Aktualisiert am 20.09.2024 von 
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Eine gut geschnittene Wohnung, aber die Optik ist nicht mehr zeitgemäß? Einfach lossanieren ist aber keine gute Idee. Denn Mieter müssen Regeln beachten. Wir klären auf.
In Kürze: Mietwohnung selbst renovieren
- Ohne Zustimmung des Vermieters ist alles erlaubt, was der Mieter problemlos beim Auszug wieder rückgängig machen kann und was keine bauliche Veränderung darstellt. Zum Beispiel Löcher bohren oder Wände streichen.
- Nur mit Zustimmung des Vermieters darf der Mieter die Wohnung substanziell verändern. Also alles, was nicht mehr so einfach rückgängig gemacht werden kann. Zum Beispiel das Bad renovieren oder einen Durchbruch zwischen Wohnzimmer und Küche machen.
- Bei größeren Renovierungsarbeiten sollte ein Renovierungsvertrag abgeschlossen werden.
Inhalt
Renovierungsarbeiten, für die der Mieter keine Erlaubnis braucht
Kleinere Renovierungsarbeiten sind auch ohne die Erlaubnis des Vermieters möglich. Geht es beispielsweise um Tapeten, neue Farben an Wänden und Decken oder eine frische Lackierung der Tür- und Fensterrahmen, kann der Mieter auch loslegen, ohne vorher den Vermieter zu fragen.
Für kleinere Renovierungsarbeiten muss der Mieter keine Erlaubnis des Vermieters einholen:
- Wände streichen
- Türen und Rahmen streichen
- Löcher bohren und Regale oder Möbel an Wänden anbringen
- Laminat oder Teppich verlegen, wenn alte Böden nicht erst entfernt werden müssen
- Fußleisten anbringen
- Heizung lackieren
Darf der Mieter die Wände bunt streichen?
Die Wohnung selbst zu renovieren ohne vorher den Vermieter zu fragen, ist meist keine gute Idee. Foto: iStock / Tempura
Der Mieter kann die Wände nach Belieben streichen. Mietvertragsklauseln über Schönheitsreparaturen, in denen der Mieter verpflichtet wird, während der Mietzeit in neutralen Farben zu streichen, sind aus diesem Grund regelmäßig unwirksam. Allerdings kann der Mieter dazu verpflichtet werden, die Wohnung zum Ende der Mietzeit in einer halbwegs neutralen Farbgestaltung zurückzugeben (BGH, Az.: VIII ZR 416 / 12).
- Hier liest du, wann ein Mieter seine Wohnung renovieren muss.
Darf der Mieter Löcher in Wände bohren?
Um Regale, Möbel oder Haken zu befestigen, ist es erlaubt, Löcher in Wände zu bohren. In Bad und Küche sollten sie aber nicht durch die Fliesen, sondern am besten durch die Fliesenfuge gebohrt werden. Bei Vertragsende können diese Löcher bestens geschlossen werden. Sollten Fliesen dennoch wegen Bohrungen beschädigt werden, kann der Vermieter gemäß der Kleinreparaturklausel haftbar gemacht werden.
Darf der Mieter Böden seiner Wahl verlegen?
Der Mieter kann beispielsweise zwischen Teppich, Laminat- oder Vinyl-Klickböden entscheiden, solange sie beim Auszug rückstandsfrei entfernt werden können. Für die Entfernung von zu Mietbeginn vorhandenen Böden bedarf es jedoch dem Einverständnis des Vermieters. Dasselbe gilt für das Neuverlegen von Fliesen in Bad oder Küche, weil es sich dabei um einen Eingriff in die Bausubstanz handelt.
Darf der Mieter Lackieren?
Fenster, Türen und Rahmen können Mieter ohne Genehmigung lackieren. Dasselbe gilt für Heizungen. Nicht dazu gehören Fliesen. Da der Lack nicht abwaschbar ist, riskiert der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses eine Schadenersatzforderung, wenn der Vermieter auf die Wiederherstellung des Ursprungszustands pocht. Eine Alternative kann Fliesenfolie sein, die beim Auszug entfernt werden kann.
Renovierungsarbeiten, für die der Mieter eine Erlaubnis braucht
Für Arbeiten, die Sanierungscharakter haben und in die Bausubstanz der Wohnung eingreifen, gilt generell: Ohne Zustimmung des Vermieters geht gar nichts.
Wenn ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters zum Beispiel das Bad neu fliest oder eine Heizungstherme einbaut, kann der Vermieter fordern, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird. Im schlimmsten Fall kann sogar eine fristlose Kündigung drohen.
Für größere Renovierungsarbeiten muss der Mieter eine Erlaubnis des Vermieters einholen:
- Fliesenarbeiten in Küche und Bad
- Einbau von Sanitäranlagen
- Einbau einer Etagenheizung
- Zwischenwände einziehen (egal, ob massiv oder in Leichtbauweise)
- Trennwände abreißen
- Durchbrüche für Türen schaffen oder Durchgänge zumauern
- Decken abhängen
- Kastenfenster durch Isolierverglasungen ersetzen
- Installation einer Satellitenschüssel durch Anbohren der Fassade
- Einbau von Markisen auf dem Balkon durch Bohrungen in Fassade
- Installation von Fliegengitter durch Bohrungen in Fenster
Wichtig: Renovierungsvertrag aufsetzen
Aber auch dann, wenn der Vermieter mit größeren Renovierungsarbeiten einverstanden ist, sollten für beide Seiten genaue Regelungen getroffen werden. Ein mündlich eingeholtes „Ja“ ist weder sicher noch sinnvoll. Die Mieterverbände empfehlen in jedem Fall eine schriftliche Vereinbarung, insbesondere zum Umfang der Arbeiten und zur Übernahme der Kosten.
