Aktualisiert am 16.10.2024 von 
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Ob Erbengemeinschaft oder Scheidungspaar: Gibt es Streit, was mit der Immobilie passieren soll, kommt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung infrage. Welche Vor- und Nachteile die Teilungsversteigerung hat und welche gesetzlichen Regeln es gibt.
In Kürze: Was ist eine Teilungsversteigerung?
Die Teilungsversteigerung oder auch Auseinandersetzungsversteigerung ist eine Form der Zwangsversteigerung. Während es bei der Zwangsversteigerung in der Regel darum geht, dass ein Immobilieneigentümer seinen Kredit nicht mehr zahlen kann, geht es bei der Teilungsversteigerung darum, dass sich mehrere Miteigentümer oder Eheleute nicht einig sind, was mit der Immobilie passieren soll. Meist kommt es bei einer Scheidung zu einer Teilungsversteigerung oder wenn eine Erbengemeinschaft aufgelöst wird.
Die Teilungsversteigerung ist über das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) geregelt. Der Versteigerungserlös wird unter den Miteigentümern aufgeteilt.
Übersicht
- Überblick: Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?
- Für wen kommt eine Teilungsversteigerung infrage?
- Wer darf die Teilungsversteigerung beantragen?
- Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an?
- Wie viel kostet das Gutachten für die Immobilie?
- Teilungsversteigerung: Ablauf des Versteigerungstermins
- Teilungsversteigerung: Wie wird der Erlös verteilt?
- Wie lange dauert ein Teilungsversteigerungs-Verfahren?
- Kann das Verfahren zur Teilungsversteigerung abgebrochen werden?
- Wie kann ich auf einen Antrag auf Teilungsversteigerung reagieren?
- Fazit: Wann ist Teilversteigerung sinnvoll?
- Weitere Fragen zur Teilungsversteigerurg
Überblick: Wie läuft eine Teilungsversteigerung ab?
Eine Teilungsversteigerung läuft folgendermaßen ab:
- Antrag beim örtlichen Amtsgericht stellen: Im Scheidungsfall sind dazu beide Partner berechtigt und im Erbfall alle Erben. Der Antrag muss schriftlich erfolgen, eine Form ist nicht vorgegeben.
- Der Versteigerungsrichter prüft den Antrag und ordnet den Beschluss zur Teilungsversteigerung an.
- Der Beschluss wird den anderen Miteigentümern, den sogenannten Antragsgegnern, übermittelt.
- Der Verkehrswert der Immobilie wird ermittelt und das geringste Gebot festgelegt: Der Verkehrswert kann vom Antragsteller ermittelt werden, allerdings nur, wenn die anderen Miteigentümer zustimmen. Ansonsten stellt das Gericht einen Gutachter.
- Das Gericht legt den Versteigerungstermin fest.
- Versteigerungstermin
- Verteilung des Verkaufserlöses: Dafür ist nicht das Gericht zuständig, die Eigentümer müssen den Erlös unter sich verteilen.
Für wen kommt eine Teilungsversteigerung infrage?
Eine Teilungsversteigerung kommt für private Eigentümer in der Regel bei 2 Ereignissen in Frage:
- Im Erbfall: Wird ein Haus geerbt und es ist nicht festgelegt, wer die Immobilie erhalten soll, greift die gesetzliche Erbfolge. Mehrere Erben haben dann Anspruch auf ihren Anteil am gesamten Nachlass. Geld lässt sich leicht teilen, eine Immobilie jedoch nicht. Die Erbengemeinschaft kann sich einigen, die Immobilie zu verkaufen oder einer übernimmt sie und zahlt die anderen aus. Bei Uneinigkeit kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden.
- Im Scheidungsfall: Bei einer Scheidung kann es bei Eheleuten Streit über die gemeinsame Immobilie geben. Die Immobilie kann verkauft und der Erlös geteilt werden, oder ein Partner bleibt und zahlt den anderen durch einen Zugewinnausgleich aus. Bei starkem Konflikt kann eine Teilungsversteigerung beantragt werden, wenn:
- Beide Partner als Eigentümer im Grundbuch stehen.
- Kein Ehevertrag vorhanden ist und die Partner in einer Zugewinngemeinschaft leben.
