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Halle kaufen oder mieten: Arten, Standort, Ausstattung

Produktions- und Lagerstätte oder Logistikzentrum: Hallen erfüllen unterschiedliche Zwecke. Entsprechend sollte die Suche ausfallen. Doch spielt nicht nur die Größe eine wichtige Rolle, sondern auch der Standort und die Ausstattung. Ebenso von Bedeutung ist die Frage, ob die Halle gemietet oder gekauft werden soll, denn beide Möglichkeiten haben ihre Vor- und Nachteile.

Groß und dem Zweck angepasst sollte sie sein. Diese Anforderungen mögen auf den ersten Blick für eine Halle reichen. Da diese in den meisten Fällen aber auch wirtschaftliche Anforderungen erfüllen muss, sollte bei der Suche auf mehrere Faktoren geachtet werden. Unter anderem, welche Voraussetzungen die unterschiedlichen Hallen erfüllen sollten.

Hallenarten und ihre Anforderungen

Eine Produktionshalle ist zumeist ein großflächiges,  zumeist einstöckiges Gebäude, in dem industrielle Produkte hergestellt werden. Wer eine Produktionshalle mieten oder kaufen möchte, sollte deshalb darauf achten, dass sie über ausreichend Platz für Maschinen beziehungsweise die Lagerung von Produkten und über einen Boden mit hoher Belastungsfähigkeit verfügt. Aber auch für die Mitarbeiter müssen entsprechende Arbeitsplätze wie Büros oder ein Pausenraum vorhanden sein. Außerdem sollte die Halle so gebaut sein, dass der Mieter oder Käufer bei einer Vergrößerung des Unternehmens an- oder umbauen können. Um die Kosten einzudämmen, gilt es, eine Halle zu mieten oder zu kaufen, die so niedrig wie möglich und so hoch wie nötig ist. Ebenso wichtig: ausreichend Parkplätze für Mitarbeiter und Kunden sowie eine gute Anbindung zum Nah- und Fernverkehr.

In vielen Fällen ist eine Lagerhalle an die Produktion oder Anlieferung angeschlossen. Generell sollte die Größe der Halle von ihrem Durchsatz, also wie viele Waren stündlich in oder aus dem Lager laufen, abhängig gemacht werden. Je größer der Durchsatz ist, desto größer sollte auch die Lagerhalle sein. Je nachdem, wie oft die Halle angefahren wird, sollte ein Pufferlager, also ein Kurzzeitlager, vorhanden sein, um für Wartezeiten gerüstet zu sein. Viele Unternehmen benötigen außerdem eine Kühlung beziehungsweise die technischen Voraussetzungen, diese einrichten zu können.  Zudem spielt die Art der Lagerung eine große Rolle, da es flächenmäßig einen Unterschied macht, ob die Waren auf dem Boden oder in Regalen gelagert werden. Da meist Hochregale oder Regale genutzt werden, kommt eine ebenerdige Nutzung fast ausschließlich bei schweren Gütern infrage.

Wer eine Logistikhalle kaufen oder mieten möchte, benötigt unbedingt eine bestens ausgebaute infrastrukturelle Anbindung. Die Nähe von Autobahn, Hafen oder Flughafen verkürzt Transportwege und spart somit Zeit und Geld.  Zudem sollte der Mieter oder Käuferdarauf achten, genügend Fläche zur Verfügung und im Bedarfsfall die Möglichkeit haben, diese zu erweitern. Denn sollten nicht nur die Waren ausreichend Platz zur Verfügung haben, sondern auch Gabelstapler und anderen Transportsystemen ein störungsfreies Manövrieren möglich sein. Zudem sollte das Fundament erhöhte Lastanforderungen abfangen können.

Auch bei einer Werkstatt spielen die Standortfaktoren eine große Rolle, denn den meisten Kunden ist es wichtig, dort schnell und unkompliziert hinzukommen.  Je nach Betrieb muss die Werkstatt über unterschiedliche Voraussetzungen wie ausreichend Parkplätze, Lagerplätze, separate Mitarbeiter- und Verwaltungsräume oder spezielle Produktionsstätten wie Lackierstraßen verfügen.

