Aktualisiert am 23.09.2024 von 
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Wer eine neue Wohnung sucht, fragt sich manchmal, ob er mieten oder kaufen soll. Die richtige Entscheidung hängt von individuellen Faktoren ab. Ein Überblick.
Inhalt
Mieten oder kaufen? – Diese Faktoren sollten bedacht werden
Ob sich der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses lohnt, hängt von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise den Immobilienpreisen und der Mietpreisentwicklung ab, aber auch von alternativen Anlagemöglichkeiten. Bei der Frage, ob sich kaufen oder mieten mehr lohnt, müssen folgende Faktoren mit einbezogen werden:
Immobilienpreise: Zu teuer oder lohnt sich der Kauf gerade?
Wer sich eine Eigentumswohnung oder ein Haus kaufen will, muss sich mit den aktuellen Immobilienpreisen auseinandersetzen. Aktuell stagnieren oder fallen in den meisten Gebieten in Deutschland die Immobilienpreise. Dem gegenüber stehen steigende Mieten, aber auch sehr hohe Zinsen für Baufinanzierungen. Käufer müssen genau abwägen, ob sie sich langfristig an ein teures Darlehen binden möchten, oder weiterhin zur Miete wohnen wollen.
Wie viel ist deine Immobilie wert?
In die Überlegung, ob kaufen langfristig günstiger ist als mieten, sollte aber auch einbezogen werden, dass Mieter in der Regel regelmäßig mit Mieterhöhungen konfrontiert werden. Diese müssen sich jedoch am jeweiligen Mietspiegel orientieren.
Mietpreismultiplikator als Orientierung nutzen
Der Mietpreismultiplikator ist eine Kennzahl, die insbesondere für Kapitalanleger interessant ist, jedoch auch für Selbstnutzer Anhaltspunkte liefern kann, ob der geplante Immobilienkauf wirtschaftlich vertretbar ist. Die Kennzahl gibt Auskunft darüber, ob die Wohnung oder das Haus tendenziell teuer oder eher günstig ist. Dafür wird berechnet, wie viele Jahresmieten aufgebracht werden müssten, um den Kaufpreis aufzuwiegen. Je höher das Ergebnis, desto schlechter ist in der Regel die Rendite. Als Faustregel gilt, dass Immobilien mit einem Mietmultiplikator über 25 als sehr teuer gelten.
Eine konkrete Aussage über die tatsächliche Nettorendite lässt sich mit dem Multiplikator jedoch nicht treffen, da Faktoren wie Kaufnebenkosten und später laufende Kosten bei dieser Kennzahl nicht berücksichtigt werden. Ebenfalls nicht einbezogen wird die Tatsache, dass es eher unwahrscheinlich ist, dass es innerhalb der kommenden Jahre keinerlei Mieterhöhung geben wird. Die Kennzahl sollte also nicht als alleiniges Indiz für einen Kauf genutzt werden.
Zustand und Ausstattung beachten
Es ist jedoch nicht nur der Kaufpreis allein entscheidend. Kaufwillige sollten sich den Zustand der Immobilie genau ansehen. Ist das Dach intakt? Sind die Fenster dicht und in welchem Zustand ist die Heizungsanlage? Wenn für die Instandhaltung innerhalb kürzester Zeit eine weitere Investition nötig wird, könnte dies den Käufer an seine finanziellen Grenzen bringen.
Ähnliches gilt für die Ausstattung. Sind die Böden, Fliesen und die Einbauküche dem eigenen Geschmack entsprechend? Auch eine Renovierung kann nochmals richtig viel Geld kosten, je nachdem, welche Ansprüche an die Ausstattung gestellt werden.
Anschlussfinanzierung: Restschuld am Ende der Zinsbindung ist entscheidend
Die Mehrheit wird sich eine Immobilie nicht ohne einen Kredit leisten können. Diese werden von Banken für einen festen Zeitraum mit einer bestimmten Zinsbindung gewährt. Lange Zeit waren die Zinsen besonders niedrig, seit 2022 sind sie jedoch stark angestiegen. Wie die Zinssituation in 15 oder 20 Jahren ist, kann nicht vorausgesagt werden. Daher sollten potenzielle Käufer von Beginn an auch die Anschlussfinanzierung mit in die Überlegung einbeziehen.
