Mietvertrag für Garage oder Stellplatz: Vertragsdetails unter der Lupe

In vielen Fällen können Mieter zusätzlich zur Wohnung auch gleich noch eine Garage, einen Tiefgaragenstellplatz oder einen Parkplatz anmieten.

Rechtlich macht es einen Unterschied, ob die Garage zusammen mit der Wohnung oder vollkommen unabhängig davon mit einem eigenständigen Garagenmietvertrag vermietet wird.

Demzufolge sind auch hier die Kündigungsfristen für Wohnraummietverträge gültig: Je länger der Mieter schon in der Wohnung ist, desto länger ist die Frist. Eine Teilkündigung ist allerdings dann möglich, wenn sich beide Vertragsparteien darüber einig sind. Dann gilt Vertragsfreiheit und Mieter und Vermieter können sich auf eine Teilkündigung einigen.

In manchen Fällen werden Wohnung und Garage vom Vermieter nur gemeinsam vermietet, aber der Mieter hat gar kein Auto und benötigt demzufolge keinen Stellplatz. Dann ist unter Umständen eine Untervermietung möglich – allerdings nur mit Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB).

In dieser Konstellation sind Hauptmieter und Untermieter die Vertragspartner und nicht der Eigentümer. Stimmt der Vermieter der Untervermietung zu, kann der Mieter den Preis bestimmen, den er vom Untervermieter bekommt. Sind Wohnung und Garage mit einem gemeinsamen Vertrag vermietet, kann der Mieter allerdings nicht von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn der Vermieter der Untervermietung der Garage widerspricht.

Wichtig: Endet das Hauptmietverhältnis, läuft der Untermietvertrag hypothetisch weiter. Der Eigentümer hat nach Ende des Hauptmietverhältnisses allerdings einen Räumungsanspruch. Wer also als Mieter einer Wohnung mit Garage den Hauptmietvertrag kündigt, sollte auch rechtzeitig dem Untermieter der Garage kündigen. Denn der Eigentümer könnte den Untervermieter auf Räumung verklagen, wenn der Untermieter die Garage weiternutzt. Deshalb empfiehlt es sich, im Untermietvertrag eine eher kurze Kündigungsfrist zu vereinbaren.

Gibt es für Wohnung und Abstellplatz separate Verträge, können Garage oder Stellplatz in der Regel unabhängig von der Wohnung gekündigt werden. Laut Bundesgerichtshof ist bei separat geschlossenen Verträgen normalerweise davon auszugehen, dass rechtlich selbstständige Verträge geschlossen wurden (Az.: VIII ZR 251/10 BGH).

Der Mieter hat also den Vorteil, dass er relativ schnell den Garagenmietvertrag kündigen kann, wenn er den Abstellplatz nicht mehr benötigt. Allerdings gilt dies auch für den Vermieter. Der Vermieter kann den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist ebenfalls kündigen, sofern es keine abweichende vertragliche Vereinbarung gibt.

Anders als bei Wohnraummietverträgen mit ihrem hohen Mieterschutzniveau gibt es bei solchen separaten Garagenmietverträgen keinen besonderen Mieterschutz. Laut BGB beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, es kann im Mietvertrag allerdings auch eine deutlich kürzere Frist vereinbart werden, die dann für beide Seiten gilt.

Sind Wohnung und Garage oder Stellplatz mit einem einheitlichen Vertrag vermietet worden, so sind Instandhaltungsarbeiten grundsätzlich Sache des Vermieters. Ob Schönheitsreparaturen in der Garage – also zum Beispiel das Streichen der Garagenwände – bei einem solchen verbundenen Vertrag per Vertragsklausel auf den Mieter übertragen werden können, ist höchstrichterlich noch nicht in einem konkreten Fall entschieden worden.