Diese Ausstattung sollten Lagerhallen haben

Je nach Hallenart können sich die Anforderungen an die Ausstattung zwar unterscheiden, aber generell sollten Hallen über folgende Ausstattungsmerkmale verfügen:

Heizung/Kühlung

Lüftung

Beleuchtung

Abwasseranschluss

Ausreichend sanitäre Anlagen

Strom- beziehungsweise Starkstromanschlüsse

Gute Internetverbindung

Außerdem sollte jede Halle die aktuellen Brandschutzbestimmungen entsprechend der jeweiligen Landesbauordnung einhalten. Dies betrifft Rauchmelder ebenso wie die Dämmstoffe. Abhängig vom Verwendungszweck und nötigen Sicherheitsvorkehrungen sollte die Halle auch eine Tor- und Zaunanlage, ein Kamerasystem und eventuell ein Pförtnerhäuschen haben. Einen wichtigen Faktor stellen auch die Expansionsmöglichkeiten und ein möglicher Ausbau dar – ebenso wie die Möglichkeit, die Halle für mehrere Zwecke zu nutzen – beispielsweise als Produktions- und Lagerungstätte. Auch sollten Mieter und Käufer einen Blick auf die Fenster werfen, denn je nach Zweck sind Schall- oder Wärmeschutzverglasungen nötig.

Kaufen oder mieten: Die Vor- und Nachteile

Kaufen oder mieten? Das kommt ganz darauf an, ob der Unternehmer langfristig planen oder doch lieber kurzfristig entscheiden möchte.

Kaufen: die Vorteile

Wer kauft, hat Planungssicherheit und muss keine Angst davor haben, dass er die Kündigung oder regelmäßig eine Mieterhöhung bekommt. Zudem ist ein Kauf auch steuerrechtlich vorteilhaft. Wer kauft statt mietet, trägt zum Aufbau seines Vermögens bei und hat zudem bereits fürs Alter vorgesorgt. Generell ist es aber sinnvoll, einen Fachmann beim Kauf und auch in Steuerfragen zurate zu ziehen.

Kaufen: die Nachteile

So viele Vorteile der Kauf einer Halle hat, es gibt auch Nachteile: Denn es bedeutet erstmal, viel Geld in die Hand zu nehmen. Neben dem Kaufpreis wird zusätzlich auch noch Grunderwerbssteuer fällig, die in manchen Bundesländern – wie Berlin oder Hamburg – 4,5 Prozent beträgt.

Mieten: die Vorteile

Vor allem der finanzielle Aspekt ist für viele ein guter Grund, lieber zu mieten als zu kaufen. Dies gilt insbesondere für diejenigen, die noch nicht genau einschätzen können, wie erfolgreich ihr Unternehmen wird und daher noch keine allzu große Investition wie den Kauf von Räumlichkeiten tätigen möchten.

Ein großer Vorteil vom Mieten ist die damit einhergehende Flexibilität. Denn ist der Unternehmenserfolg groß, steigt zumeist neben dem Bedarf nach mehr Fläche auch die Zahl der Mitarbeiter. Im Fall der Miete kann – soweit der Mietvertrag dies zulässt – der Umzug in größere Räumlichkeiten relativ schnell stattfinden.

Wie beim Kauf auch, kann die Miete einer Halle steuerliche Vorteile bringen. Denn die Mietzahlungen an den Vermieter gelten als Betriebsausgaben, die von der Steuer abgesetzt werden können. Folglich reduziert sich die Höhe der zu versteuernden Gewinne.

Mieten: die Nachteile

Ein großer Nachteil von Mieten ist, dass es kaum gesetzliche Vorgaben gibt, was im Mietvertrag einer gewerblichen Immobilie stehen muss. Demnach gibt es keine Vorschriften bezüglich Sozialklauseln, Mindestvertragslaufzeiten oder Miethöhe. Entsprechend sind Mieter in vielerlei Hinsicht von ihrem Vermieter, aber auch von steigenden Mietpreisen abhängig.