Entscheidend dabei ist, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinsbindung ist, weil diese direkten Einfluss auf die Anschlussfinanzierung nimmt. Wer beispielsweise für den Erwerb einer 300.000-Euro-Wohnung ein Darlehen über 250.000 Euro aufnimmt, dafür 4 Prozent Zinsen zahlt und eine Anfangstilgung von nur ein Prozent wählt, hat nach Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindung immer noch knapp 220.000 Euro Schulden.
Während dieser Laufzeit zahlt er zwar monatlich nur eine Rate in Höhe von rund 1.040 Euro – liegt der Marktzins allerdings nach 10 Jahren noch höher, muss mit einer viel höheren Rate für die Anschlussfinanzierung gerechnet werden. Wer sich diese dann nicht leisten kann, verliert sein Eigenheim möglicherweise wieder.
Deshalb ist es besser, eine möglichst hohe Tilgung zu vereinbaren. Wer in diesem Beispiel statt einem Prozent Tilgung 3 Prozent wählt, zahlt eine monatliche Rate von rund 1.460 Euro. Nach Ablauf der Zinsbindung verbliebe dann allerdings nur noch eine Restschuld in Höhe von rund 158.000 Euro. Ein höherer Zinssatz bei der Finanzierung der dann viel niedrigeren Restschuld würde sich also viel weniger bemerkbar machen.
- Hier liest du, wie die Bank den Kreditrahmen berechnet.
Finanzielle Lage überprüfen und mögliche Wertentwicklung der Immobilie beachten
Bei der Entscheidung Wohnung mieten oder kaufen, sollte vorab auch an die Anschlussfinanzierung gedacht werden. Foto: contrastwerkstatt / stock.adobe.com
In Zeiten aktuell niedrigerer und sinkender Immobilienkaufpreise, sollten sich potenzielle Immobilienkäufer nur auf hohe und steigende Zinsen für Baudarlehen einlassen, wenn sie sich in einer soliden finanziellen Ausgangslage befinden.
Eine gute finanzielle Ausgangslage zeichnet sich unter anderem durch folgende Faktoren aus:
- Ausreichend Eigenkapital und Rücklagen
- Ein unbefristeter Arbeitsvertrag
- Eine allgemein gute Bonität des Antragstellers, es sollten keine Schulden oder anderweitig laufende Kredite aufgenommen sein
Ebenfalls sollten sich Käufer vor einem Immobilienkauf gut überlegen, wie sich der Wert ihres Hauses oder ihrer Wohnung in Zukunft entwickeln könnte. Denn schon ein neuer Job in einer anderen Stadt kann einen Umzug unumgänglich machen. Wenn die Immobilie dann verkauft werden muss, sollte das im Idealfall zu einem höheren Preis als dem Einkaufspreis geschehen.
Wichtige Indikatoren für die Wertentwicklung einer Immobilie sind vor allem:
- Die Immobilie liegt in einer Gemeinde mit florierender Wirtschaft, niedriger Arbeitslosigkeit und konstanter oder steigender Einwohnerzahl.
- Die Lage der Immobilie ist gut: wenig Verkehrslärm, gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und Infrastruktur.
- Wenn die Immobilie energetisch saniert und einer Energieeffizienzklasse ab D oder höher zugeordnet ist
- Lies jetzt, wie du den Wert deiner Immobilie steigern kannst.
Rendite anderer Anlagen in Überlegungen mit einbeziehen
Bei der Überlegung, ob weiter mieten oder Geld in eine eigene Wohnung oder ein Haus zu investieren, kann es sich lohnen, auch andere Kapitalanlagen zu prüfen. Womöglich sind Aktien oder anderen Geldanlagen rentabler als eine Immobilie.
