Heizungsgesetz schützt Mieter vor Kosten

Der Deutsche Bundestag hat das Gebäudeenergiegesetz (GEG) verabschiedet. Für Mieter bringt das Gesetz sowohl Mieterhöhungen als auch Absicherungen. Eine Übersicht.

Heizungsgesetz für Mieter: In Kürze

Neue Modernisierungsumlage: Beim Heizungstausch darf die Modernisierungsmieterhöhung statt 8 Prozent 10 Prozent betragen. Dafür muss der Vermieter staatliche Förderungen in Anspruch nehmen und diese von den umlegbaren Kosten abziehen.
Kappungsgrenze bei Mieterhöhung: Der Heizungstausch erlaubt eine Mieterhöhung von maximal 50 Cent je Quadratmeter.
Mieterhöhungen wegen Heizungstausch bei Indexmietverträgen nicht möglich.
Härtefalleinwände sind möglich.

Wann sind Mieter vom neuen Heizungsgesetz betroffen?

Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), oft auch als Heizungsgesetz bezeichnet, tritt ab dem 1. Januar 2024 in Kraft. Als Zeitplan gilt für Bestandsgebäude eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2028. Dann müssen alle neuen Heizungen in Neubauten und bei Heizungssanierungen in Bestandsgebäuden erneuerbare Energien nutzen. Dazu gehören Wärmepumpen, Holzpelletsheizungen und Brennstoffzellen. Öl- und Gasheizungen dürfen nur noch in Ausnahmefällen eingebaut werden. Alternativ können Vermieter auch die Häuser ans Fernwärmenetz anschließen lassen, wenn die Kommune einen entsprechenden Ausbau vorsieht. Etwa drei Viertel der Wohnungen in Deutschland wurden Ende 2022 noch mit Gas oder Öl beheizt.

Energiequelle in deutschen Wohnungen 2022	Anteil
Gas	49,3 %
Heizöl	24,7 %
Fernwärme	14,2 %
Strom	2,6 %
Wärmepumpen	3 %
Pellets, Solarthermie, Kohle etc.	6,2 %

^{Quelle: www.bdew.de}

Heizungsgesetz: Welche Kosten kommen auf den Mieter zu?

Maximale Umlage und Kappungsgrenze: Wenn dein Vermieter eine neue Heizung einbauen lässt, kann er die Kosten für die Modernisierung auf die Miete umlegen. Diese wird aber beim Heizungsgesetz gekappt. Der Vermieter kann auf den Mieter maximal 10 Prozent der Kosten umlegen, wenn er dafür staatliche Fördermittel, beispielsweise von der KfW, wahrgenommen hat. Verzichtet er auf die Fördermittel, bleibt es bei den bisher gültigen 8 Prozent.
Unabhängig davon gibt es noch eine Kappungsgrenze in Höhe von 50 Cent je Quadratmeter. Das bedeutet für eine Beispielwohnung von 80 Quadratmeter darf bei einem Heizungstausch die Miete nur um maximal 40 Euro angehoben werden. Das ist für Mieter deswegen gut, weil Vermieter bislang die Möglichkeit hatten, die Miete bis zu 3 Euro pro Quadratmeter zu erhöhen.
Erhöhung gilt auch bei Staffelmietverträgen: Bei Staffelmietverträgen sind Modernisierungskosten grundsätzlich nicht auf die Mieter umzulegen. Bei der Heizungsmodernisierung jedoch schon. Davon geht zumindest der Deutsche Mieterbund aus.

"Da die neue Umlage nach § 559e BGB nicht erwähnt ist, wird eine Erhöhung gemäß § 559e BGB-neu nach einer Heizungsmodernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB-neu bei der Staffelmiete zulässig sein.“
'Dr. Jutta Hartmann, Pressesprecherin Deutscher Mieterbund

Keine Erhöhung bei Indexmieten: Einzig Mieter mit Indexmietverträgen werden von einer Mieterhöhung durch einen Heizungstausch komplett ausgenommen. Sie wird wegen einer Heizungsmodernisierung nach der Neufassung des § 557b Abs. 2 Satz 2 BGB ausgeschlossen. In Indexmietverträgen wurden auch bislang keine Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt, da die Miete bereits anhand des Verbraucherpreisindex automatisch angepasst wird und zusätzliche Erhöhungen durch Modernisierungsmaßnahmen daher nicht erforderlich sind. Im neuen Heizungsgesetz wurde das nochmal untermauert.
Einwand wirtschaftlicher Härte: Wenn Mieter sich eine mögliche Mietererhöhung nicht leisten können, haben sie die Möglichkeit, dem Heizungstausch oder der Mieterhöhung zu widersprechen. Sie können in dem Fall einen Einwand wirtschaftlicher Härte erheben, wenn sie die Mieterhöhung durch den Heizungstausch nicht tragen können. Ein Härtefall liegt beispielsweise vor, wenn die Miete nach der Heizungsmodernisierung mehr als 50 Prozent des Nettoeinkommens des Mieters betragen würde. Musterbrief zum Download
Begrenzung der Brennstoffkosten gestrichen: Entgegen zu einer früheren Version des Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist im Paragraph 71, Absatz 1, der Absatz zur Begrenzung der umlegbaren Brennstoffkosten von Wasserstoffheizungen auf Mieter gestrichen worden. Mietern drohen damit in Zukunft höhere Energiekosten, wenn teure Energieträger wie Wasserstoff eingesetzt werden. Wie sich die Preise für Wasserstoff künftig entwickeln, ist derzeit jedoch noch ungewiss.