Wer darf die Teilungsversteigerung beantragen?
Beantragen kann die Teilungsversteigerung jeder Miteigentümer beziehungsweise jeder Erbe aus der Erbengemeinschaft, auch Bruchteilsgemeinschaft genannt.
Die Größe des Anteils ist dabei in der Regel irrelevant.
Ausnahme: Bei in Scheidung lebenden Paaren wird der Antrag gewöhnlich nicht stattgegeben, wenn der Anteil an einer Immobilie das gesamte Vermögen des nicht verkaufswilligen Partners darstellt. Denn der Gesetzgeber bestimmt, dass Ehepartner nicht ohne dessen Zustimmung über das Vermögen des anderen verfügen dürfen (§ 1365 BGB). Erst mit der Scheidung ist in diesem Falle eine Teilungsversteigerung möglich
Wann erfolgt eine Teilungsversteigerung bei der Scheidung?
Wenn sich ein Ehepaar scheiden lässt, muss auch über die gemeinsame Immobilie entschieden werden. Hier sind die wesentlichen Punkte:
- Normalerweise sind beide Ehepartner zu gleichen Teilen als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen.
- Ein Ehepartner bleibt oft in der Immobilie wohnen, während der andere auszieht und die Immobilie verkaufen möchte, um Geld zu erhalten.
- Idealerweise einigen sich die Ehepartner darauf, wie mit der Immobilie verfahren werden soll.
- Eine einfache Lösung besteht darin, dass der verbleibende Ehepartner die Immobilie und die damit verbundenen Schulden übernimmt und den anderen Partner auszahlt.
Bei Uneinigkeit und im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft kann der verkaufswillige Ehepartner eine Teilungsversteigerung beantragen. Ihm muss aber mindestens 10 Prozent der Immobilie gehören. Die Zustimmung des anderen Eigentümers muss nicht eingeholt werden, es reicht der Antrag des einzelnen.
Darauf müssen Scheidungspaare bei der Auszahlung achten
- Will eine Seite die andere ausbezahlen, spielt oft die Kreditwürdigkeit eine entscheidende Rolle.
- Der verbleibende Ehepartner muss finanziell in der Lage sein, die Immobilie zu unterhalten und die Kredite zu bedienen.
- Das kann bei der Finanzierung zu Komplikationen führen.
Wo wird die Teilungsversteigerung beantragt?
Eine Teilungsversteigerung wird beim zuständigen Amtsgericht eingereicht, in dessen Bezirk die Immobilie sich befindet. Es reicht ein formloser schriftlicher Antrag von einem Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft, es ist also grundsätzlich kein Schreiben eines Anwalts nötig.
Wurde eine Teilungsversteigerung beantragt, wird der Rechtspfleger den Teilungsversteigerungsantrag den Antragsgegnern – also allen anderen beteiligten Miteigentümern mit Anspruch auf das Haus – zur Stellungnahme zukommen lassen. Erst danach ordnet der Rechtspfleger die Teilungsversteigerung durch Beschluss an und lässt die anstehende Zwangsversteigerung im Grundbuch vermerken.
Das muss der Antrag auf Teilungsversteigerung beinhalten
- Name und Anschrift des Antragstellers
- Namen und Anschriften aller Miteigentümer
- Exakte Bezeichnung des Grundstücks
- Grundbuchauszug der Immobilie - nicht älter als 6 Monate, um Miteigentum nachzuweisen
- Erbschein (nur bei Auflösung einer Erbengemeinschaft)
Welche Kosten fallen bei einer Teilungsversteigerung an?
Gibt es beim Verkauf einer Immobilie Streit, kommt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung infrage. Foto: iStock.com / SergeiChuyko
Folgende Kosten fallen in der Regel an:
- Antragskosten – sie beinhalten unter anderem die entstandenen Kosten für die Benachrichtigungen aller Miteigentümer sowie die Kosten der gerichtlichen Anordnung des Teilungsversteigerungsverfahrens
- Kosten für die Gutachtens und Verkehrswert durch einen Immobiliengutachter
- Kosten für den Versteigerungstermin
- Kosten für Immobilienanzeigen im Internet und in Zeitungen
- Kosten für das Verteilungsverfahren selbst
- Ggf. Kosten für den Anwalt
Teilungsversteigerung: Wer zahlt die Kosten?