Der sanierende Mieter investiert in der Regel eine Menge Geld und erhöht den Wert der Wohnung: Deshalb kann es sinnvoll sein, schriftlich zu vereinbaren, ob und wie sich der Vermieter an den Kosten beteiligt – etwa auch mittels einer herabgesetzten Miete.
Achtung: Der Vermieter kann schon bei simpel erscheinenden Malerarbeiten verlangen, dass sie fachgerecht ausgeführt werden. Das gilt erst recht für Gewerke wie Heizung, Sanitär oder den Austausch der Badfliesen. Ein Mieter mit den sprichwörtlichen zwei linken Händen sollte ausschließlich Fachfirmen beauftragen, sobald er mit dem Vermieter ein klares Einvernehmen über die jeweilige Teilsanierung und die Übernahme der Kosten getroffen hat.
Bekommt der Mieter nach Auszug die Investitionen zurück?
Im Renovierungsvertrag sollte im Interesse des Mieters zudem geregelt sein, was mit seinen Investitionen passiert, wenn er auszieht. Hat der Mieter in Absprache mit dem Vermieter beispielsweise eine neue Terrasse gebaut oder das Bad renoviert und noch keine finanzielle Entschädigung erhalten, können beide Seiten eine Ablösezahlung des Vermieters bei Auszug des Mieters vereinbaren.
Gibt es keine Vereinbarungen darüber, was mit den Renovierungsaufwendungen des Mieters bei Auszug passiert oder hat der Mieter ohne Erlaubnis renoviert, kann er trotzdem sein Geld zurückbekommen. Und zwar dann, wenn
- der Vermieter nach Paragraf 536a des Bürgerlichen Gesetzbuches einen bekannten Schaden in der Wohnung nicht beseitigt und sich der Mieter selbst darum kümmert.
- die Investitionen des Mieters den Standard der Wohnung verbessert haben.
Praxis-Tipp: In jedem Fall sollte der Mieter alle Belege über seine Ausgaben für Renovierungen aufbewahren, da er im Zweifel in der Beweispflicht ist. Das ist gerade dann wichtig, wenn es auf eine Klärung vor Gericht hinausläuft.
Mietwohnung selbst renovieren: So urteilten Gerichte
In strittigen Fällen haben die Gerichte – in letzter Instanz der Bundesgerichtshof – zwei grundlegende Interessen gegeneinander abzuwägen:
1. Der Mieter soll seinen Lebensmittelpunkt nach individuellen Grundbedürfnissen gestalten dürfen.
2. Der Vermieter will den Erhalt seines Eigentums gewahrt sehen.
In der Vergangenheit hat es hierzu zwar zunehmend mieterfreundliche Urteile gegeben, universelle Ratschläge für alle Gelegenheiten lassen sich daraus jedoch nicht ableiten. Die Tendenzen lauten:
Pflegebedürftige Menschen – meist Entscheidung pro Mieter:
Ein Eigentümer kann Umbauten nicht willkürlich verbieten, wenn sie einer angemessenen Modernisierung dienen oder dem Mieter die Haushaltsführung bedeutend erleichtern. Das trifft insbesondere auf ältere Mieter zu, wenn sie einen Rollator, eine leicht zugängliche Dusche oder eine Badewanne mit Haltegriffen benötigen. Wer pflegebedürftig ist und eine Pflegestufe zugesprochen bekam, kann über die Pflegekasse Zuschüsse zum barrierefreien Umbau seiner Wohnung beantragen. Doch auch ältere Mieter müssen beachten, dass ihre Veränderungen prinzipiell vom Vermieter genehmigt werden müssen. Erklärt dieser dabei einen so genannten Entfernungsvorbehalt, duldet er den Umbau nur für die Mietzeit und kann verlangen, bei Auszug den alten Zustand wieder herzustellen.
Bausubstanz wird gefährdet – meist Entscheidung pro Vermieter:
Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn er begründen kann, dass die Bausubstanz gefährdet ist. Legt ein Mieter auf Gutdünken los, sollte er sich unter anderem fragen, ob seine Haftpflichtversicherung möglicherweise eintretende Schäden am Gebäude abdeckt. Beispielsweise beim Badumbau können Wasserschäden auftreten. Der Vermieter kann auch verlangen, dass der Mieter eine Sicherheit stellt, damit er Rückbauten finanzieren kann, wenn der Mieter wieder auszieht.
Ausnahme: Mieter mit Behinderung
Etwas anders verhält es sich bei größeren Renovierungen, wenn der Mieter eine Behinderung hat. Hier besteht ein Anspruch auf bestimmte Umbauten. Dennoch muss die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Insbesondere für Rollstuhlfahrer kommen etliche Veränderungen in Frage: eine Rampe ins Treppenhaus, Lichtschalter und Briefkästen in Greifhöhe, Entfernung von Schwellen, eine ebenerdige Dusche, unterfahrbares Waschbecken oder breitere Türen.
Die nachstehende kleine Checkliste des „Beauftragten der Bundesregierung für die Belange behinderter Menschen“ schlägt folgende fünf Schritte vor:
- Einverständnis der Vermieter zum Umbau einholen
- Informationen zur Planung und Finanzierung beschaffen
- Klären, ob eine Baugenehmigung notwendig ist
- Mindestens zwei Kostenvoranschläge besorgen
- Antrag auf Zuschüsse bei den infrage kommenden Kostenträgern stellen
Wenn es um die Förderung von Wohnraum für behinderte Menschen geht, sind in Deutschland die Länder zuständig. Deshalb hat jedes Bundesland seine eigenen Richtlinien für die Vergabe von Fördermitteln.
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