Geerbtes Haus verkaufen: Steuern und Fristen beachten

Beim Hausverkauf nach der Erbschaft fallen Steuern an. Um die Erbschaftssteuer kommst du in den meisten Fällen nicht herum, weil der Immobilienwert den Freibetrag oftmals übersteigt. Nur bei Eigennutzung mit einer Frist von 10 Jahren kannst du Erbschaftssteuer beim Hausverkauf ähnlich wie die Spekulationssteuer für Veräußerungsgeschäfte umgehen. Wie lassen sich also die Steuern berechnen, wenn du ein geerbtes Haus verkaufen willst?

Ob und wie viel Erbschaftssteuer du zahlen musst, hängt mit dem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser zusammen. Dann weißt du, in welche Steuerklasse du fällst und wie hoch dein Freibetrag ist.

Neben dem Freibetrag mindert der Versorgungsbeitrag die Erbschaftssteuer. Wie hoch der ist, regelt Paragraf 17 des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz. Ein zusätzlicher Versorgungsfreibetrag in Höhe von 256.000 Euro wird beispielsweise Witwen und Witwern gewährt. Dann sind mit dem Freiheitsbetrag zusammen 756.000 Euro steuerfrei. 

Nun fehlt dir noch dein individueller Steuersatz. Dieser richtet sich nach der Steuerklasse sowie dem Nachlasswert. Der Nachlasswert ist das, was nach Abzug des Freibetrages vom Verkehrswert der vererbten Immobilie noch übrig ist.

Definiert wird der Begriff „Verkehrswert“ im Baugesetzbuch (BauGB) im Paragraf 194.

Der Verkehrswert wird durch eine Immobilienbewertung ermittelt. Hierbei werden folgende Faktoren berücksichtigt:

• die rechtlichen Gegebenheiten
• baulichen Eigenschaften
• Beschaffenheit
• die Lage des Grundstücks

Ermittelt wird der Wert entweder durch das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren oder das Ertragswertverfahren.

• Lies hier, wie du den Verkehrswert einer Immobilie ermittelst.

Erbschaftssteuer sparen kannst du beispielsweise durch:

1. Erbschaftssteuerbefreiung nach Zehnjahresfrist: Erbschaften sogenannter Familienheime können steuerfrei übertragen werden. Der Erwerb einer Immobilie durch den überlebenden Ehegatten, Lebenspartner oder ein Kind ist von der Erbschaftssteuer befreit, wenn die Immobilie für mindestens 10 Jahre nach der Erbschaft selbst bewohnt wird. Es gilt eine 200 Quadratmeter-Grenze als erbschaftssteuerfrei. Ist das Grundstück größer, wird der Rest nach Abzug der Freibeträge besteuert. Nach den 10 Jahren verkaufst du steuerfrei.
2. Ausschlagung des Erbes: Schlägt der Erbe das Erbe aus, rückt der nächstberufene Erbe nach. Das Erbe auszuschlagen, spart also unter Umständen Steuern, wenn beim Nachrücker bessere erbschaftssteuerliche Voraussetzungen vorliegen.
3. Schenken statt Vererben: Bei Schenkungen werden die Freibeträge alle 10 Jahre neu angewendet. Wenn hier frühzeitig verschenkt wird, kann die Immobilie Schritt für Schritt bereits zu Lebzeiten und ohne Erbschaftssteuer übertragen werden.

Die Erbschaftssteuer-Nachzahlung beim Verkauf eines geerbten Hauses fällt in bestimmten Fällen an.

• Neue steuerliche Bewertung des Hauses: Willst du ein geerbtes Haus verkaufen, solltest du dir nach der Wertermittlung nicht zu viel Zeit lassen. Sollte sich der Immobilienwert beispielsweise auf Grund seiner Lage deutlich steigern, kann es sein, dass es dann zu einer Steuernachzahlung kommt.
• Verkauf des Familienheims innerhalb der 10-Jahresfrist: Bei der Erbschaftssteuer gibt es eine 10-Jahresfrist, während derer du das geerbte Haus selbst bewohnst. Verkaufst du das Haus doch vor Ablauf dieser Frist, kommt die Erbschaftssteuernachzahlung auf dich zu.

Die Spekulationssteuer ist eine Einkommensteuer, die auf Gewinne aus der Veräußerung von bestimmten Wirtschaftsgütern wie Immobilien erhoben wird. Das gilt auch beim Verkauf geerbter Immobilien. Der Gewinn muss in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Es gibt allerdings Ausnahmen, wenn du bestimmte Spekulationsfristen einhältst.

Wenn du möchtest, dass beim Verkauf des geerbten Hauses möglichst keine Steuerzahlungen anfallen, solltest du besonders auf 2 Spekulationsfristen achten: die Spekulationsfrist von 10 Jahren und die Spekulationsfrist von 3 Jahren.

Die Spekulationssteuer für Erben entfällt bereits, wenn der Verstorbene das Haus vor mindestens 10 Jahren erworben hat. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren ist damit verstrichen.

Sollte das nicht der Fall sein, entfällt die Spekulationssteuer auf geerbte Häuser auch, wenn der Erblasser, du selbst oder eines deiner Kinder als Erben in den letzten 3 Kalenderjahren vor dem Verkauf mietfrei und durchgehend in dem Haus gewohnt habt. Es zählen dabei auch angebrochene Kalenderjahre. Das bedeutet in der Theorie, dass die Dreijahresfrist bereits eingehalten wurde, wenn das Haus seit Ende Dezember 2021 bis Januar 2023 vom Erblasser, deinen Kindern oder dir bewohnt war. Auch dann kannst du das geerbte Haus frei von Spekulationssteuer verkaufen.