Bei einer Teilungsversteigerung muss der Antragsteller die Kosten nicht allein zahlen. Alle Miteigentümer werden vom Gericht gleichermaßen belastet.
Das Geld wird vom Gesamterlös nach der geglückten Versteigerung entnommen, der Rest entsprechend an die Miteigentümer aufgeteilt. Der Antragsteller muss die Kosten für das Verfahren nur alleine zahlen, wenn der Antrag vor der endgültigen Versteigerung zurückgezogen wird.
Wie wird der Wert der Immobilie ermittelt?
Der Wert der Immobilie ist für die Teilungsversteigerung aus mehreren Gründen wichtig: Zum einen ist er nötig für die Preisfindung für die Versteigerung, zum anderen richten sich auch die Gerichts und etwaigen Anwaltskosten nach dem Verkehrswert.
Die Wertermittlung erfolgt erst, wenn alle Beteiligten den Antrag zur Teilungsversteigerung erhalten haben. Dafür wird ein Gutachten benötigt. Dieses kann über 3 Wege eingeholt werden:
- Der Antragsteller gibt es in Auftrag: Es bedarf der Zustimmung des Antraggegners, dass der Antragsteller das Gutachten selbst in Auftrag gibt. Nur so kann es als Grundlage für die Versteigerung gelten.
- Das Gericht holt das Gutachten ein: Will der Antraggegner nicht, dass der Antragsteller sich selbst um das Gutachten kümmert, wird es vom zuständigen Gericht eingeholt.
- Es gibt bereits ein Gutachten jüngeren Datums: Wenn nur wenige Monate vor dem Antrag ein Gutachten erstellt wurde, kann dies zur Wertermittlung herangezogen werden. Allerdings muss das Amtsgericht dem zustimmen.
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Wie viel kostet das Gutachten für die Immobilie?
Das Gutachten für die Immobilie kostet je nach Größe des Objektes in der Regel zwischen 1.000 und 2.500 Euro, im Einzelfall kann es aber auch teurer werden. Das ist individuell.
Für die gerichtliche Anordnung vom Rechtspfleger können 50 bis 150 Euro und für die Zustellung des Antrags an die Miteigentümer jeweils 3,50 Euro kalkuliert werden. Die Verfahrenskosten hängen vom Wert des Grundstücks und der Anzahl der notwendigen Termine ab. Wichtig: Der Antragsteller zahlt schon vor dem Versteigerungstermin einen Verfahrensvorschuss. Eine genaue Summe lässt sich nicht pauschal nennen. Um eine genaue Vorstellung der Kosten zu bekommen, empfiehlt es sich, beim zuständigen Amtsgericht nachzufragen oder einen Anwalt zu konsultieren, der sich auf Immobilienrecht spezialisiert hat.
Wie hoch sind die Gerichtskosten bei der Teilungsversteigerung?
Der größte Kostenpunkt bei einer Teilungsversteigerung sind die Gerichtskosten. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG.
Darunter zählen:
- Antragsgebühr für die Teilungsversteigerung: 110 € (KV, Nr. 2210).
- Tritt der betroffene Miteigentümer (Antragsgegner) der Teilungsversteigerung bei, muss auch er eine Antragsgebühr von 110 € entrichten (KV, Nr. 2210).
Des Weiteren gibt es die Gebühren fürs Verfahren. Sie richten sich nach dem Geschäftswert, also dem Verkehrswert der Immobilie. Sie sind in Tabelle B im Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG), Anlage 2 (zu § 34 Absatz 3) festgelegt:
Diese Gebühren werden je nach Verfahren in sogenannten "Gebührensätzen" angegeben, die als Bruchteile oder Vielfache einer vollen Gebühr festgelegt sind.