Hinzu kommt, dass Mietimmobilien oft standardisiert sind. Möchte der Mieter bauliche Veränderungen vornehmen, sind diese oftmals nicht nur teuer, sondern muss der Vermieter diese auch genehmigen.

Auf Besonderheiten im Mietvertrag achten

Wie beim Wohnraummietvertrag gilt es auch bei Gewerbemietverträgen, auf die Details zu achten. Von handelsüblichen Mietverträgen, die es für Wohnungen gibt, sollten Mieter, die eine Halle mieten, aber absehen. Denn viele Inhalte müssen individuell ausgehandelt werden. Der Vertrag sollte vor Unterzeichnung unbedingt von einem Fachanwalt oder der Handelskammer überprüft werden. Neben den üblichen Punkten wie Angaben zum Mietobjekt inklusive Bezeichnung aller Nebenräume wie Keller, Garage oder Parkplätze, müssen im Mietvertrag auch Informationen zum Mietzweck stehen. Weiter gehören folgende Punkte in den Vertrag:

Miethöhe: Da bei einer Gewerbeimmobilien weder der Zeitraum noch die Höhe gesetzlich definiert sind, in welcher der Vermieter die Miete erhöhen darf, könnte dieser die Miethöhe quasi an der Grenze zum Wucher ansetzen. Deshalb sollten Mieter mit ihrem Vermieter eine Indexmiete vereinbaren. Hier wird die Miete entsprechend der Inflation und Entwicklung der Lebenshaltungskosten entsprechend angepasst.

Mietdauer: Die meisten Gewerbemietverträge sind befristet, weshalb eine ordentliche Kündigung für beide Seiten ausgeschlossen ist. Daher gilt: Erst die Laufzeiten festlegen, dann die Kündigungsfristen. Generell sollte die Laufzeit nicht allzu lange sein, damit beide Parteien flexibel agieren können. Dauert der Mietvertrag länger als ein Jahr, muss dies gemäß §§ 550, 578 BGB schriftlich fixiert werden.

Sonderkündigungsrecht: Da es passieren kann, dass der Mieter nachweislich erwerbs- oder berufsunfähig wird, sollte erunbedingt ein außerordentliches Kündigungsrecht in den Vertrag aufnehmen.

Bauliche Veränderungen: Hier eine Wand raus, da ein rein – bei gemieteten Objekten kann dies bei Auszug zu Diskussionen und Rückbaumaßnahmen führen. Generell sind Mieter nach der Beendigung des Gewerbemietvertrags dazu verpflichtet, den vertragsgerechten Zustand der Räumlichkeiten wiederherzustellen (§ 546 BGB).

Allerdings ist ein Rückbau nicht erforderlich, wenn der Mieter die Räumlichkeiten in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt hat und somit die Pflicht des Vermieters übernommen hat (OLG Düsseldorf ZMR 1990, 218).

Aber: Auch wenn der Vermieter dem Einbau bestimmter Einrichtungsgegenstände zugestimmt hat, kann der Mieter nicht davon ausgehen, dass er bei Auszug alles so belassen kann. Verzichtet der Vermieter auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, muss der Mieter keine Rückbaumaßnahmen ergreifen. Haben Vermieter und Mieter diesbezüglich keine vertraglichen Vereinbarungen getroffen, trägt der Mieter die Kosten für den Rückbau.

Betriebskosten: Im Gegensatz zum Wohnraummietvertrag können im gewerblichen Mietrecht weitaus mehr Positionen wie Fassadenreinigung, Kosten einer Lüftungs- und Klimaanlage auf den Mieter umgelegt werden. Allerdings ist hier eine Regelung à la „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ unwirksam, da dies zu unbestimmt ist. Daher sollten alle Positionen einzeln im Vertrag oder in der Anlage aufgeführt werden.

