Haus erben: Was 2024 bei einer Erbschaft wichtig ist

Wer ein Haus erbt, muss entscheiden, was damit passiert. Selbst nutzen, vermieten oder doch verkaufen? Ein Überblick über die Möglichkeiten und was für einen Verkauf der geerbten Immobilie spricht.

• Ermittle den Wert des Hauses mithilfe eines Immobilienmaklers oder Sachverständigen.
• Überprüfe das Grundbuch beim Grundbuchamt auf Hypotheken oder andere Belastungen.
• Beachte die Ausschlagungsfrist von 6 Wochen.

Kosten, die du beachten solltest:

• Du musst möglicherweise Erbschaftssteuer auf das Haus zahlen.
• Du musst das Haus versichern.
• Kosten für die Übertragung des Eigentums, für den Erbschein oder die Grundbucheintragung.

Wer erbt, muss das Erbe genau prüfen.

• Was ist die geerbte Immobilie wert?
• Welche Vermögenswerte gibt es noch?
• Gibt es Schulden?

Falls noch Kredite für die Immobilie laufen oder der Verstorbene Schulden hatte, sollte man überlegen, ob man das Erbe ausschlägt. Wenn es keinen emotionalen Grund gibt, das Erbe anzunehmen, kann dies aus finanzieller Sicht vernünftig sein. Denn ein Erbe muss als Ganzes angenommen werden, inklusive aller Schulden, die nicht einzeln abgelehnt werden können.

Ein Blick ins Grundbuch kann äußerst hilfreich sein. Erben haben ein Recht auf Einsicht (Grundbuchordnung, § 12). Dadurch können sie Informationen über bestehende Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten wie einem Wegerecht erhalten. Dies kann erheblichen Einfluss auf den Verkehrswert der Immobilie haben.

Wenn keine emotionalen Argumente für das Erbe sprechen und es sich aus finanzieller Sicht nicht wirklich lohnt, sollte das Erbe form- und fristgerecht ausgeschlagen werden.

Wer sein Erbe ausschlagen will, muss diese Entscheidung schnell treffen. Der Gesetzgeber gibt dem Erben nur 6 Wochen Zeit (§1944 BGB). Eine Verlängerung der Frist ist gesetzlich nicht vorgesehen.

Hat der Erblasser jedoch seinen letzten Wohnsitz im Ausland gehabt oder der Erbe befindet sich zum Beginn bei Kenntnisnahme des Erbfalls im Ausland, verlängert sich die Frist auf 6 Monate.

Achtung: Wurde das Erbe angenommen oder ausgeschlagen, gibt es normalerweise kein Zurück mehr (§ 1943 BGB). Nur in Ausnahmefällen kann die Entscheidung geändert werden (§§119 und 123 BGB). Das ist der Fall, wenn:

• der Erbe durch Drohung oder Täuschung zur Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft gezwungen wurde.
• ein Inhaltsirrtum vorliegt, also der Erbe sich über die Bedeutung seiner Annahme oder Ausschlagung nicht bewusst war.
• ein Erklärungsirrtum vorliegt, also der Erbe eigentlich etwas ganz anderes, als die Annahme oder Ausschlagung der Erbschaft erklären wollte.
• ein Eigenschaftsirrtum vorliegt, also beispielsweise der Erblasser verschuldet war und das dem Erben nicht bekannt war.

Trifft eine der Ausnahmen zu, haben Erben eine Frist von 6 Wochen, um die ursprüngliche Entscheidung beim zuständigen Gericht zurückzunehmen (§ 1954 BGB).

Für die Erbausschlagung ist die Einhaltung der Frist und Form entscheidend. Dies kann entweder beim zuständigen Amtsgericht durch den Rechtspfleger oder über einen beauftragten Notar erfolgen.

• Erbschein: Die Kosten für den Erbschein variieren je nach dem Wert des Erbes. Zum Beispiel kostet ein Erbschein für ein Erbe über 30.000 Euro 125 Euro, während bei einem Erbe im Wert von 500.000 Euro bereits 935 Euro für den Erbschein anfallen.

^{_{Quelle: § 34 GNotKG}}

• Grundbucheintrag: Die Kosten für die Änderung des Grundbucheintrags hängen vom Wert der Immobilie ab. Wer jedoch das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung innerhalb von 2 Jahren auf sich umschreiben lässt, spart die Gebühr.

Übrigens fällt im Falle einer Immobilienerbschaft keine Grunderwerbsteuer an. 

Achtung: Diese Kosten können beim Hausverkauf unter anderem entstehen

1. Vorfälligkeitsentschädigung: Läuft auf die geerbte Immobilie noch ein Darlehen, kann dieses in der Regel zwar fristgerecht gekündigt werden. Oftmals wird aber dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangt. Diese schmälert die Erbmasse. In manchen Fällen ist es daher günstiger, den Darlehensvertrag laufen zu lassen, bis die Zinsfestschreibungszeit abgelaufen ist.
2. Spekulationssteuer: Liegen zwischen dem Erwerb und dem Verkauf einer Immobilie weniger als 10 Jahre, wird unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig. Dabei zählt jedoch nicht das Datum der Erbschaft, sondern der Tag, als der Kaufvertrag vom Erblasser unterschrieben wurde.

Es sprechen gute Argumente dafür, ein geerbtes Haus zügig zu verkaufen:

• Kosten sparen: Es entfallen mit dem Verkauf die laufenden Kosten für die Immobilie sowie die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen.
• Zahlung von offenen Verbindlichkeiten: Hat der Erblasser hohe Schulden, die aus dem Barvermögen, das er hinterlässt, nicht zu begleichen sind, sorgt der Hausverkauf für die nötigen finanziellen Mittel.
• Erlös anderweitig nutzbar: Wer schon eine eigene Immobilie besitzt und die geerbte nicht selbst nutzen will, kann den Erlös aus deren Verkauf nutzen, um eigene Verbindlichkeiten, wie eine laufende Baufinanzierung abzubezahlen.