Bei einer Teilungsversteigerung müssen folgende Gebühren entrichtet werden:
- Halbe Gebühr zur Durchführung bis zum Versteigerungstermin (KV, Nr. 2211)
- Halbe Gebühr zur Durchführung des Versteigerungstermins (KV, Nr. 2213)
- Halbe Gebühr zur Durchführung des Verteilungstermins (KV, Nr. 2215)
Das bedeutet:
- Bei 300.000 Euro Geschäftswert belaufen sich die Gebühren auf 3 mal 1356,5 Euro,
- Bei 500.000 Euro auf 3 mal 1950,5 Euro
- Bei 750.000 Euro auf 3 mal 2445,5 Euro.
Wie hoch sind die Kosten für den Anwalt?
Die Kosten für den Anwalt werden ähnlich erhoben wie die für die Gerichtskosten. Grundlage ist das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Für alle grundlegenden Tätigkeiten des Rechtsanwalts wird bei einer Teilungsversteigerung eine Gebühr von 0,4, also 40 Prozent des anteiligen Immobilienwerts, berechnet.
Grundlegende Tätigkeiten:
- Vorbereitungen für Teilungsversteigerung
- anwaltliche Begleitung beim Versteigerungstermin
- anwaltliche Begleitung bei der Erlösverteilung
Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 Euro.
Bei einem Scheidungspaar mit je 50 Prozent Anteil ist der anteilige Immobilienwert 250.000 Euro. Das entspricht einer vollen Gebühr von 2.351 Euro und bei 0,4 Gebühr 940,4 Euro.
Für jede grundlegende Tätigkeit des Anwalts kommen in diesem Fall also 940,4 Euro Anwaltskosten zustande. Bei oben genannten Tätigkeiten 3 mal 940,1 = 2.821,20 Euro
Teilungsversteigerung: Ablauf des Versteigerungstermins
Ist das geringste Gebot festgelegt, bereitet das Gericht den Versteigerungstermin des Teilungsversteigerungsverfahrens vor. Der Termin ist öffentlich und gliedert sich in drei Abschnitte:
- Bekanntmachungsteil
- Bietstunde
- Verhandlung über den Zuschlag – der meistbietende gewinnt.
Teilungsversteigerung: Wie wird das Startgebot festgelegt?
- Bei einer Versteigerung kann im Vorfeld kein Preis festgelegt werden. Auch ein Mindestgebot gibt es bei der Teilversteigerung juristisch nicht.
- Dafür aber ein geringstes Gebot. Der im Gutachten ermittelte Verkehrswert bildet dafür die Grundlage.
Was bedeutet das?
- Bieter müssen zumindest beim ersten Versteigerungstermin mindestens 50 Prozent des Verkehrswerts bieten, sonst muss der Zuschlag von Amts wegen versagt werden.
- Eine weitere Grenze ist 70 Prozent des Verkehrswertes: Unter 70 Prozent kann der Gläubiger den Zuschlag verweigern.
Bekanntmachungsteil
Bevor es mit dem Bieten losgehen kann, wird die jeweilige Immobilie vollständig vorgestellt. In diesem Bekanntmachungsteil erfolgen eine Reihe Informationen.
- Grundbuchstand
- Höhe des Verkehrswerts
- Erklärungen zu vorhanden Verträgen von Mietern / Pächtern
- Höhe des geringsten Gebots
Bietstunde
Die Bietstunde hat einen vorher festgelegten Zeitrahmen. Meist dauert sie 30 Minuten. Diese Zeit darf nicht unterschritten werden, kann sich aber gegebenenfalls durch einen Bieterwettstreit verlängern.
- Mitbieten dürfen grundsätzlich alle Personen, die voll geschäftsfähig, also mindestens 18 Jahre alt, sind. Bietende, die nicht persönlich anwesend sein können, haben die Möglichkeit, sich vertreten zu lassen. Dafür muss aber eine notariell beglaubigte Vollmacht vorliegen.
- Miteigentümer – egal ob Antragssteller oder -gegner haben ausdrücklich das Recht, mitzubieten. Sie müssen allerdings bis 4 Wochen vor dem Termin das Amtsgericht darüber in Kenntnis gesetzt haben.
Bieter müssen beim Bieten die Belastungen kennen
Bei der Teilungsversteigerung fokussiert sich das Gebot (Bargebot) rein auf den Wert der Immobilie selbst. Bestehende Belastungen wie die hypothekarischen Belastungen oder Grundschulden, die auf dem Objekt lasten, sind darin nicht enthalten.
