Wie Vermieter den richtigen Mieter finden

Die Horrorvision jedes privaten Vermieters: Der neue Mieter zahlt monatelang die Miete nicht. Damit das nicht passiert, und Vermieter einen seriösen Mieter finden, sollten sie bei der Auswahl sehr vorsichtig vorgehen.

Bevor ein Vermieter einen geeigneten Mieter finden kann, stehen zunächst einige Vorbereitungen an:

Manche Mieter, die umziehen wollen, fragen ihren aktuellen Vermieter nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, in der dieser dem Mieter bescheinigt, dass er immer pünktlich die Miete gezahlt hat. Allerdings: Ein Mieter hat kein Recht auf eine solche Bescheinigung, urteilte der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 238/08). Für Vermieter bedeutet das: Kann ein Interessent eine solche Bescheinigung nicht vorlegen, muss das nicht bedeuten, dass dieser ein unzuverlässiger Mieter ist. Legt er aber eine solche Bescheinigung vor, spricht dies für seine Zuverlässigkeit. Auch mit Blick auf datschenschutzrechtliche Bestimmungen sind solche Mietschuldenfreiheitsbescheinigungen in die Kritik geraten.

Alternativ kann auch ein Makler beauftragt werden, der sich bei der Auswahl des passenden Mieters um alles kümmert und der aufgrund seiner Erfahrung oft ein Gespür für den passenden Mieter hat.

Gegen Mietausfälle absichern

Selbst wenn es scheint, den richtigen Mieter gefunden zu haben: Dieser kann später in eine finanzielle Notsituation kommen und die Miete nicht mehr zahlen. Davor kann sich ein Vermieter aber in gewissem Umfang absichern.

Eine Rechtschutzversicherung für Vermieter kostet zwar einiges; im Schadensfall zahlt sie aber die Rechtsanwalts- und Gerichtskosten.

Eine Mietausfallversicherung kommt für Mietausfälle auf. Die meisten solcher Policen sind allerdings mit Einschränkungen und Ausschlussklauseln versehen. Das sind etwa Sperrfristen zu Beginn des Mietverhältnisses oder auch ein maximaler Zeitraum, für den die Versicherung für Mietausfälle aufkommen muss. Zudem greift ein solcher Versicherungsschutz nur dann, wenn die Versicherung schon vor Eintreten des Mietausfalls abgeschlossen wurde. Die Konditionen, die die Versicherungsgesellschaften anbieten, variieren.  

Trotz Sorgfalt kann es aber immer noch vorkommen, dass man als Vermieter an einen unzuverlässigen Mieter gerät. Doch auch in solchen Fällen kann man vorbeugen oder durch schnelles Handeln den Schaden begrenzen.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass einem Mieter in Zahlungsverzug unter bestimmten Voraussetzungen fristlos gekündigt werden kann. Das ist entweder dann der Fall, wenn der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete nicht oder nur teilweise zahlt und so ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete entsteht. Oder wenn im Laufe einer längeren Zeit Mietrückstände von mindestens zwei Monatsmieten auflaufen. Nach gefestigter Rechtsprechung kann ein Mietverhältnis aber auch dann gekündigt werden, wenn ein Mieter immer und immer wieder unpünktlich zahlt. So entschied zum Beispiel das Oberlandesgericht Karlsruhe (Az.: 17 U 97/02).

Vermieter sollten bei säumigen Mieten von Ihrem Kündigungsrecht so schnell wie möglich Gebrauch machen, denn jede Verzögerung stellt ein Risiko dar, noch höhere finanzielle Verluste hinnehmen zu müssen. Eine unangemessene Härte gegenüber dem Mieter stellt dies nicht dar – denn er kann die fristlose Kündigung noch bis zu zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage rückgängig machen, wenn er alle Schulden begleicht (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Wird im Kündigungsschreiben neben der fristlosen gleichzeitig auch noch eine ordnungsgemäße fristgerechte Kündigung ausgesprochen, bleibt diese allerdings weiterhin wirksam. Der Vermieter kann sich dann entscheiden, ob er dem Mieter noch eine Chance gibt oder nicht.

Wer als Vermieter einen zuverlässigen Mieter finden will, hat keine hundertprozentige Sicherheit. Aber einige Vorsichtsmaßnahmen reduzieren das Risiko, an einen zahlungsunwilligen oder -unfähigen Mieter zu geraten, beträchtlich. Zudem kann man sich für den Fall der Fälle mithilfe von Versicherungen, einer Kaution oder einer Bürgschaft absichern.