Wenn’s zu bunt wird: Was Eigentümer dürfen – und was nicht

Verfügt ein Wohnungseigentümer über einen Garten, der in der Teilungserklärung als 'Ziergarten bzw. Terrasse' beschrieben ist und hat er dafür ein Sondernutzungsrecht, kann er auch dann ein Trampolin aufstellen, wenn sich ein anderer Wohnungseigentümer dadurch gestört fühlt. Handelt es sich allerdings um eine bauliche Veränderung, weil das Trampolin fest mit dem Boden verankert wird, bedarf es eines einstimmigen Beschlusses der Eigentümergemeinschaft. Generell sollte ein kleines Trampolin, dessen Benutzung niemanden stört und das abends wieder abgebaut wird, auch im Gemeinschaftsgarten problemlos möglich sein. Voraussetzung: Die Ruhezeiten werden eingehalten.

Hauseigentümer benötigen normalerweise keine Einverständniserklärung der Nachbarn, wenn sie ein Freizeitgerät im Garten aufstellen – sofern eine bauliche Maßnahme im Garten nicht das Nachbargrundstück in Mitleidenschaft zieht. Von Vorteil ist es hingegen immer, mit den Nachbarn über das geplante Trampolin zu sprechen und dieses an einer abgelegenen Stelle des Gartens aufzustellen.

Auch hier gibt es Unterschiede zwischen Wohnungs- und Hauseigentum. Beim Wohnungseigentum regelt das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) unter anderem die Benutzung des Gemeinschaftsgartens. Gehört er zum Gemeinschaftseigentum, darf ihn jeder Eigentümer im gleichen Umfang nutzen. Den Fall ‚Gartenzwerg‘ sehen das Gerichte aber unterschiedlich: Während das Amtsgericht Hamburg-Harburg beschlossen hat, dass das Aufstellen eines Gartenzwergs eine übliche Nutzung darstelle, sah dies das Hanseatische Oberlandesgericht in Hamburg anders: Schließlich müsse beachtet werden, dass ein Gartenzwerg das äußere Erscheinungsbild einer Anlage verändern kann, weshalb alle Eigentümer zustimmen müssen. Hat ein Eigentümer ein Sondernutzungsrecht am Garten, darf er normale Gartenzwerge aufstellen.

Hauseigentümer dürfen einen Gartenzwerg dagegen grundsätzlich immer aufstellen – auch wenn sich der Nachbar in seinem ästhetischen Empfinden gestört fühlt. Anders sieht es nur aus, wenn der Gartenzwerg den Mittelfinger oder gar den nackten Po gen Nachbar reckt. In diesem Fall handelt es sich um eine Beleidigung und entsprechend besteht hier ein Beseitigungsanspruch. Keine Handhabe hat der Nachbar in der Regel hingegen, wenn der Nebenmann in seinem Garten beispielsweise Skulpturen oder andere Kunst aufstellt. Das ist zumeist Geschmackssache, über die sich bekanntlich nicht streiten lässt.

Möchte ein Wohnungseigentümer seine Fenster austauschen, weil sie alt oder beschädigt sind, kann er nicht einfach neue bestellen und diese einbauen lassen. Denn die Außenfenster gehören gemäß § 5 Abs. 2 WEG zum Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet: Möchte der Wohnungseigentümer etwas an seinen Fenstern ändern, muss er vorab einen Beschluss der Eigentümerversammlung beantragen. Dies gilt übrigens auch für Änderungen am Fensterrahmen, Verglasung, Fensterläden, Rollläden, Außenjalousien und -markisen, Fenstersimsen und äußere Fensterbänken. Rollläden gehören generell nur dann zum Sondereigentum, wenn sie nicht in eine Außenwand, die zum Gemeinschaftseigentum gehört, eingebaut sind und problemlos demontiert werden können.