Sie gehen nach Zuschlag der Versteigerung automatisch auf den Ersteher über.
Empfehlung: Bieter sollten die Belastungen vorher kennen und von ihrem Höchstgebot abziehen, um den tatsächlichen Kaufpreis zu ermitteln.
Zuschlagsverhandlung
Das höchste Gebot bedeutet bei einer Teilversteigerung nicht sofort den Zuschlag. Zuerst muss geprüft werden, ob das Gebot zulässig ist. Damit ein Gebot zulässig ist, muss der Erlös die Kosten des Verfahrens decken (§ 44 Abs.1 ZVG). Gibt es kein oder kein zulässiges Gebot, wird das Verfahren einstweilen eingestellt und zu einem späteren Zeitpunkt wiederholt. Die Zuschlagsverhandlung kann noch während des Versteigerungstermins stattfinden oder bei einem zeitnah anberaumten Zuschlagsverkündigungstermin. Dabei gibt es dann nur 2 Möglichkeiten:
- Entweder das Gericht erteilt den Zuschlag oder
- Der Zuschlag wird versagt.
Infolge kann das Verfahren komplett eingestellt und zu einem späteren Zeitpunkt erneut angesetzt werden. Dabei besteht die Möglichkeit, dass zusätzliche Maßnahmen ergriffen werden, um den Verkauf zu erleichtern.
Beispiele:
- neue Bewertung der Immobilie
- eine veränderte Vermarktung
- Mindestgebot unter 70 Prozent des Verkehrswerts
Teilungsversteigerung: Wie wird der Erlös verteilt?
Die Verteilung des Erlöses erfolgt nach bestimmten Bedingungen.
- Geld geht ans Gericht: Wenn die Immobilie versteigert wird, geht das Geld aus dem Verkauf zuerst an das Gericht.
- Abzug der Kosten: Bevor das Geld anschließend an die Eigentümer verteilt wird, zieht das Gericht die Kosten für das Verfahren ab.
Dazu gehören:
- Gerichtskosten
- Kosten für Veröffentlichungen
- Kosten für das Gutachten
- Eventuelle Anwaltskosten
- Hypothekenschulden wenn vorhanden
Verteilung des restlichen Geldes
An die Zuschlagserteilung schließt sich die Erlösverteilung an. Dafür wird in der Regel ein gesonderter Verteilungstermin anberaumt. Das Gericht stell fest, wer in welcher Reihenfolge vom Versteigerungserlös ausgezahlt wird und wie ein möglicher Restanteil auf die früheren Miteigentümer aufgeteilt wird. Dies gilt auch dann, wenn ein Miteigentümer das Grundstück selbst ersteigert.
Über die Verteilung des Erlöses haben die Miteigentümer normalerweise schon vorab entschieden. Bei einer Erbengemeinschaft regelt das in der Regel das Testament oder die Erbfolge. Bei Ehepaaren gilt häufig die 50:50-Regel. Aber: Die Erlösverteilung kann vom Vollstreckungsgericht nur vollzogen werden, wenn auch beim Termin unter allen Gemeinschaftsmitgliedern noch Einigkeit herrscht.
Was passiert bei Uneinigkeit?
Sind sich die Parteien nicht einig, wird der verbliebene Betrag beim Amtsgericht hinterlegt, bis eine Einigung erzielt wurde. Schaffen die Miteigentümer das nicht, steht der Weg einer zivilen Klage offen.
Sobald eine schriftliche Willenserklärung aller Miteigentümer vorliegt, wird ein Termin für die Auszahlung festgelegt. Erst, wenn der Versteigerungserlös vollständig an die Beteiligten verteilt wurde, gilt die Eigentümergemeinschaft als beendet.
Bis dahin besteht ein gemeinschaftliches Eigentum fort – nicht mehr in Form einer Immobilie, aber als Erlös der Teilungsversteigerung.
Wie lange dauert ein Teilungsversteigerungs-Verfahren?
