Verkaufen oder vermieten: Was lohnt sich mehr?

Es gibt aber auch eine ganze Reihe von Gründen, die gegen einen Verkauf der eigenen Immobilie und für das Vermieten sprechen.

Das Vermieten deiner Immobilie lohnt sich für dich, wenn:

• du lieber regelmäßige Mieteinnahmen als eine große Menge Geld auf einen Schlag möchtest. Besonders dann, wenn du mit dem vielen Geld derzeit gar nichts anzufangen weißt. 
• deine Immobilie keine zu hohen Instandhaltungs- und Reparaturkosten verschlingt.
• du keine Scheu davor hast, dich um die Verwaltung und Mieterbelange zu kümmern oder die nötigen Mittel hast, um eine Hausverwaltung beziehungsweise einen Makler zu engagieren. 
• du in einer Region vermietest, in der es eine hohe Nachfrage nach Mietwohnungen gibt und die Gefahr von Leerstand gering ist.
• die Kaufpreise in deiner Region weiter steigen und du später einen noch höheren Verkaufspreis erzielen kannst, wenn du jetzt mit dem Verkauf wartest.
• die Mietpreise in deiner Region steigen und du mit Blick auf den Mietspiegel höhere Mieten verlangen kannst.
• du die Immobilie als Inflationsschutz behalten möchtest: Geld verliert auf lange Sicht an Wert. Selbst bei einer Inflationsrate von jährlich 2 Prozent haben 100.000 Euro heute in 30 Jahren nur noch eine Kaufkraft von rund 55.000 Euro. Bei 3 Prozent Inflation wären es nur noch rund 41.000 Euro, und bei 5 Prozent Inflation verbliebe nur noch eine Kaufkraft von rund 23.000 Euro.
• du die Immobilie als Altersvorsorge behalten möchtest.
• du die Immobilie an deine Kinder oder Enkelkinder vererben möchtest.
• du vielleicht irgendwann doch selbst in der Immobilie wohnen möchtest.
• du mögliche Abgaben durch die Spekulationssteuer bei Verkauf vermeiden möchtest, da sich die Immobilie weniger als 10 Jahre in deinem Eigentum befindet. 
• die Immobilie noch nicht lange dein Eigentum ist und sich daher die Vermietung durch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten für dich rentiert. 
• du die Immobilienfinanzierung noch nicht bezahlt hast und die Vorfälligkeitsentschädigung umgehen willst, die bei einem Verkauf anfallen würde.

Wer seine Immobilie vermietet und diese noch nicht mehr als 10 Jahre besitzt, sollte unter Umständen nochmal prüfen, ob der Verkauf eilt. Denn innerhalb einer 10-Jahres-Frist fällt für vermietete Immobilien die sogenannte Spekulationssteuer an, sobald mit dem Verkauf ein Gewinn gemacht wird. Da lohnt es sich unter Umständen, die Immobilie vorerst weiter zu vermieten und sie erst zu einem späteren Zeitpunkt gewinnbringend zu verkaufen.

Wer die Immobilie allerdings im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt hat, muss sich um die Spekulationsfrist keine Gedanken machen. Dann bleiben Gewinne auch innerhalb der Zehnjahresfrist steuerfrei.

Wer eine Immobilie erwirbt oder vor einigen Jahren erworben hat, profitiert von steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten, wenn er sie vermietet. So kann der Kaufpreis einer vermieteten Immobilie ohne den anteiligen Grundstückswert 50 Jahre mit 2 Prozent jährlich abgeschrieben werden, bei sehr alten Häusern sind es 40 Jahre lang 2,5 Prozent. Die laufenden Kosten für Reparaturen, Instandsetzungen und Instandhaltungen können ebenfalls steuerlich geltend gemacht werden.

•  Hier findest du eine Beispielrechnung für eine Abschreibung.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie sein Eigen nennt, kann noch viel höhere Abschreibungen beanspruchen. Wer also eine sanierungsbedürftige Denkmal-Immobilie hat, sollte vor dem Kauf abwägen, ob eine Sanierung aus steuerlichen Gesichtspunkten nicht lukrativer sein könnte als ein Verkauf. Denn die Denkmal-AfA bietet insbesondere Personen mit einem hohen Einkommensteuersatz enorme Steuerersparnisse, da sie das zu versteuernde Einkommen stark vermindert.

• Hier findest du eine Beispielrechnung für die Denkmalschutz-AfA.

Wer beispielsweise eine Immobilie erbt, die mehrere hundert Kilometer von seinem Wohnort entfernt liegt, kann sich nur schwer vor Ort um diese kümmern. Oft müssen externe Dienstleister beauftragt werden, die sich um die Vermietung und Verwaltung kümmern. Das kostet Geld und mindert die Rendite des Objekts. Dann ist es ratsam zu überlegen, ob der Verkauf der geerbten Immobilie und die anschließende Investition des Geldes in eine alternative Kapitalanlage sinnvoller ist. Auch für eine Erbengemeinschaft ist der Verkauf der Immobilie meist die bessere Alternative, da so das Geld einfach aufgeteilt werden kann und Kompetenzgerangel unter den Erben vermieden wird, die bei Vermietung entstehen könnte.

Ist die Immobilie allerdings bereits vermietet, wird der Erbe automatisch zum Vermieter. Wer in diesem Fall die Immobilie verkaufen möchte, kann dies nur in vermietetem Zustand tun, da der Mieter nicht grundlos gekündigt werden kann. Einziger Grund wäre eine Eigenbedarfskündigung. Dann muss der Erbe oder ein naher Verwandter aber auch selbst in das Haus oder die Wohnung ziehen.

Bei einem älteren Haus kommen oft hohe Instandhaltungs- und Modernisierungskosten auf Vermieter zu. Ab 2023 müssen Vermieter außerdem die CO₂-Steuer mitzahlen, die bei älteren Häusern in der Regel höher ausfällt, da sie weniger energieeffizient als ein Neubau ist. Fallen diese Kosten entsprechend hoch aus, kann sich der Verkauf eines älteren Hauses gegenüber einer Vermietung lohnen. 

Die Modernisierungskosten können sich Vermieter natürlich auch sparen, sofern sie nicht der Instandhaltung der Immobilie dienen. Allerdings könnte dann die Mietrendite sinken, da für weniger moderne Wohnungen auch weniger Miete verlangt werden kann.

Spätestens ab dem Rentenalter stellt sich für viele Eigentümer die Frage, was mit der eigenen Immobilie geschehen soll. Insbesondere dann, wenn die Instandhaltung aufgrund des Alters zur Belastung wird oder der Partner stirbt. In den meisten Fällen wird das Haus an die Nachkommen vererbt.

Eine andere Möglichkeiten, die Eltern schon frühzeitig in Betracht ziehen können, wenn die Kinder aus dem Haus sind: Das Haus schon zu Lebzeiten an die Kinder verschenken oder verkaufen und sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lassen.