Wenn du nicht allein die Immobile vererbt bekommen hast, kannst du es ohne die Zustimmung der anderen auch nicht verkaufen.

Die Rechte und Pflichten deiner Miterben in einer Erbengemeinschaft:

• Erbe ablehnen: Selbst wenn die Miterben im Testament stehen, können diese das Erbe nach dem Erbrecht binnen 6 Wochen ablehnen. Je nach Erbreihenfolge kannst auch du für den anderen Teil nachrücken.
• Nutzungsrecht: Sie haben aber auch das Recht, die Immobilie zu nutzen. In welcher Form und wie ihr das aufteilt, müssen sich alle Erben einigen.
• Verkaufsrecht deines Erbteils: Sie haben wie du das Recht, ihren Erbteil als  Immobilien Teilverkauf zu veräußern. Du hättest für den Teil aber ein Vorkaufsrecht. 
• Gemeinsamer Verkauf: Verkauft ihr zusammen die geerbte Immobilie, zahlt jeder seinen Anteil an Erbschafts- und Spekulationssteuer. Oftmals ist es sinnvoll eine Verkaufsvollmacht an eine dritte Person zu erteilen, um den Prozess zu vereinfachen.

Du hast dich entschieden, das geerbte Haus zu verkaufen? Dann solltest du die wichtigsten Informationen einholen.

• Wie hoch ist der Immobilienwert? Die Immobilie sollte von einem Sachverständigen bewertet werden. Der Immobilienwert ist maßgeblich für die Berechnung der Erbschaftssteuer und der Spekulationssteuer, die beim Verkauf anfallen.

•  Das beeinflusst den Immobilienwert:
  1. Allgemeinzustand der Immobilie
  2. Lage des Hauses
  3. Ausstattung des Hauses
  4. Besonderheiten beim Haus
• Welche Kosten fallen beim Hausverkauf für Erben an? Bei einer geerbten Immobilie können beim Hausverkauf Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten und weitere Steuern, wie die Spekulationssteuer und die Erbschaftssteuer anfallen. Du solltest diese Kosten vor dem Verkauf des geerbten Hauses berücksichtigen.
• Wie lange dauert der Verkaufsprozess? Der Verkaufsprozess dauert nicht selten einige Monate. Du solltest neben den benötigten Dokumenten wie dem Grundbucheintrag auch eine Immobilienbewertung einholen. Plane dir daher genügend Zeit ein, um das Haus zu verkaufen.  
• Wie kann ich das Haus schnell und effizient verkaufen? Du kannst das Haus selbst verkaufen oder einen Immobilienmakler beauftragen. Ein Immobilienmakler hilft dir dabei, den optimalen Verkaufspreis zu erzielen und den Verkaufsprozess zu beschleunigen.

Als Erbe kommen beim Hausverkauf nicht nur Steuern auf dich zu. Es fallen zudem verschiedene Kosten an, die du berücksichtigen solltest.

1. Maklerprovision: Wenn du einen Immobilienmakler beauftragst, um das Haus zu verkaufen, musst du in der Regel eine Maklerprovision zahlen. Gerade bei einen hohen zu erwartenden Verkaufswert, kann sich ein Makler aber dennoch als Vorteil erweisen. Ohne Makler kommen Vermarktungskosten auf dich zu.
2. Notar- und Grundbuchkosten: Für die Abwicklung des Verkaufsprozesses benötigst du immer die Dienste eines Notars. Die damit verbundenen Gebühren sind abhängig vom Geschäftswert. Außerdem fallen Kosten für die Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch an.
3. Grunderwerbsteuer: Auf den Verkaufspreis des Hauses wird die Grunderwerbssteuer berechnet und erhoben. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Standort.
4.  Immobilienbewertungskosten: Du benötigst eine professionelle Immobilienbewertung, um den Marktwert des Hauses festzustellen.
5. Instandsetzungs- und Reparaturkosten: Bevor du das Haus verkaufst, musst du möglicherweise Reparaturen oder Renovierungen durchführen, um es beim Verkauf in bestmöglichem Zustand zu präsentieren.
6. Grundsteuern und Abgaben: Beim Verkauf eines geerbten Hauses musst du die Grundsteuer berechnen und sicherstellen, dass sonstige Abgaben für das Haus bis zum Verkaufszeitpunkt bezahlt wurden.
7. Kreditablösung: Falls auf dem geerbten Haus noch Hypotheken oder andere Verbindlichkeiten lasten, die vom Käufer nicht übernommen werden können, musst du diese im Rahmen des Verkaufs abbezahlen. Das schmälert den Erlös deutlich.
8. Umzugs- und Lagerungskosten: Wenn du persönliche Gegenstände aus dem Haus entfernen musst oder vorübergehend einlagern möchtest, fallen hierfür ebenfalls Kosten an. Mehr findest du auf unserem Partnerportal Umzugspreisvergleich.de
9. Versicherungskosten: Du solltest sicherstellen, dass die Gebäudeversicherung für das Haus während des Verkaufsprozesses aufrechterhalten wird.
10. Finanzierungskosten: Wenn du den Verkaufserlös in eine andere Immobilie investieren möchtest, können Finanzierungskosten für ein neues Darlehen anfallen.