Alles in Allem sollten die Miteigentümer ungefähr ein Jahr einplanen, bis die Teilungsversteigerung durch ist. Einen festen Zeitplan gibt es für das Teilungsversteigerungs-Verfahren aber nicht, da viele verschiedene Faktoren auf die Dauer Einfluss nehmen. Darunter dem Prüfen des Antrags, erstellen des Wert-Gutachtens oder Finden eines Versteigerungstermins.
Was passiert, wenn niemand für die Immobilie bietet?
Kommt auch bei der Wiederholung der Teilungsversteigerung kein gültiges Angebot zustande, wird das Verfahren aufgehoben. Dann gibt es folgende Möglichkeiten:
- Die Miteigentümer müssen ihre Auseinandersetzung anderweitig klären
- Ein anderer Miteigentümer stellt einen erneuten Antrag auf Teilungsversteigerung – in diesem Fall kann das Verfahren komplett neu gestartet werden. Allerdings fallen dann alle Kosten noch einmal an, die die Gemeinschaft zahlen muss.
Kann das Verfahren zur Teilungsversteigerung abgebrochen werden?
Da eine Teilungsversteigerung ein langwieriger Prozess ist, der schnell ein Jahr und länger dauert, kommt es häufig vor, dass sich die Erbgemeinschaft oder das Scheidungspaar anders einigt. Ist das Verfahren zur Teilungsversteigerung begonnen, kann es deswegen trotzdem jederzeit beendet werden. Wichtig ist, dass noch kein Zuschlag beim Versteigerungstermin erteilt wurde.
Wie kann ich auf einen Antrag auf Teilungsversteigerung reagieren?
Antragsgegner können nach Eingang dem Verfahren „beitreten“. So werden aus passiven Antragsgegnern im Verfahren aktive Beteiligte. Sie verfügen damit über dieselben Gestaltungsrechte wie der Antragssteller und haben Mitspracherecht bei allen Entscheidungen. Für den Beitritt muss ein Antrag spätestens 4 Wochen vor dem Versteigerungstermin beim zuständigen Gericht eingereicht werden.
Der Vorteil: So kann man unter anderem Einfluss auf das Ergebnis der Teilungsversteigerung nehmen. Der Antragsteller hat beispielsweise das Recht, ein Gebot, das nicht 70 Prozent des Verkehrswertes erreicht, mithilfe einer Einstellungsbewilligung abzulehnen. Treten die Antragsgegner dem Verfahren bei, müssen solche Entscheidungen gemeinsam getroffen werden.
Erben müssen Grundbuch berichtigen
Erben werden nach Eintritt des Erbfalls durch das Grundbuchamt aufgefordert, das Grundbuch zu berichtigen (§ 82 Grundbuchordnung). Dabei hat jeder einzelne Erbe das Recht, einen Grundbuchberichtigungsantrag zu stellen. In der Folge wird aber nicht nur der Antragsteller als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Vielmehr erfolgt die Eintragung nach § 47 GBO in der Form, dass die diversen Miterben „in Erbengemeinschaft“ als neue Eigentümer aufgenommen werden.
Wie kann ich eine Teilungsversteigerung verhindern?
Generell kann niemand gezwungen werden, weiter gegen seinen Willen einer Gemeinschaft anzugehören, daher ist eine komplette Verhinderung der Teilungsversteigerung kaum möglich. Folgende Möglichkeiten gibt es, die Versteigerung abzuwenden oder zumindest hinauszuzögern:
- Einstweilige Einstellung beantragen
- Widerspruchsklage
Einstweilige Einstellung beantragen
Die Antragsgegner haben die Möglichkeit, innerhalb von 2 Wochen nach der Bekanntmachung durch das Amtsgericht die Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Diesem Antrag wird aber nur dann stattgegeben, wenn unter Abwägung aller Interessen die Teilungsversteigerung zu dem anberaumten Termin nicht angemessen wäre oder wenn durch die Versteigerung das Wohl gemeinsamer Kinder beeinträchtigt würde.
Die Unterbrechung durch die einstweilige Einstellung (§ 180 Abs. 2 ZVG) ist maximal 6 Monate wirksam und kann dann in der Regel lediglich ein weiteres Mal beantragt werden. Das heißt, wird innerhalb dieser bis zu 12 Monate keine andere Lösung gefunden, ist die Teilungsversteigerung dann im Normalfall nicht mehr abwendbar. Einzig zum Wohle gemeinsamer Kinder kann die Wiederholung der Einstellung mehrfach wiederholt werden (§ 180 Abs. 3 ZVG). Spätestens jedoch nach 5 Jahren ist auch das nicht mehr möglich.