Konkurrenzausschluss: Generell gilt der gesetzesimmanente Konkurrenzschutz. Das bedeutet, dass der Vermieter ohne eine abweichende Vereinbarung nicht zulassen darf, dass ein weiterer Mieter in unmittelbarer Nähe seinem Mieter Konkurrenz macht. Auch wenn der Vermieter den Konkurrenzschutz ausschließen möchte, sollte der Mieter darauf bestehen, diesen in den Vertrag aufzunehmen. Diese gilt allerdings nur für Objekte, die dem Vermieter gehören. Lässt sich ein Konkurrenzunternehmen in der Nachbarschaft nieder, kann der Mieter für diesen Fall ein Sonderkündigungsrecht vereinbaren.

Nutzungsänderung: Es ist Aufgabe des Vermieters, dass er die Bau- und Nutzungsgenehmigungen, die für die Nutzung der Mietsache zum vereinbarten Gebrauch erforderlich sind, beschafft. Dabei besteht ein Unterschied, ob im Mietvertrag eine ‚gewerbliche Nutzung‘ oder ein konkreter Nutzungszweck vereinbart wurde. Wird der Nutzungszweck geändert, kann es baurechtlich erforderlich sein, dass der Mieter die Änderung genehmigen lassen muss. Hierfür muss er beim Bauamt ein Nutzungsänderungsantrag stellen.

Verkehrssicherungspflichten: Rutscht ein Kunde auf einer Bananenschale aus oder fällt ihm ein Ziegel auf den Kopf, trägt in der Regel der Vermieter die Verantwortung. Allerdings kann dieser die Verkehrssicherungspflicht vertraglich auf seinen Mieter übertragen. Handelt es sich aber um einen Unfall innerhalb der angemieteten Räume, ist der Mieter dafür verantwortlich, dass der Kunde nicht zu Schaden kommt. Generell sollten Mieter und Vermieter hier klare Absprachen treffen und der Mieter muss sich im Klaren über die Tragweite seiner Verantwortung sein.

Halle mieten: Diese Dokumente sollten vorliegen

Je mehr der Vermieter über den Mieter weiß und je mehr Unterlagen dieser vorlegen kann, desto besser stehen die Chancen, die gewünschte Immobilie auch zu bekommen. Demnach sollte der Mieter nicht nur seinen Personalausweis zum ersten Treffen mitnehmen, sondern auch den Nachweis darüber, dass er sich die monatliche Miete leisten kann. Deshalb sollten Einkommensnachweise ebenso wenig fehlen wie eine Bankauskunft. Auch eine Bonitätsauskunft, die Gewerbeanmeldung sowie gegebenenfalls ein Handelsregisterauszug sind von Vorteil. Zudem möchten Vermieter oftmals konkret wissen, wofür die Halle genutzt wird. Auch dafür sollten Mieter bestens vorbereitet sein – vor allem diejenigen, die ihr Unternehmen erst noch gründen möchten und noch nicht mit finanzstarken Argumenten überzeugen können.

Um überzeugen zu können, sollte der Interessent wissen, was er möchte. Daher sollten sich diese genau überlegen, wofür sie ihre Halle benötigen, welche Kriterien erfüllt sein sollen und ob sie kaufen oder mieten wollen. Wer sich darüber im Klaren ist, kann um einiges entspannter an die Suche gehen und sich später auf das Wesentliche konzentrieren.

Industrieflächen kennzeichnen sich dadurch, dass sie sich in Industriegebieten befinden und unter anderem von Wohngebieten abgetrennt sind, aber meistens vom Schienenverkehr erreichbar sind und in Autobahnnähe sind. Industrieflächen werden oft von Unternehmen genutzt, deren Produktion die Umwelt mit erhöhtem Geruchs-, Lärm oder Gefahrenaufkommen beeinträchtigen. Aus diesem Grund sind Industrieflächen auch teilweise mit speziellen Umweltauflagen belegt.