Zudem kann es sich für potenzielle Käufer lohnen, mit dem Immobilienkauf noch ein wenig zu warten und zunächst den Eigenkapitalanteil zu vermehren – das trifft insbesondere auf junge Käufer zu.
Mieten oder kaufen: Was lohnt sich mehr?
Ein kurzer Vergleich von Miete und Bankrate für den Kredit ist meist trügerisch. Der Schluss, wenn die Kreditrate niedriger ist als die bisherige Miete, lohnt sich der Kauf, ist oftmals zu kurz gedacht. Es handelt sich dabei um eine Momentaufnahme, die oft beispielsweise Betriebskosten und Instandhaltungskosten oder die weitere Entwicklung der Immobilie nicht mit einbezieht. Zudem muss auch bedacht werden, dass über die Jahre die Miete sehr wahrscheinlich ansteigen wird.
Wer wirklich vergleichen will, sollte verschiedene Szenarien der Vermögensentwicklung bedenken – nicht immer geht der Käufer als Gewinner hervor.
Szenario 1: Immobilienpreise, Mieten und Zinsen steigen
Sollten die Zinsen in den kommenden Jahren weiterhin ansteigen, so kann dies für Eigentümern zum Problem bei der Anschlussfinanzierung werden. Es kann passieren, dass sie ihre Immobilie nicht halten können und verkaufen müssen. Steigen die Immobilienpreise aber ebenfalls, und sie finden einen Käufer, der es sich leisten kann, gehen sie zumindest nicht zwingend mit großen Verlusten aus der Sache heraus, vielleicht macht er sogar einen Gewinn. Für Selbstnutzer wird hier jedoch der Vermögensaufbau nicht zwingend an erster Stelle stehen.
Steigen zudem die Mieten weiter an, kann der Mieter kaum Vermögen aufbauen, weil ihm das Geld für alternative Kapitalanlagen fehlt.
Die Wahrscheinlichkeit, dass sowohl die Zinsen als auch Immobilienpreise stark ansteigen, ist jedoch eher gering.
Gewinner: Käufer
Szenario 2: Immobilienpreise und Mieten steigen weiter, die Zinsen steigen nur gering
Szenario 2: Immobilienpreise und Mieten steigen weiter, die Zinsen steigen nur gering
Steigen in den kommenden Jahren die Immobilienpreise erneut an und steigen die Mieten weiter, während sich die Bauzinsen nur moderat erhöhen und die Rendite aus der alternativen Geldanlage gering ist, liegt der Käufer bereits in wenigen Jahren bei der Vermögensentwicklung deutlich vorm Mieter.
Gewinner: Käufer
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Szenario 3: Immobilienpreise stagnieren oder sinken
Selbst wenn es sich um einen Neubau handelt, nach einigen Jahren hat die Immobilie meist nicht mehr denselben Wert wie beim Kauf. Nur wenn die Nachfrage noch immer hoch ist und es auf dem Markt kaum Objekte gibt, wird es auch nach langer Zeit noch eine Wertsteigerung geben. Bleiben Immobilien- und Mietpreise aber auf dem gleichen Niveau und die Rendite der alternativen Geldanlage ist eher gering, holt der Mieter zwar gegenüber dem Käufer zwar deutlich auf, je mehr Zeit vergeht, wird er beim Vermögensvergleich jedoch noch vom Käufer überholt. Spätestens dann, wenn der Immobilienkredit abgezahlt ist und er das gesparte Geld anderweitig anlegen kann.
Sinken die Immobilienpreise sogar, überholt der Käufer den Mieter beim Vermögensaufbau noch später. Je nachdem, wie sich die Zinsen weiterentwickeln, wird dies Auswirkungen auf die Anschlussfinanzierung und somit den Zeitrahmen der Tilgung haben. Steigen die Zinsen, liegt der Mieter länger vorn. Steigen die Zinsen sehr stark an, ist jedoch eventuell die Anschlussfinanzierung in Gefahr.