Wurde ein separater Garagenmietvertrag abgeschlossen, kommen nicht die gesetzlichen Regelungen des Wohnraummietrechts, sondern die des allgemeinen Mietrechts zur Anwendung, das zum Beispiel auch für Gewerbemietverträge gilt und eine freiere Vertragsgestaltung erlaubt.

Grundsätzlich lautet aber auch hier die gesetzliche Regelung, dass der Vermieter für alle Instandsetzungsarbeiten und Schönheitsreparaturen zuständig ist. Über eine Mietvertragsklausel könnten bestimmte Schönheitsreparaturen unter Umständen allerdings doch auf den Mieter übertragen werden.

Zwar gibt es auch hier noch keine konkrete BGH-Rechtsprechung, die sich auf Schönheitsreparaturen in der Garage bezieht. Doch grundsätzlich hat der BGH entschieden, dass Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen auch in Nicht-Wohnraummietverträgen innerhalb enger Grenzen zulässig sind. Für individuell ausgehandelte Vertragsklauseln gilt aber in aller Regel: Vertrag ist Vertrag.

Da die Betriebskosten für eine Garage in der Regel sehr gering sind – keine Heizkosten, keine Wasserkosten – ist in den meisten Verträgen vereinbart, dass diese schon pauschal mit der Miete abgegolten sind. Es ist aber auch möglich, im Mietvertrag zu vereinbaren, dass diese gesondert berechnet werden. In diesem Fall gilt, dass nur umlagefähige Betriebskosten abgerechnet werden dürfen.

Anders als bei Wohnraummietverträgen ist auch der private Vermieter bei separaten Garagenvermietungen verpflichtet, Umsatzsteuer zu zahlen. Das gilt nicht, wenn Wohnungs- und Garagenmietvertrag eine Einheit bilden.

Allerdings kann sich der Vermieter von der Umsatzsteuerpflicht befreien lassen, wenn sich seine jährlichen Garagenmieteinnahmen maximal auf 22.000 Euro belaufen – dann kann er von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen, wenn diese Voraussetzung gegeben ist.

Vermietet der private Vermieter in der irrigen Annahme, dass keine Umsatzsteuerpflicht besteht eine Garage, kann er später die Steuer nicht von seinem Mieter einfordern, wenn der Fiskus diese von ihm einfordert. Gegenüber Endverbrauchern müssen immer Endpreise angegeben werden.

Eine Garage oder ein Stellplatz darf nur zweckbestimmt genutzt werden – zum Abstellen des PKW, Fahrrädern und anderen Verkehrsmitteln sowie sachlich zugehörigen Gegenständen wie etwa Reifen.

In den meisten Verträgen wird dies auch ausdrücklich so festgelegt. Eine Nutzung als Werkstatt oder gar Rumpelkammer ist also ausgeschlossen. Wer als Mieter dagegen verstößt, muss mit einer Abmahnung, schlimmstenfalls sogar einer Kündigung rechnen.

Der Mieter haftet für Schäden, die er selbst verursacht hat. Wenn beispielsweise ein Ölfleck wegen eines Marderbisses den Garagenboden beschädigt, muss der Mieter auch ohne persönliches Verschulden haften. Keine Haftung besteht allerdings für Verschlechterungen, die im Zeitverlauf durch vertragsgemäßen Gebrauch der Garage entstehen – Verschleiß ist Sache des Vermieters.

Wer auf eine Garage angewiesen ist, sollte einen verbundenen Wohnraum- und Garagenmietvertrag bevorzugen, denn dann kann die Garage nicht separat gekündigt werden. In diesem Fall sollte der Mieter auch darauf achten, dass die Garage im Vertrag nicht als separat zu kündigen gekennzeichnet ist. Will sich der Vermieter nicht auf einen solchen verbundenen Vertrag einlassen, sollte der Mieter versuchen, Vertragsklauseln zu verhandeln, die ihm einen besseren Kündigungsschutz oder zumindest längere Kündigungsfristen gewähren. Das kann helfen, späteren Ärger zu vermeiden.