Wohneigentum für Familien vs. Jung kauft Alt: Der große Vergleich

Seit Juni 2023 (KfW 300) beziehungsweise September 2024 (KfW 308) unterstützt der Staat Familien mit zinsgünstigen Krediten für Neubauten und Altbauten. Doch reichen die Förderungen aus oder bleiben dennoch große Lücken in der Finanzierung des Eigenheims? In diesem Artikel zeigen wir dir, was die Programme wirklich bieten und wie du mögliche Finanzierungslücken schließen kannst.

Wohneigentum für Familien (KfW 300): Was steckt dahinter?

Das KfW 300-Programm soll Familien den Bau oder Kauf eines klimafreundlichen Neubaus erleichtern. Es bietet zwar zinsgünstige Kredite, doch der geförderte Betrag deckt häufig nicht alle anfallenden Kosten ab. Insbesondere Grundstückskosten bleiben unberücksichtigt, was ein erhebliches Problem darstellen kann.

Beispiel: Neubau für 350.000 Euro + Grundstück für 150.000 Euro

Stell dir vor, du baust ein Effizienzhaus 40 für 350.000 Euro und musst zusätzlich 150.000 Euro für das Grundstück finanzieren. Hier zeigt sich eine deutliche Lücke in der Förderung:

• Kredithöchstbetrag bei 2 Kindern (ohne QNG-Zertifizierung): 200.000 Euro
• Grundstückskosten (150.000 Euro) sind nicht förderfähig

Du kannst also maximal 200.000 Euro über das KfW 300-Programm finanzieren. Bleiben noch 300.000 Euro, die über einen regulären Bankkredit oder Eigenkapital abgedeckt werden müssen. Auch wenn die Zinssätze für den KfW-Kredit günstig sind (z. B. 1,31 Prozent bei einer 10-jährigen Zinsbindung), bleibt ein Großteil der Finanzierung ungesichert.

Beispielrechnung KfW 300:

• Darlehen über 200.000 Euro
• Zinsbindung: 10 Jahre
• Laufzeit: bis zu 35 Jahre
• Zinssatz: 1,5 Prozent
• Monatliche Rate (inkl. Tilgung): ca. 612 Euro
• Rest: 300.000 Euro über Eigenkapital und Kredit zu aktuell marktüblichen Konditionen (Stand September 2024: durchschnittlich 3,4 Prozent Zinsen)

Vorteile KfW 300:

• Attraktive Zinssätze für klimafreundliche Neubauten
• Höhere Kreditsummen bei mehreren Kindern

Nachteile KfW 300:

• Grundstückskosten müssen selbst finanziert werden
• Geförderte Kreditsummen in der Regel zu niedrig, um Neubaukosten zu decken
• Einkommensgrenzen schließen viele Familien aus

Das Programm Jung kauft Alt (KfW 308) ist für Familien gedacht, die eine Bestandsimmobilie erwerben und sanieren wollen. Besonders interessant: Dieses Programm kann mit anderen Förderprogrammen der KfW, wie der Bundesförderung für effiziente Gebäude (261/262) für Komplettsanierungen oder Einzelmaßnahmen (358/359), kombiniert werden, um die Sanierungskosten besser abzudecken.

Beispiel: Altbau für 200.000 Euro + Sanierung für 150.000 Euro

In diesem Beispiel kauft eine Familie einen Altbau für 200.000 Euro und muss zusätzlich 150.000 Euro für die Sanierung aufbringen. Über das KfW 308-Programm können jedoch nur maximal 100.000 Euro bei einem Kind und bis zu 150.000 Euro bei 3 oder mehr Kindern finanziert werden. Sanierungskosten können also nur teilweise gedeckt werden.

Hier kommt die Kombination mit weiteren KfW-Programmen ins Spiel:

• KfW 261/262 (Komplettsanierung): Zinsgünstige Kredite bis zu 150.000 Euro
• KfW 358/359 (Teilsanierung): Kredite für Einzelmaßnahmen bis zu 60.000 Euro

Beispielrechnung KfW 308 + KfW 261:

• Kaufpreis: 200.000 Euro, davon 100.000 Euro über KfW 308 finanziert
• Sanierungskosten: 150.000 Euro, davon 150.000 Euro über KfW 261 finanziert
• Zinsbindung: 10 Jahre
• Laufzeit: bis zu 35 Jahren
• Zinssatz für KfW 308: 1,5 Prozent
• Zinssatz für KfW 261: 0,75 Prozent
• Monatliche Rate (KfW 308, 100.000 Euro): ca. 765 Euro
• Monatliche Rate (KfW 261, 150.000 Euro): ca. 644 Euro

Zusammen ergibt sich eine monatliche Belastung von ca. 1.409 Euro – fehlen noch 100.000 Euro, die durch Eigenkapital gestemmt oder über eine Kredit zu aktuell marktüblichen Konditionen (Stand September 2024: durchschnittlich 3,4 Prozent Zinsen) finanziert werden müssen.

Vorteile KfW 308:

• Günstige Kombination mit weiteren KfW-Programmen für Sanierungen
• Zinsgünstige Kredite auch für energetische Sanierungen
• Ideal für Familien, die in eine Bestandsimmobilie investieren wollen

Nachteile KfW 308:

• Sanierungskosten können höher ausfallen als erwartet
• Strenge energetische Auflagen müssen eingehalten werden
• Kreditsummen oft nicht ausreichend, um Kauf und Sanierung vollständig zu finanzieren

Ob KfW 300 oder KfW 308 die bessere Wahl ist, hängt von deinen Zielen und finanziellen Möglichkeiten ab:

• KfW 300 ist ideal, wenn du einen Neubau planst und die hohen energetischen Anforderungen erfüllen kannst. Beachte jedoch, dass Grundstückskosten und ein Großteil der Baukosten oft nicht von der Förderung gedeckt werden, sodass du einen erheblichen Teil selbst finanzieren musst.
• KfW 308 eignet sich für Familien, die eine Altbauimmobilie erwerben und sanieren möchten. Durch die Kombination mit den Programmen KfW 261 und KfW 358 kannst du die Sanierungskosten abfedern und langfristig durch energetische Maßnahmen sparen. Dieses Programm bietet eine gute Chance für Familien mit einem moderaten Budget.

Wichtig: Bei beiden Programmen läuft die Zinsbindung nach 10 Jahren aus. Das heißt, du benötigst eine Anschlussfinanzierung zu dann marktüblichen Konditionen.