Gewinner: auf lange Sicht der Käufer, in den Anfangsjahren ist der Mieter vorn
Szenario 4: Bessere Rendite bei alternativer Geldanlage
Investiert ein Mieter sein Kapital in einer anderen Geldanlage kommt es auf die Anlage an, ob er ein Vermögen aufbaut oder nicht. Wird beispielsweise über lange Zeit erfolgreich in Aktien investiert, wird der Mieter eine höhere Rendite erzielen und somit auch sein Vermögen erhöhen. Dies kann dann auch im Alter für die Miete verwendet werden.
Der Effekt verstärkt sich noch, je höher das Kaufpreis-Miete-Verhältnis ausfällt. Heißt, wenn die Miete günstig ist oder die Eigentumswohnung zu einem überhöhten Preis gekauft wurde, wird der Mieter lange Zeit beim Vermögensaufbau vorm Käufer liegen, wenn er überhaupt eingeholt wird.
Gewinner: Mieter
Szenario 5: Eigentumswohnung wird frühzeitig wieder verkauft
Ändert sich die Lebenssituation plötzlich und die Eigentumswohnung muss schon nach wenigen Jahren wieder aufgegeben werden, so ist dies oft ein Verlustgeschäft. Denn Banken wollen, wenn ein Kredit frühzeitig aufgegeben wird, eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ob in der kurzen Zeit jedoch der Wert der Wohnung derart gestiegen ist, dass der Eigentümer hier nicht noch draufzahlt, hängt stark von der jeweiligen Marktsituation ab.
Gewinner: wahrscheinlich der Mieter
Vor- und Nachteile von mieten oder kaufen
Ob Mietwohnung oder eigene Immobilie – beides hat seine Vor- und Nachteile. Genauer gesagt ist der Vorteil des einen der Nachteil des anderen.
| mieten | kaufen | |
| Vorteil |
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| Nachteil |
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Mieten oder kaufen: Welcher Typ bin ich?
Ob jemand eine Wohnung mietet oder kauft, ist letzten Endes nicht nur von seinen finanziellen Mitteln abhängig, sondern hängt auch von der individuellen Lebensplanung ab. Wer nie lange in der gleichen Stadt wohnen bleibt, braucht Flexibilität – diese haben vor allem Mieter. Viele Eigentümer schätzen dagegen das gute Gefühl, im eigenen Haus zu wohnen und darin tun und lassen zu können was sie möchten.
Immobilienkäufer sollte werden, wer:
- finanziell auf sicheren Beinen steht und einen Kredit langfristig bedienen kann.
- langfristig am gleichen Ort bleiben möchte.
- bereit und in der Lage ist, unerwartete Ausgaben zu tragen – beispielsweise für Reparaturen.
- die Verantwortung für eine Immobilie übernehmen kann.
Mieter sollte bleiben, wer:
- nur wenig Eigenkapital zur Verfügung und monatlich auch nicht viel Geld übrig hat.
- häufig den Wohnort wechselt.
- keine Kosten für teure Sanierungen oder Reparaturen tragen möchte.
- es keine günstigen Objekte auf dem Markt gibt.
- keine Verantwortung für eine Immobilie übernehmen will.
Fazit: Mieten oder kaufen?
Ob sich mieten oder kaufen eher rechnet, hängt von vielen Faktoren ab. Eine pauschale Antwort ist nicht möglich. Zurzeit sind die Zinsen hoch, daher sollte der Erwerb einer selbst genutzten Immobilie genau durchdacht werden, damit er sich finanziell lohnt. Voraussetzungen dafür sind eine gute Finanzierungsstrategie und eine gute Lage des Objekts – zudem sollten sich Käufer bewusst sein, dass der Wert der Immobilie aktuell eher stagniert oder sinkt – für den Fall, dass sie später doch umziehen müssen und die Immobilie verkauft werden muss. Ist der Immobilienpreis aber sehr hoch, kann es auf lange Sicht trotz Mieterhöhungen günstiger sein, zur Miete zu wohnen und sein Geld anderweitig anzulegen.
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