Mietvertrag: Vorsicht Fallen

Wer einen Mietvertrag mit gegenseitigem Kündigungsverzicht unterschreibt, verpflichtet sich dazu, seine Wohnung eine bestimmte Zeit lang nicht zu kündigen. Im Gegenzug kann ihm in diesem Zeitraum aber auch nicht zum Beispiel wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Dr. Klaus Lützenkirchen, Fachanwalt für Mietrecht in Köln, erklärt: „Der Mietvertrag wird für die vereinbarte Dauer von bis zu vier Jahren unkündbar.“

Gunther Geiler, Geschäftsführer des Deutschen Mieterbundes (DMB) in Nürnberg, erklärt: „Die Kündigung ist ein existentielles Recht, das sich niemand beschneiden lassen sollte, der sich nicht sicher sein kann, die Wohnung für lange Zeit zu halten.“

Mieter sollten bedenken, dass es einige Kündigungsgründe gibt, die nicht vorhersehbar sind: ein neuer Job, Arbeitslosigkeit oder pflegebedürftige Eltern. Gerade in solchen Situationen hat der Mieter dann ein Problem, wenn er einem gegenseitigem Kündigungsverzicht zugestimmt hat. Gunther Geiler erklärt: „Raus zu kommen ist nur möglich, wenn der Vermieter geneigt ist. Er kann im Gegenzug Forderungen stellen, zum Beispiel die Zahlung einer Ablösesumme, um vorzeitig auszuziehen.“  Wenn der Vermieter jedoch nicht mit sich reden lässt, bleibt der Mietvertrag bis zum Ende des Kündigungsverzichts gültig und die Miete muss weiterhin bezahlt werden.

Hast du einen Staffelmietvertrag bedeutet das, dass die Miete zu festen Zeitpunkten automatisch um einen bestimmten Betrag steigt. Eine solche Mieterhöhung darf laut Gesetz höchstens einmal jährlich stattfinden und schließt weitere Mieterhöhungen, auch aufgrund einer möglichen Modernisierung, aus.

Wenn die Miete jedes Jahr steigt, die Finanzen des Mieters aber nicht, kann er mit der Zeit in finanzielle Not geraten. Gunther Geiler vom Mieterbund in Nürnberg warnt außerdem: „Oft ist die Staffelmiete auch mit einem Kündigungsverzicht verbunden.“ Wird der Mieter arbeitslos, kann ihn die Staffelmiete zusammen mit dem Kündigungsverzicht umso härter treffen.

Aber: Nicht jede Staffelmiete ist schlecht. Dr. Klaus Lützenkirchen sagt: „Wo der Wohnungsmarkt angespannt ist, kann eine Mietstaffel von ein bis zwei Prozent im Jahr sogar von Vorteil sein.“ Denn wenn der Mieter keine Staffelmiete vereinbart hat und die ortsübliche Vergleichsmiete steigt, ist es möglich, dass die Standardmiete auf die vor Ort übliche Miete steigt. Eine solche Mieterhöhung muss der Mieter laut Bürgerlichem Gesetzbuch in der Regel hinnehmen (§ 558 BGB).

Die Betriebskosten, die zur Nettokaltmiete hinzukommen, begleicht der Mieter in der Regel in Form einer monatlichen Vorauszahlung. Hat er am Ende des Jahres zu viel gezahlt, bekommt er das Geld wieder zurück. Hat er mehr verbraucht, als die Vorauszahlung abdeckt, muss er nachzahlen.

Wer eine Vorauszahlung mit dem Vermieter vereinbart, sollte darauf achten, dass diese nicht zu niedrig angesetzt ist, weil sonst am Ende des ersten Abrechnungszeitraums das böse Erwachen und eine hohe Nachzahlung warten können.

• So kannst du deine Betriebskostenabrechnung überprüfen.