Widerspruchsklage einreichen
Die Widerspruchsklage ist ein Rechtsmittel, das Gesellschafter einer GbR haben (§ 771 Zivilprozessordnung). Einzelne Gesellschafter können damit Einwände, die sich aus dem Gesellschaftsvertrag oder dem Gesellschaftsverhältnis ergeben, gegen die Teilungsversteigerung geltend machen. Ist die Widerspruchsklage erfolgreich, wird die drohende Teilungsversteigerung für unzulässig erklärt.
Wie viel ist deine Immobilie wert?
Fazit: Wann ist Teilversteigerung sinnvoll?
Was die Kosten angeht, nein. Teilungsversteigerungen fallen oft nachteilig aus. Einen freien Verkauf der Immobilie oder des eigenen Erbteils führt in der Regel zu einem höheren Verkaufspreis als bei der Versteigerung. Zudem kommen noch die Kosten des Wertgutachtens hinzu. Sollten sich die Miteigentümer oder Miterben doch einigen, können sie Geld sparen, wenn die Teilungsversteigerung noch abgebrochen wird.
Daher sollte eine Teilungsversteigerung der letzte Weg sein, wenn sich die Miteigentümer nicht einigen können.
Sinnvoll ist die Teilungsversteigerung dann, wenn einer der Miteigentümer zum Alleineigentümer werden möchte, aber sich untereinander nicht auf einen Kaufpreis geeinigt werden kann. In dem Fall kann derjenige bei der Versteigerung mitbieten und erhält vielleicht den Zuschlag.
Jedoch besteht immer die Gefahr, dass ein Dritter mehr bietet. Dann ist die Immobilie verloren und unter Umständen wurde nicht einmal der Verkehrswert bei der Versteigerung erreicht. So wird in doppelter Hinsicht Verlust gemacht.
Der wohl sinnvollste, kostengünstigste und risikoärmste Weg, gemeinsames Eigentum untereinander aufzuteilen ist, sich zu einigen. Im Vergleich zu den Alternativen lässt sich bei der Teilungsversteigerung meist nur der niedrigste Erlös erzielen, von dem auch noch einiges an Kosten für das gerichtliche Verfahren abgezogen werden muss.
Weitere Fragen zur Teilungsversteigerurg
Teilungsversteigerung bei einem mit Nießbrauch belasteten Grundstücks
Ist bei dem zu versteigernden Objekt ein Nießbrauchrecht vorhanden, wird die Teilungsversteigerung komplizierter. Eingetragen wird das Nießbrauchrecht im Grundbuch in der Abteilung II. Nießbrauch bezeichnet das Recht, ein Haus oder ein Grundstück zu bewohnen und nach eigenem Ermessen zu nutzen. Ob es trotz Teilungsversteigerung noch Bestand hat, hängt davon ab, ob das Nießbrauchrecht das gesamte Grundstück oder nur Teile davon betrifft:
- Ganzes Grundstück betroffen: Das Nießbrauchrecht bleibt auch nach der Versteigerung bestehen
- Grundstücksanteil des Antragstellers betroffen: Das Nießbrauchrecht erlischt mit der Versteigerung. Der Antragssteller darf den Antrag nur mit Zustimmung des Nießbrauchers stellen (§ 1066 Abs. 2 BGB). Der Nießbraucher muss abgefunden werden.
- Grundstücksanteil des Antragsgegners betroffen: Das Nießbrauchrecht erlischt mit der Versteigerung. Zustimmung zum Antrag ist nicht notwendig. Der Nießbraucher muss mit einer Geldrente abgefunden werden (§ 92 Abs. 2 ZVG)
Welche Alternativen zur Teilungsversteigerung gibt es?
Eine Teilungsversteigerung ist immer mit dem Risiko verbunden, dass geringe oder gar keine Gewinne erzielt werden. Daher sollten sich die zerstrittenen Miteigentümer oder Miterben fragen, ob sie nicht doch eine gemeinsame Lösung finden.
