Teilungsversteigerung – was Scheidungspaare und Erbengemeinschaften beachten müssen

Eine Teilungsversteigerung läuft folgendermaßen ab:

1. Antrag beim örtlichen Amtsgericht stellen: Im Scheidungsfall sind dazu beide Partner berechtigt und im Erbfall alle Erben. Der Antrag muss schriftlich erfolgen, eine Form ist nicht vorgegeben.
2. Der Versteigerungsrichter prüft den Antrag und ordnet den Beschluss zur Teilungsversteigerung an.
3. Der Beschluss wird den anderen Miteigentümern, den sogenannten Antragsgegnern, übermittelt.
4. Der Verkehrswert der Immobilie wird ermittelt und das geringste Gebot festgelegt: Der Verkehrswert kann vom Antragsteller ermittelt werden, allerdings nur, wenn die anderen Miteigentümer zustimmen. Ansonsten stellt das Gericht einen Gutachter.
5. Das Gericht legt den Versteigerungstermin fest.
6. Versteigerungstermin
7. Verteilung des Verkaufserlöses: Dafür ist nicht das Gericht zuständig, die Eigentümer müssen den Erlös unter sich verteilen.

Eine Teilungsversteigerung kommt für private Eigentümer in der Regel bei 2 Ereignissen in Frage:

1. Im Erbfall: Wird ein Haus geerbt und es ist nicht festgelegt, wer die Immobilie erhalten soll, greift die gesetzliche Erbfolge. Mehrere Erben haben dann Anspruch auf ihren Anteil am gesamten Nachlass.  Geld lässt sich leicht teilen, eine Immobilie jedoch nicht. Die Erbengemeinschaft  kann sich einigen, die Immobilie zu verkaufen oder einer übernimmt sie und zahlt die anderen aus. Bei Uneinigkeit kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden.
2. Im Scheidungsfall: Bei einer Scheidung kann es bei Eheleuten Streit über die gemeinsame Immobilie geben. Die Immobilie kann verkauft und der Erlös geteilt werden, oder ein Partner bleibt und zahlt den anderen durch einen Zugewinnausgleich aus. Bei starkem Konflikt kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden, wenn:

• Beide Partner als Eigentümer im Grundbuch stehen.
• Kein Ehevertrag vorhanden ist und die Partner in einer Zugewinngemeinschaft leben.

Beantragen kann die Teilungsversteigerung jeder Miteigentümer beziehungsweise jeder Erbe aus der Erbengemeinschaft, auch Bruchteilsgemeinschaft genannt.

Die Größe des Anteils ist dabei in der Regel irrelevant.

Ausnahme: Bei in Scheidung lebenden Paaren wird der Antrag gewöhnlich nicht stattgegeben, wenn der Anteil an einer Immobilie das gesamte Vermögen des nicht verkaufswilligen Partners darstellt. Denn der Gesetzgeber bestimmt, dass Ehepartner nicht ohne dessen Zustimmung über das Vermögen des anderen verfügen dürfen (§ 1365 BGB). Erst mit der Scheidung ist in diesem Falle eine Teilungsversteigerung möglich

Folgende Kosten fallen in der Regel an:

• Antragskosten – sie beinhalten unter anderem die entstandenen Kosten für die Benachrichtigungen aller Miteigentümer sowie die Kosten der gerichtlichen Anordnung des Teilungsversteigerungsverfahrens
• Kosten für die Gutachtens und Verkehrswert durch einen Immobiliengutachter
• Kosten für den Versteigerungstermin
• Kosten für Immobilienanzeigen im Internet und in Zeitungen
• Kosten für das Verteilungsverfahren selbst
• Ggf. Kosten für den Anwalt

Das Gutachten für die Immobilie kostet je nach Größe des Objektes in der Regel zwischen 1.000 und 2.500 Euro, im Einzelfall kann es aber auch teurer werden. Das ist individuell.

Für die gerichtliche Anordnung vom Rechtspfleger können 50 bis 150 Euro und für die Zustellung des Antrags an die Miteigentümer jeweils 3,50 Euro kalkuliert werden. Die Verfahrenskosten hängen vom Wert des Grundstücks und der Anzahl der notwendigen Termine ab. Wichtig: Der Antragsteller zahlt schon vor dem Versteigerungstermin einen Verfahrensvorschuss. Eine genaue Summe lässt sich nicht pauschal nennen. Um eine genaue Vorstellung der Kosten zu bekommen, empfiehlt es sich, beim zuständigen Amtsgericht nachzufragen oder einen Anwalt zu konsultieren, der sich auf Immobilienrecht spezialisiert hat.

Ist das geringste Gebot festgelegt, bereitet das Gericht den Versteigerungstermin des Teilungsversteigerungsverfahrens vor. Der Termin ist öffentlich und gliedert sich in drei Abschnitte:

1. Bekanntmachungsteil
2. Bietstunde
3. Verhandlung über den Zuschlag – der meistbietende gewinnt.

• Bei einer Versteigerung kann im Vorfeld kein Preis festgelegt werden. Auch ein Mindestgebot gibt es bei der Teilversteigerung juristisch nicht.
• Dafür aber ein geringstes Gebot. Der im Gutachten ermittelte Verkehrswert bildet dafür die Grundlage.

Was bedeutet das?