Wenn der Mieter unterschreibt, dass er diese Kosten dem Vermieter nicht als Vorauszahlung, sondern als Betriebskostenpauschale zahlt, tappt er damit unter Umständen in eine andere Kostenfalle. Bei einer Betriebskostenpauschale muss der Vermieter keine Betriebskostenabrechnung erstellen, es gibt keine Nachzahlung und auch keine Rückerstattung. Ist die Betriebskostenpauschale zu hoch, wird sie zum Nachteil für den Mieter. Gunther Geiler erklärt: „Wenn der Mieter geringere Betriebskosten verursacht, bekommt er sein Geld trotzdem nicht zurück.“

Eher unwahrscheinlich, aber möglich ist jedoch auch, dass die Kostenpauschale vom Vermieter zu niedrig angesetzt wurde. In dem Fall profitiert der Mieter davon, weil er mehr verbraucht, als er bezahlen muss. Die Differenz muss in dem Fall der Vermieter übernehmen.

Für die Verteilung der Betriebskosten, etwa bei einem Verteilerschlüssel nach Wohnungsgröße, ist die Größe der Wohnung wichtig. Die Wohnungsgröße kann im Mietvertrag verbindlich oder unverbindlich angegeben werden. Beides ist rechtens, doch nur wenn die Wohnungsgröße verbindlich im Mietvertrag steht, kann sich der Mieter auf sie berufen. Eine Größenangabe ist auch dann verbindlich, wenn sie im Vertrag nur ungefähr, in „ca.“, angegeben wird (BGH VIII ZR 144/09). Am besten misst du deine Wohnung aus.

Wird jedoch beispielsweise der Zusatz „diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes“ hinzugefügt, so gilt die Angabe als unverbindlich (BGH VIII ZR 306/09), obwohl sie im Mietvertrag festgeschrieben wurde. Das ist auch der Fall, wenn die Wohnungsgröße nur mündlich mitgeteilt wurde.

Stellt der Mieter im Nachhinein fest, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben, sagt Dr. Klaus Lützenkirchen: „Der Mieter muss nachweisen, dass die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben. Erst dann, und wenn die Größenabweichung der Wohnung 10 Prozent überschreitet, kann er die Miete mindern.“

Mit seiner Unterschrift akzeptiert der Mieter die Wohnung so, wie er sie gesehen hat. Wenn der Mieter also bei der Besichtigung einen Sprung im Fenster gesehen hat oder gemerkt hat, dass die Türgriffe wackeln, gelten diese Mängel als vertragsgemäßer Zustand der Wohnung und damit als hingenommen. „Dann kann der Mieter hinterher zwar Reparaturen vom Vermieter fordern, nicht aber die Miete mindern“, verdeutlicht Dr. Klaus Lützenkirchen.

Gunther Geiler vom Mieterbund rät daher, schon bei der Besichtigung Mängel anzusprechen und zu regeln, dass der Vermieter sich um die Reparatur kümmert.

Ist im Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel enthalten, muss der Mieter die Kosten für kleinere Reparaturen selbst zahlen. Diese Art von Reparaturen betreffen alle direkt und häufig genutzten Bestandteile der Wohnung, etwa einen tropfenden Wasserhahn, ein klemmendes Türschloss oder ein undichtes Fenster (§ 28 Abs. 3 S.2, II. Berechnungsverordnung).

Wird eine Wohnung von mehr als einer erwachsenen Person bezogen, muss im Mietvertrag deutlich vereinbart sein, ob es einen Hauptmieter mit mehreren Untermietern gibt oder ob alle gleichberechtigte Hauptmieter sind. Jede Variante hat Vor- und Nachteile.

• Variante 1 – alle unterschreiben als Hauptmieter: Ein einzelner Mieter kann die Wohnung nur kündigen, wenn alle anderen Vertragspartner – also seine Mitmieter und der Vermieter – die Kündigung ebenfalls unterschreiben. Außerdem haften die Mitbewohner gesamtschuldnerisch für die Miete. Wenn ein Mieter seinen Anteil nicht zahlt, stehen dennoch alle Mitbewohner für die Gesamtmiete in der Pflicht.
• Variante 2 – einer unterschreibt als Hauptmieter: Der Hauptmieter kann allein darüber entscheiden, wer Untermieter in der Wohnung wird. Je nach Vertragsvereinbarung muss er dafür die Zustimmung seines Vermieters einholen. Gunther Geiler erklärt den Nachteil dieser Variante: „Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter als einziger auf die volle Mietschuld.“ Wenn ein Mitbewohner also seine Miete nicht zahlt, muss der Hauptmieter trotzdem für die volle Miete beim Vermieter einstehen und sie notfalls selbst zahlen.