Partnerschaftsvertrag oder GbR: Unverheiratet eine Immobilie kaufen

Ein Immobilienkaufvertrag muss grundsätzlich notariell beurkundet werden. Nach Abschluss des Notarvertrags und Zahlung des Kaufpreises werden die neuen Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. „Wer Eigentümer einer Immobilie ist, bestimmt sich grundsätzlich nach der Eintragung im Grundbuch“, sagt Martin Thelen von der Bundesnotarkammer.

Dabei gilt: Das Grundbuch besitzt öffentlichen Glauben, nur wer dort als Eigentümer eingetragen ist, gilt auch im Rechtsverkehr als Eigentümer.

Wird bei unverheirateten Paaren lediglich eine Person ins Grundbuch eingetragen, hat der andere Part ohne einen entsprechenden Partnerschaftsvertrag keine Eigentumsrechte – selbst dann nicht, wenn er eigenes Geld in die Immobilie investiert. Stehen beide im Grundbuch, erfolgt meist eine hälftige Aufteilung der Anteile und beide sind gemeinsame Eigentümer, unabhängig davon, wer wie viel zum Kauf beigesteuert hat. „Es besteht aber auch die Möglichkeit, die Miteigentumsanteile anders zu verteilen, zum Beispiel, wenn von vornherein klar ist, dass einer mehr finanziert als der andere“, sagt Thelen. So kann beispielsweise auch ein Beteiligungsverhältnis von zwei Drittel zu einem Drittel eingetragen werden. Um Details zu regeln, sind aber in den meisten Fällen weitere Schritte notwendig:

Der Gesellschaftsvertrag nach bürgerlichem Recht besagt nach § 705 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass die Gesellschafter sich zur Erreichung eines gemeinsamen Zweckes gegenseitig verpflichten jenen Vertrag „in der durch den Vertrag bestimmten Weise zu fördern, insbesondere die vereinbarten Beiträge zu leisten.“ Gründen Unverheiratete eine GbR, um gemeinsam eine Immobilie zu erwerben, dann gehört ihnen diese Immobilie gemeinsam. In der Praxis gehören den Gesellschaftern Anteile am Vermögen der Gesellschaft, also der Immobilie. Mit einer GbR steht im Grundbuch dann statt zum Beispiel der Eintragung, Max Mustermann und Susi Sonnenschein seien je zur Hälfte Eigentümer der Immobilie, dass die GbR Mustermann und Sonnenschein der Eigentümer ist. Näheres ist im separaten Gesellschaftervertrag geregelt.

Ein weiterer Vorteil der GbR ist, dass in diesem Gesellschaftsvertrag die Anteile eines jeden genau aufgeführt sind und keine separate Steuererklärung gemacht werden muss. Außerdem ist vermerkt, welche Regelungen bezüglich des Gesellschaftsvermögens das Paar im Fall einer Trennung erwarten. Nachteilig ist beispielsweise die Buchführungspflicht über die geleisteten Beiträge der Partner.

Kauft sich ein unverheiratetes Paar eine gemeinsame Immobilie, sollte beispielsweise geklärt werden, wer welchen Anteil an der Immobilie halten soll. Wird nur ein notarieller Kaufvertrag geschlossen, so ist dieser Anteil fix. In vielen Fällen soll der Anteil aber variabel gestaltet sein, etwa, weil einer der beiden später höhere Tilgungsleistungen fürs Darlehen zahlt, oder mehr Geld in eine Renovierung investiert. „Bei der GbR kann vereinbart werden, dass die Anteilsverhältnisse flexibel anhand der jeweiligen Finanzierungsbeiträge ausgestaltet werden können. Eine Anpassung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch ist dafür nicht erforderlich“, erläutert Thelen die Vorteile. Es könnten auch besondere Regelungen etwa für Zeiten der Berufsuntätigkeit wegen Kindererziehung vorgesehen werden.

Für den Fall der Trennung kann ein Erwerbsrecht oder gar eine Erwerbspflicht eines Partners zu vorbestimmten Konditionen vereinbart werden. Grundsätzlich gilt aber: Über die von dem jeweiligen Partner geleisteten finanziellen Beiträge sollte genau Buch geführt werden.

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Im Partnerschaftsvertrag oder GbR-Vertrag sollten genaue Regelungen getroffen werden, was bei einer Trennung geschehen soll. Hier sind viele Varianten möglich.

Soll die Immobilie verkauft werden? Wer bleibt im Falle einer Trennung in der Immobilie, wer muss ausziehen? Hat einer der beiden ein Recht oder sogar eine Erwerbspflicht am Anteil des anderen? Auch die Frage, wie derjenige, der die Immobilie aufgeben muss, vom anderen finanziell entschädigt werden soll, bedarf exakter Regelungen.