Gütliche Einigung
Infrage kommt ein Privatverkauf. Dabei wird voraussichtlich nicht nur ein höherer Erlös erzielt, sondern auch Kosten für das gerichtliche Verfahren oder den Rechtsbeistand gespart. Grundvoraussetzung dafür ist aber, dass sich die Miteigentümer und Miterben einig sind.
Freiwillige Versteigerung
Eine zweite Möglichkeit ist die freiwillige Versteigerung. Auch dafür ist allerdings das Einverständnis aller Miteigentümer und Miterben notwendig. Im Unterschied zur Zwangsversteigerung, können sich die Eigentümer bei einer freiwilligen Versteigerung an einen privatwirtschaftlichen öffentlich bestellten Auktionator wenden, der das Versteigerungsverfahren dann in die Hand nimmt. Sie haben hierbei großen Einfluss auf das Mindestangebot, wodurch die Gefahr sinkt, die Immobilie unter Wert zu veräußern.
Vorkaufsrecht ausüben
Eine weitere Alternative zur Teilungsversteigerung ist, wenn einem Antraggegner ein Vorkaufsrecht zusteht. Dies ist beispielsweise innerhalb einer Erbengemeinschaft immer der Fall (§ 2034 BGB). Bei einer Scheidung oder Auflösung einer GbR muss dies ausdrücklich im Ehe- beziehungsweise Gesellschaftsvertrag festgelegt worden sein. Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Miteigentümer, der einen rechtskräftigen Kaufvertrag über seinen Anteil mit einem Dritten schließt, den Vorkaufsberechtigten unverzüglich darüber unterrichten. Entscheidet sich ein Vorkaufsberechtigter für den Kauf, muss er das dem Miteigentümer oder Miterben mitteilen. Dann tritt er an die Stelle des Dritten, ist dabei allerdings an die Bedingungen dessen Kaufvertrags gebunden. Änderungen können nicht mehr vorgenommen werden.
Welche gesetzlichen Bestimmungen regeln die Teilungsversteigerung?
Die gesetzlichen Bestimmungen für die Teilungsversteigerung sind im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) unter §§ 180 bis 185 ZVG zu finden. Es können auch andere Gesetze relevant sein, wie zum Beispiel das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) bei Erbbaurechtthemen oder die Insolvenzordnung (InsO), wenn die Teilungsversteigerung im Rahmen eines Insolvenzverfahrens stattfindet.
Wie ist die rechtliche Unterscheidung zwischen Zwangsversteigerung und Teilungsversteigerung?
Die Zwangsversteigerung und die Teilungsversteigerung sind zwar beide gerichtliche Verfahren zur Veräußerung von Immobilien, verfolgen aber unterschiedliche Ziele und basieren auf verschiedenen rechtlichen Grundlagen.
- Die Zwangsversteigerung dient der Befriedigung von Gläubigern. Sie wird in die Wege geleitet, wenn ein Schuldner seine Schulden nicht mehr bedienen kann.
- Die Teilungsversteigerung hingegen dient der Aufhebung einer Gemeinschaft. Sie findet statt, wenn mehrere Personen Miteigentümer einer Immobilie sind und sich nicht über deren Nutzung oder Veräußerung einigen können.
Was geschieht mit den Möbeln und dem übrigen Inventar nach der Versteigerung?
Nach einer Teilungsversteigerung bleiben in der Regel die beweglichen Gegenstände wie Möbel und Inventar unberührt. Diese gehören nicht zum Versteigerungsobjekt und verbleiben beim neuen Eigentümer der Immobilie. Es liegt dann in der Verantwortung des neuen Eigentümers zu entscheiden, ob er die Möbel behalten, verkaufen oder anderweitig nutzen möchte.
Welche Auswirkungen hat eine Teilungsversteigerung auf bestehende Mietverträge?
Bei einer Teilungsversteigerung bleiben Mietverträge grundsätzlich bestehen. Der neue Eigentümer tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Die Mieter genießen Kündigungsschutz und können nicht sofort wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Der neue Eigentümer muss die Mieter über den Eigentümerwechsel informieren und die Miete wird künftig an ihn gezahlt.
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