Mietminderung bei defekter Heizung

Die Heizperiode beginnt in der Regel am 1. Oktober und endet am 30. April.

• Diese Zeitspanne ist jedoch nicht gesetzlich festgelegt und kann auch abweichend im Mietvertrag vereinbart werden.
• Der Vermieter ist verpflichtet, die Heizung instand zu halten und funktionsfähig zu halten.
• Der Mieter hat Anspruch auf eine angemessene Raumtemperatur in seiner Wohnung.
• Sollte es außerhalb der genannten Zeitspanne kalt werden, muss der Vermieter dafür sorgen, dass seine Mieter heizen können

„Auch wenn es im Sommer außergewöhnlich kalt wird, muss die Wohnung beheizbar sein“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Der Vermieter darf die Heizung zwar ausschalten – wird es aber ungewöhnlich kalt, muss er sie auch in diesen Monaten wieder in Betrieb nehmen.

So wie der Vermieter für Instandhaltung und Funktionsfähigkeit der Heizung verantwortlich ist, hat er auch die Pflicht, Mietern das Heizen zu ermöglichen. Mehrere Urteile verschiedener Gerichte bestätigten das. Da eine rechtliche Grundlage fehlt, orientieren sich die Gerichte meist an der Norm DIN 4701, die bestimmte Raumtemperaturen empfiehlt.

Die Mindesttemperaturen in der Wohnung sind gesetzlich nicht geregelt. Es gibt aber verschiedene Urteile wie das vom Landgericht Berlin, 64 S 266/97.

Ausnahmen

In besonderen Fällen können auch niedrigere Temperaturen zulässig sein. Bei einer sehr gut gedämmten Wohnung oder wenn der Mieter die Temperatur selbst regulieren kann. Vereinbarungen im Mietvertrag, die niedrigere Temperaturen, als die normal geltenden, vorsehen oder eine Heizpflicht für bestimmte Zeiträume generell ausschließen, sind nichtig.

Achtung: Fällt die Heizung nur kurz, also für wenige Stunden, aus und stellt lediglich eine geringfügige Beeinträchtigung dar, rechtfertigt das laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB; § 536) keine Mietminderung.

Der Mieter muss dem Vermieter den Heizungsausfall unverzüglich mitteilen – am besten per schriftlicher Mängelanzeige. „Der Vermieter muss unverzüglich reagieren und gegebenenfalls auch eine Fachfirma einschalten“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Der Mieter darf nur dann selber einen Handwerker beauftragen, um zum Beispiel nicht bei Minusgraden in der Wohnung das Wochenende abwarten zu müssen. Allerdings müssen sich diese Reparaturen dann auf das nötigste beschränken.

Die Instandsetzung der Heizung und die damit verbundenen Kosten obliegen in der Regel dem Vermieter. Der Mieter kann zwar per Mietvertrag zu sogenannten Kleinreparaturen verpflichtet werden, zahlt dann jedoch nur Reparaturen bis zum vereinbarten Betrag. Rechnungen, die höher ausfallen, muss der Vermieter komplett übernehmen.

Vor der Mängelanzeige oder gar einer Mietminderung wegen Heizungsausfall sollten Mieter immer das Gespräch mit dem Vermieter suchen. „Ich persönlich rate, den Mangel erst einmal dem Vermieter zu melden und die Miete ungekürzt, aber ausdrücklich unter Vorbehalt zu zahlen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann.

Ein Muss ist dies allerdings nicht. „Reagiert der Vermieter auf die nicht funktionierende Heizung nicht, ist es sinnvoll, eine angemessene Frist für die Reparatur der Heizung zu setzen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Hannemann. Wie lang diese sein darf, ist gesetzlich nicht festgelegt. Eine Frist von 3 oder 4 Tagen wird gemeinhin als angemessen betrachtet – Mieter sollten dem Vermieter diese Zeit geben, bevor sie eine Mietminderung in Erwägung ziehen.

Nach dieser Frist kann der Mieter auch selbst einen Installateur beauftragen und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.

Wie hoch die Mietminderung wegen Heizungsausfall sein darf, hängt immer vom Einzelfall ab. Gesetzlich festgeschriebene Regelungen, um wie viel die Miete bei Mängeln – wie dem Heizungsausfall – gekürzt werden kann, existieren nicht, wohl aber gängige Minderungsquoten. „Je nachdem, welche Temperatur in der Wohnung herrscht, bewegt sich die Mietminderung in der Regel bei zwischen fünf und 40 Prozent“, erklärt Hannemann. In Extremfällen, wenn die Wohnung durch den Heizungsausfall praktisch unbewohnbar wird, kann die Minderung auch bis zu 100 Prozent betragen.

Als Richtwerte der zulässigen Mietminderung können folgende Werte gelten:

• Zimmertemperatur bis 15 Grad: bis zu 40 Prozent
• bei Temperaturen zwischen 16 und 18 Grad: 20 Prozent
• bei komplettem Heizungsausfall und Temperaturen von etwa unter 10 Grad: bis zu 100 Prozent

• Hole dir jetzt unsere Mietminderungstabelle und überprüfe, um wie viel Prozent du deine Miete bei einem Heizungsausfall mindern darfst.

Eine rückwirkende Mietminderung für die defekte Heizung ist in der Regel nur dann möglich, wenn der Vermieter über den Mangel informiert wurde. Wer eine nicht funktionierende Heizung über eine längere Zeit hinnahm und dem Vermieter nicht meldete, kann sein Recht auf Mietminderung verwirken. Eine rückwirkende Mietminderung ist allerdings in manchen Fällen dennoch möglich. Wenn beispielsweise am Samstag die Heizung ausfällt und der Vermieter erst ein paar Tage später erreichbar ist, ist die Minderung ab Samstag zulässig.

Kommt es wegen des Heizungsausfalls zum gerichtlichen Streitfall oder ist der Vermieter länger nicht erreichbar, sollte der Mieter – vor allem bei einer Mietminderung – den Heizungsausfall beweisen können. Dazu kann er eine detaillierte Auflistung, etwa ein Schadensprotokoll, anlegen. Der Mieter kann so auch noch einige Zeit später genau belegen, wann oder wie lange die Heizung ausgefallen ist und auf welche Werte die Temperatur sank. „Auch einen Zeugen hinzuzuziehen, der das bestätigen kann, ist ratsam“, so Rechtsanwalt Thomas Hannemann.

Ein weiterer Beweis könne ein Protokoll des Installateurs sein, der bestätigt, dass die Heizung kaputt war. Vorhandene kaputte Teile der Heizung kann der Mieter zu Beweiszwecken aufbewahren. Gerechtfertigt sind allerdings nur Notmaßnahmen, nicht etwa der Austausch der gesamten Heizungsanlage.