Folgende Vereinbarungen können zum Beispiel getroffen werden:

• Gemeinsame Finanzierung: In solchen Fällen ist es möglich zu vereinbaren, dass ein Partner die Immobilie gegen Auszahlung des anderen Partners und – sofern die Finanzierung noch läuft – Freistellung von den zukünftigen Tilgungs- und Zinszahlungen übernimmt. „Ist dies nicht gewollt oder fehlen den Partnern die Mittel, um die Immobilie allein zu finanzieren, kann das im Ergebnis dazu führen, dass die Immobilie veräußert werden muss“, so Thelen.
• Es sollte auch geregelt werden, welche Summe der Partner, der die Immobilie behält, dem anderen zu zahlen hat, wenn die Immobilie schon zum Teil oder ganz abbezahlt ist. „Auch die Bewertung und der Ausgleich von Eigenleistungen können dabei Berücksichtigung finden. Für den Fall einer Veräußerung können zudem Regelungen zur Verteilung eines eventuellen Gewinns oder Verlusts getroffen werden. Dabei gilt es auch zu berücksichtigen, dass Wertsteigerungen oder -verluste eingerechnet werden können“, erläutert Thelen. Da der zahlende Partner in der Praxis mit einer Einmalzahlung finanziell oft überfordert wäre, kann hier auch eine Ratenvereinbarung getroffen werden.
• Weiter sollten auch Regelungen getroffen werden, die eine grundlegende Änderung wie etwa die Geburt eines gemeinsamen Kindes und eine spätere Trennung der Eltern berücksichtigen. Damit kann beispielsweise geregelt werden, dass der Partner, bei dem das Kind aufwachsen soll, auch danach in der Immobilie weiter wohnen kann.
• Auch die mögliche Veräußerung der Immobilie nach einer Trennung sollte geregelt sein. Vereinbarungen können so gestaltet werden, dass auch etwaige Eigenleistungen eines Partners berücksichtigt werden. Grundsätzlich gilt es aber, solche Regelungen zu treffen, die eine Zwangsversteigerung verhindern, denn in diesem Fall lässt sich oft nur ein Erlös unterhalb des tatsächlichen Wertes der Immobilie erzielen.

Wenn unverheiratete Paare eine gemeinsame Immobilie erwerben, sollten sie sämtliche Eventualitäten bedenken und somit auch den frühzeitigen Tod des Partners. Entsprechend sollten erbrechtliche Vereinbarungen – in Form eines gemeinsamen Erbvertrags – getroffen werden. Gibt es keinen solchen, so gilt bei Unverheirateten: Die nächsten Verwandten, also die leiblichen Kinder des Verstorbenen, oder, falls solche nicht existieren, dessen Eltern, sind Erbe des Anteils des Verstorbenen an der gemeinsamen Immobilie. „Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft sind – anders als Ehegatten – keine gesetzlichen Erben“, sagt Notarkammersprecher Thelen.

Doch auch wenn im Testament der Lebensgefährte bedacht wird, können die Kinder oder Eltern nur mit deren Einverständnis komplett enterbt werden. Ihnen steht ein gesetzlicher Pflichtteil zu – dieser beträgt die Hälfte dessen, was ihnen eigentlich zustehen würde, wenn es keinen Erbvertrag gäbe. Bei einem hälftigen Anteil des Verstorbenen an der Wohnung erben sie demnach ein Viertel der Immobilie.

Auch steuerlich stehen unverheiratete Paare schlecht da: Denn der erbschaftsteuerliche Freibetrag beläuft sich auf lediglich 20.000 Euro – bei Ehegatten sind es 500.000 Euro.

Soll die Steuer umgangen und das Wohn- und Nutzungsrecht des überlebenden Partners gesichert werden, kann ihm ein lebenslanges Nießbrauchrecht an der Immobilie eingeräumt werden. Dies ermöglicht ihm die alleinige und umfassende Weiternutzung der Immobilie – unabhängig davon, dass Verwandte Erben und damit Miteigentümer der Immobilie sind. Eine Erbschaftssteuer des Überlebenden fällt in diesem Falle auch nicht an.

Erscheinen die Reglungen in einem Partnerschaftsvertrag oder einer GbR zu kompliziert, sollten sich unverheiratete Paare vielleicht doch überlegen, zum Standesamt zu gehen. Denn spätestens dann, wenn eine eigene Immobilie und gemeinsame Kinder da sind, gibt’s die Vorteile der wilden Ehe ohnehin nicht mehr. Ab dem Zeitpunkt der Eheschließung haben die Partner in der Regel eine gemeinschaftliche Kasse. Im Falle einer Scheidung gelten dann aber – sofern kein abweichender Ehevertrag geschlossen wurde – die Regelungen der Zugewinngemeinschaft. Demnach gehören die während der Ehe geschaffenen Vermögenswerte nach der Trennung beiden je zur Hälfte.