschaftlichem Eigentum. Ein von einem Ehegatten vor der Eheschließung gekauftes, geerbtes oder geschenktes Grundstück blieb allerdings weiterhin Alleineigentum. Bauten die Eheleute auf diesem Grundstück ein gemeinsames Haus, oder bauten ein bereits bestehendes Haus aus beziehungsweise modernisierten es, änderte dies nichts am Grundbucheintrag – das Haus blieb im Alleineigentum.

Lässt sich ein in der DDR getrautes Paar heute scheiden, ist der Stichtag für das Anfangsvermögen nicht der tatsächliche Hochzeitstag, sondern der 3. Oktober 1990. An diesem Tag trat auch in den neuen Bundesländern das Bürgerliche Gesetzbuch in Kraft. Das jedoch würde einen Vermögensausgleich verhindern, insofern der Kauf, der Ausbau oder die Modernisierung noch vor der Wiedervereinigung geschahen. Daher sind in diesen Fällen die Vorschriften des Familiengesetzbuches der DDR über den Vermögensausgleich (§§ 39, 40 Familiengesetzbuch der DDR FGB) auch heute noch anzuwenden, wenn ein Ehegatte bereits in der DDR alleiniger Eigentümer der Immobilie war.

Der Zugewinnausgleich innerhalb einer Zugewinngemeinschaft ist ein reiner Geldzahlungsanspruch. Die Ehepartner müssen eine Vereinbarung darüber treffen, wie mit dem Zugewinn umgegangen werden soll, um eine Immobilie finanziell aufzuteilen. Wichtig ist es hierbei, zu wissen, wie viel die Immobilie wert ist.

Ein Ehepartner kann generell nicht vom anderen verlangen, das gemeinsame Wohneigentum – gesetzlich wird von der „Ehewohnung“ gesprochen – zu verlassen. „Unter engen Voraussetzungen kann ich unabhängig davon, ob ich alleine Eigentümer bin oder nicht, die gemeinsame Ehewohnung mir zur Alleinnutzung von einem Gericht zuweisen lassen“, sagt Rechtsexpertin Michaela Leder. Richter fällen diese Entscheidung beispielsweise, wenn häusliche Gewalt ein Thema ist oder wenn extreme Streitigkeiten die Kinder erheblich belasten. Aber auch im Falle von Alkoholmissbrauch, fehlender Rücksichtnahme und das Mitbringen des neuen Partners kann zu einem Verweis aus der ehelichen Wohnung führen. Die Eigentumsverhältnisse bleiben dabei aber unangetastet. Es wird lediglich eine Regelung für die Zeit des Getrenntlebens bis hin zur Scheidung getroffen.

Mit einem Ehevertrag – so unromantisch er auch sein mag – können Eheleute ihre Vermögensangelegenheiten für die Dauer der Ehe und über ihr Ende hinaus regeln. Damit klärt sich in der Regel automatisch, wer welchen Anspruch auf das Vermögen hat, und wer von wem bei der Scheidung was verlangen darf. Dabei kann beispielsweise eine Immobilie aus dem Zugewinnausgleich herausgestrichen werden. Der Abschluss eines Ehevertrags ist im Zusammenhang mit einer Immobilie also eine Überlegung wert. Denn eine Scheidung ist oftmals ohnehin eine emotionale Angelegenheit. Sind dann schwierige Themen, wie die Trennung des Güterstands schon vorher mit klarem Kopf geklärt, kommt das zum Zeitpunkt der Scheidung beiden Partnern zugute.

Ohne Ehevertrag ist es für das getrennte Paar dennoch ratsam, eine sinnvolle Vereinbarung über die Vermögensgegenstände und den Umgang mit der Immobilie zu treffen – denn es hängt ihr Vermögen daran. Welche der Möglichkeiten die beste ist, kann nicht pauschal gesagt werden. Jedoch ist es meist sinnvoll, die Immobilie gemeinsam zu verkaufen und damit einen Schlussstrich unter das gemeinsame Kapitel zu setzen. Im Zweifelsfalle ist es außerdem ratsam, sich von einem versierten Fachanwalt für Familienrecht beraten zu lassen.