1. Bieter müssen zumindest beim ersten Versteigerungstermin mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts bieten, sonst muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden.
2.  Eine weitere Grenze ist 70 Prozent des Verkehrswertes: Unter 70 Prozent kann der Gläubiger den Zuschlag verweigern.

Das höchste Gebot bedeutet bei einer Teilversteigerung nicht sofort den Zuschlag. Zuerst muss geprüft werden, ob das Gebot zulässig ist. Damit ein Gebot zulässig ist, muss der Erlös die Kosten des Verfahrens decken (§ 44 Abs.1 ZVG). Gibt es kein oder kein zulässiges Gebot, wird das Verfahren einstweilen eingestellt und zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt. Die Zuschlagsverhandlung kann noch während des Versteigerungstermins stattfinden oder bei einem zeitnah anberaumten Zuschlagsverkündigungstermin. Dabei gibt es dann nur 2 Möglichkeiten:

1. Entweder das Gericht erteilt den Zuschlag oder
2. Der Zuschlag wird versagt.

Infolge kann das Verfahren komplett eingestellt und zu einem späteren Zeitpunkt erneut angesetzt werden.  Dabei besteht die Möglichkeit, dass zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Verkauf zu erleichtern.

Beispiele:

• neue Bewertung der Immobilie
• eine veränderte Vermarktung
• Mindestgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts

Die Verteilung des Erlöses erfolgt nach bestimmten Bedingungen.

1. Geld geht ans Gericht: Wenn die Immobilie versteigert wird, geht das Geld aus dem Verkauf zuerst an das Gericht.
2. Abzug der Kosten: Bevor das Geld anschließend an die Eigentümer verteilt wird, zieht das Gericht die Kosten für das Verfahren ab.

Dazu gehören:

• Gerichtskosten
• Kosten für Veröffentlichungen
• Kosten für das Gutachten
• Eventuelle Anwaltskosten
• Hypothekenschulden wenn vorhanden

Alles in Allem sollten die Miteigentümer ungefähr ein Jahr einplanen, bis die Teilungsversteigerung durch ist. Einen festen Zeitplan gibt es für das Teilungsversteigerungs-Verfahren aber nicht, da viele verschiedene Faktoren auf die Dauer Einfluss nehmen. Darunter dem Prüfen des Antrags, erstellen des Wert-Gutachtens oder Finden eines Versteigerungstermins.

Da eine Teilungsversteigerung ein langwieriger Prozess ist, der schnell ein Jahr und länger dauert, kommt es häufig vor, dass sich die Erbgemeinschaft oder das Scheidungspaar anders einigt. Ist das Verfahren zur Teilungsversteigerung begonnen, kann es deswegen trotzdem jederzeit beendet werden. Wichtig ist, dass noch kein Zuschlag beim Versteigerungstermin erteilt wurde.

Antragsgegner können nach Eingang dem Verfahren „beitreten“. So werden aus passiven Antragsgegnern im Verfahren aktive Beteiligte. Sie verfügen damit über dieselben Gestaltungsrechte wie der Antragssteller und haben Mitspracherecht bei allen Entscheidungen. Für den Beitritt muss ein Antrag spätestens 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin beim zuständigen Gericht eingereicht werden.

Der Vorteil: So kann man unter anderem Einfluss auf das Ergebnis der Teilungsversteigerung nehmen. Der Antragsteller hat beispielsweise das Recht, ein Gebot, das nicht 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht, mithilfe einer Einstellungsbewilligung abzulehnen. Treten die Antragsgegner dem Verfahren bei, müssen solche Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.

Generell kann niemand gezwungen werden, weiter gegen seinen Willen einer Gemeinschaft anzugehören, daher ist eine komplette Verhinderung der Teilungsversteigerung kaum möglich. Folgende Möglichkeiten gibt es, die Versteigerung abzuwenden oder zumindest hinauszuzögern:

• Einstweilige Einstellung beantragen
• Widerspruchsklage

Was die Kosten angeht, nein. Teilungsversteigerungen fallen oft nachteilig aus. Einen freien Verkauf der Immobilie oder des eigenen Erbteils führt in der Regel zu einem höheren Verkaufspreis als bei der Versteigerung. Zudem kommen noch die Kosten des Wertgutachtens hinzu. Sollten sich die Miteigentümer oder Miterben doch einigen, können sie Geld sparen, wenn die Teilungsversteigerung noch abgebrochen wird.

Daher sollte eine Teilungsversteigerung der letzte Weg sein, wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können.

Sinnvoll ist die Teilungsversteigerung dann, wenn einer der Miteigentümer zum Alleineigentümer werden möchte, aber sich untereinander nicht auf einen Kaufpreis geeinigt werden kann. In dem Fall kann derjenige bei der Versteigerung mitbieten und erhält vielleicht den Zuschlag.

Jedoch besteht immer die Gefahr, dass ein Dritter mehr bietet. Dann ist die Immobilie verloren und unter Umständen wurde nicht einmal der Verkehrswert bei der Versteigerung erreicht. So wird in doppelter Hinsicht Verlust gemacht.

Der wohl sinnvollste, kostengünstigste und risikoärmste Weg, gemeinsames Eigentum untereinander aufzuteilen ist, sich zu einigen. Im Vergleich zu den Alternativen lässt sich bei der Teilungsversteigerung meist nur der niedrigste Erlös erzielen, von dem auch noch einiges an Kosten für das gerichtliche Verfahren abgezogen werden muss.