Zeitwert Haus berechnen: Was ist meine Immobilie gerade wert?

Der Zeitwert eines Hauses oder einer Wohnung ist der Wert der Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er unterscheidet sich in der Regel vom Neuwert der Immobilie – kann sowohl niedriger als auch höher ausfallen. Synonyme für den Zeitwert sind der Marktwert oder auch der Verkehrswert.

Im Gegensatz zum Zeitwert hat der Verkehrswert im Baugesetzbuch (BauGB) eine genaue gesetzliche Definition:

„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“ - § 194 BauGB

In der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist eine lineare Wertminderung von Immobilien festgeschrieben. Es wird davon ausgegangen, dass sich der Zustand der Immobilie mit den Jahren durch die Nutzung verschlechtert. Der Wertverlust des Hauses oder der Wohnung wird mit einem Altersabschlag – auch Alterswertminderung genannt – bei der Wertermittlung einbezogen. Die Formel lautet:

Altersabschlag = Alter des Hauses / Gesamtnutzungsdauer * 100

Die Verordnung enthält zudem Modellansätze für die Gesamtnutzungsdauer. Für Wohnimmobilien werden 80 Jahre veranschlagt. Eine Einzelgarage hat eine Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren.

Wichtig: Eine Alterswertminderung ist nur ein Näherungswert. Denn die tatsächliche Nutzungsdauer kann nicht vorausgesagt werden. Zudem kann sie durch Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten verlängert werden. Außerdem ist der Erhaltungszustand in der Regel wichtiger als das tatsächliche Alter des Hauses.

Handelt es sich um ein leicht vergleichbares Objekt bietet sich das Vergleichswertverfahren an. Das ist insbesondere bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen der Fall. Die Grundlage für den Zeitwert im Vergleichswertverfahren bilden die Kaufpreise der Vergleichsobjekte aus den vorangegangenen Jahren, aus denen dann ein Durchschnittspreis ermittelt wird.

Das funktioniert aber nur dann, wenn tatsächlich Lage, Nutzung und Beschaffenheit der Immobilie vergleichbar sind. Eine Eigentumswohnung von 80 Quadratmetern und 4 Zimmern in Hamburg kann nicht mit einer zwar gleich großen Wohnung in Rostock verglichen werden. Ebenfalls ist der Vergleich einer 5-Raumwohnung mit einer 2-Raumwohnung nicht realisierbar. Außerdem muss eine ausreichende Zahl an vergleichbaren Objekten in der jüngeren Vergangenheit veräußert wurden sein, damit das Vergleichswertverfahren tatsächlich funktioniert. Es sollten möglichst mehr als zehn Objekte sein. Je mehr Vergleichsobjekte, desto genauer das Ergebnis.

Die notwendigen Daten für das Vergleichswertverfahren können Interessenten vom örtlichen Gutachterausschuss erhalten. In der Regel müssen diese Daten jedoch bezahlt werden, die Höhe der Kosten ist von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich.

Immer dann, wenn eine Immobilie einen Ertrag erwirtschaftet – also vermietet oder verpachtet ist, wird zur Wertermittlung das Ertragswertverfahren genutzt. Der Zeitwert wird demnach am möglichen zukünftigen Ertrag festgemacht. Dazu ist eine komplexe Berechnung notwendig, die viele verschiedene Faktoren mit einbezieht.

Folgende Kennzahlen werden dafür benötigt:

• Jahresrohertrag: Dieser wird berechnet, indem die Bruttomonatsmiete mit zwölf multipliziert wird.
• Bewirtschaftungskosten: alle Ausgaben, die für die laufende Bewirtschaftung getätigt werden, wie Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten.
• Jahresreinertrag: Der Jahresrohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten.
• Bodenwertverzinsung: Das ist die jährliche Verzinsung des Bodenwertes. Berechnet wird dieser, indem der Liegenschaftszins mit dem Bodenwert multipliziert wird.
• Vervielfältiger: Der Vervielfältiger gibt an, wie viele Jahre die Immobilie noch gewinnbringend Miete erwirtschaftet. Zur Berechnung wird der Liegenschaftszins und die Restnutzungsdauer benötigt.
• Gebäudeertragswert: beschreibt den erwarteten jährlichen Gewinn durch Mieteinnahmen und wird berechnet, indem der Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger multipliziert wird.
• Bodenwert: ist der Gesamtwert des Grundstückes und wird berechnet, indem die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird.
• Vorläufiger Ertragswert: stellt ein vorläufiges Ergebnis dar und wird aus Bodenwert und Gebäudeertragswert berechnet.

Wichtig: Der Ertragswert liegt manchmal weit entfernt vom Sachwert. Um ein besseres Ergebnis zu erreichen, braucht es weitere Berechnungen. Diese sollten besser von einem Fachmann vorgenommen werden.

Je individueller eine Immobilie ist, desto genauer ist die Berechnung des Zeitwertes, wenn sie durch einen Fachmann vorgenommen wurde. Je nach Situation kann das ein Makler machen, manchmal ist aber auch ein Gutachter Pflicht. Das ist zum Beispiel dann der Fall:

• wenn bei einer Scheidung es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt
• eine Erbauseinandersetzung vor Gericht ausgefochten wird
• bei einer Erbschaft, damit das Finanzamt die Steuer festlegen kann
• Versicherungsschäden

Die Kosten für ein Gutachten von einem öffentlich bestellten Gutachter liegen im unteren vierstelligem Eurobereich. Der Zeitwert ist dann jedoch auch gerichtsfest. Ansonsten sind Gutachten auch bereits im unteren dreistelligem Eurobereich zu erhalten. Bei der Wahl des Gutachters sollte jedoch auf dessen Qualifikation geachtet werden.

Um den Zeitwert bestimmen zu können, werden einige Unterlagen benötigt, aus denen die wichtigsten Daten hervorgehen. Dazu gehören:

• aktueller Grundbuchauszug
• Grundriss
• Energieausweis
• Wohnflächenberechnung
• Nachweise für Modernisierungen

Wenn es sich bei dem zu bewertenden Objekt um eine Eigentumswohnung handelt, werden zusätzlich noch diese Dokumente benötigt:

• Teilungserklärung
• Protokolle der Eigentümerversammlung (min. die drei jüngsten)
• Wirtschaftsplan
• Informationen über die Instandhaltungsrücklage
• Hausgeldabrechnung

Ist die Immobilie vermietet, werden noch diese Unterlagen gebraucht:

• Mietverträge
• Mietaufstellung
• Bewirtschaftungskosten

Wer den Immobilienwert steigern will, hat nur bei einzelnen Einflussfaktoren eine Möglichkeit einzugreifen. Denn beispielsweise an der Lage und am Alter des Hauses lässt sich schlicht nichts verändern. Großen Einfluss haben Eigentümer aber auf den Zustand ihrer Immobilie. Wer Haus oder Wohnung gut in Schuss hält, kann bei einem Verkauf davon profitieren.