Einliegerwohnung: Das müssen Mieter und Vermieter wissen

Im Allgemeinen unterscheidet sich eine Einliegerwohnung von einer normalen Mietwohnung durch folgende Kriterien:

• die Einliegerwohnung ist die Wohnung eines Mieters im Eigenheim des Vermieters, wobei die andere Wohnung vom Vermieter selbst bewohnt wird.
• die Einliegerwohnung muss einen eigenen Zugang haben, der abschließbar ist – die Wohnung muss also unabhängig von der Wohnung des Vermieters separat nutzbar sein. Einzelne vermietete Zimmer, die nur über die Wohnung des Vermieters betreten werden können, sind keine Einliegerwohnung.
• Mieter von Einliegerwohnungen und generell von Wohnungen in Zweifamilienhäusern, von denen eine Wohnung vom Vermieter selbst genutzt wird, haben weniger Rechte als andere Mieter. Insbesondere ist der Kündigungsschutz stark eingeschränkt.
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Eine Einliegerwohnung hat Vor- und Nachteile sowohl für Mieter als auch für Vermieter:

Normalerweise kann ein Vermieter seinem Mieter nur dann kündigen, wenn er einen gewichtigen Grund dafür hat, beispielsweise Eigenbedarf. Bei Einliegerwohnungen ist das nicht der Fall. Hier hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht und kann seinem Mieter ohne Angaben von Gründen kündigen (§ 573a BGB (1)).

Schließlich wohnen Mieter und Vermieter sehr nah beieinander. Wenn es zum großen Streit kommt, kann sich keine der beiden Parteien richtig zurückziehen. Der Vermieter hat durch den gelockerten Kündigungsschutz die Möglichkeit, sich schneller von seinem Mieter zu trennen.

Nimmt der Vermieter das Sonderkündigungsrecht in Anspruch, verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist für den Mieter um 3 Monate. Das bedeutet für einen unbefristeten Mietvertrag:

• besteht das Mietverhältnis bis zu 5 Jahre, beträgt die Frist 3 plus 3, also insgesamt 6 Monate;
• besteht das Mietverhältnis bis zu 8 Jahre, beträgt die Frist 9 Monate;
• besteht das Mietverhältnis über 8 Jahre, beträgt die Frist ein Jahr.

Allerdings können im Mietvertrag auch abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden – allerdings nur zugunsten des Mieters. So kann vereinbart werden, dass die Kündigungsfrist für den Mieter kürzer ist als die gesetzlich geregelten 3 Monate. Der Vermieter hingegen kann keine wirksame Regelung zu seinen Gunsten im Mietvertrag wirksam vereinbaren. Mieter, die eine Einliegerwohnung mieten möchten, können den Vermieter auf eine abweichende Kündigungsfrist ansprechen. Weil aber kein Rechtsanspruch besteht, muss sich der Vermieter darauf nicht einlassen.

Mieter von Einliegerwohnungen haben neben dem eingeschränkten Kündigungsschutz noch einen weiteren Nachteil: Anders als bei allen anderen Mietverhältnissen über Wohnraum ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Heizkosten gemäß der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abzurechnen. Es reicht zum Beispiel eine Abrechnung nach Quadratmetern. Im ungünstigsten Fall zahlt der Mieter der Einliegerwohnung dann einen Teil der Vermieterheizkosten mit.

Für den selbstgenutzten Teil seines Zweifamilienhauses kann der Vermieter keinerlei steuerliche Vorteile geltend machen, wohl aber für die vermietete Einliegerwohnung. Diese kann er nach den gültigen Regeln der sogenannten Immobilien-AfA (Absetzung für Abnutzung) steuerlich geltend machen.

Fördermöglichkeiten für Bauherren und Käufer von Einfamilienhäusern mit Einliegerwohnung können auch von zinsvergünstigten Darlehen und Zuschüssen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) profitieren. Hier sind insbesondere die Fördermittel für besonders energieeffiziente Gebäude von Interesse, da es hier Zuschüsse geben kann, die die benötigte Kreditsumme reduzieren.