Auch Hausbesitzer können nicht einfach ihre alten Fenster gegen neue austauschen. Denn oftmals legen Städte und Gemeinde eine Gestaltungssatzung fest, in der das Aussehen von Fenstern und Türen, die Fassadenmaterialien und -farben geregelt ist. Bevor Hausbesitzer ihre Fenster rausreißen, sollten sie die Modernisierung mit der örtlichen Baubehörde abklären. Ob sie den Einbau von Rollläden mit der Behörde abzustimmen müssen, hängt ebenfalls vom Bebauungsplan ab. So kann beispielsweise vorgeschrieben werden, dass Rollläden nur zulässig sind, wenn sie nicht über die Fassadenebene hinausragen und im hochgezogenen Zustand verdeckt sind.

Ein Balkon wertet eine Wohnung auf. Was aber, wenn keiner vorhanden ist und der Wohnungseigentümer unbedingt einen anbauen möchte? Dann gilt auch hier wieder, da es sich um eine bauliche Veränderung handelt, dass alle Eigentümer zustimmen müssen. Denn ohne das einstimmige Ja der Eigentümergemeinschaft darf kein Balkon gebaut werden. Gibt es Einwände, weil der Anbau beispielsweise anderen Eigentümer das Sonnenlicht nimmt, war’s das mit dem Freisitz. Zusätzlich benötigen Eigentümer eine Baugenehmigung von der zuständigen Baubehörde. Je nach Bundesland und Bebauungsplan sind hier die Bestimmungen verschieden. 

Auch Hausbesitzer benötigen in der Regel eine Baugenehmigung und müssen den Vorgaben des örtlichen Bebauungsplans gerecht werden. Von Vorteil ist es zudem, wenn die Nachbarn gefragt werden – auch um bereits im Vorfeld Ärger wegen etwaigem Baulärm zu vermeiden.

Bevor es zur Aufstockung eines Gebäudes kommt, sollte generell geklärt werden, ob dies aus statischen Gründen möglich ist.  Bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind zudem vorab einige Punkte zu beachten. Beispielsweise dass ein Eigentümer, auch wenn er ein Sondernutzungsrecht am Dachboden hat, mit diesem nicht tun und lassen kann, was er möchte. Denn trotz Sondernutzungsrecht gehört er zum gemeinschaftlichen Eigentum. Somit bedarf eine bauliche Maßnahme der Zustimmung aller Eigentümer. Wird der Dachboden für zusätzliche Wohnungen ausgebaut, handelt es sich hier auch um eine bauliche Veränderung mit gleichzeitiger Veränderung des Nutzungszwecks. In diesem Fall sind auch eine Änderung der Teilungserklärung, eine notarielle Beurkundung und ein Eintrag im Grundbuch nötig. Nur wenn alle Eigentümer diesem Umbau zustimmen, kann dieser auch stattfinden.

Auch Hausbesitzer müssen erstmal die Statik ihres Hauses überprüfen lassen, ob eine Aufstockung überhaupt möglich ist. Nach erfolgreicher Prüfung kann ein Architekt sich an den Entwurf setzen und die Aufstockung so planen, dass sie den technischen und rechtlichen Vorschriften gerecht wird und der Baugenehmigung nichts mehr im Wege steht. Da die Vorgaben und Bestimmungen von Ort zu Ort variieren, gilt es auch immer zu prüfen, ob ein Bebauungsplan vorliegt.

Da der Bau einer Gaube oder Loggia eine bauliche Veränderung darstellt, braucht der Wohnungseigentümer auch hier die Zustimmung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Wollen Hausbesitzer eine Gaube bauen, sollten sie vorab klären, ob dies statisch möglich ist. Einen weiteren Blick sollten sie in die Bebauungsordnung der Gemeinde werfen, um sicherzugehen, dass ein Einbau der Dachgaube genehmigt werden kann. Generell benötigen Hausbesitzer für den Gaubeneinbau eine Baugenehmigung, da dieser Umbau eine wesentliche Änderung am Gebäudebestand darstellt. Auch sollten Eigentümer darauf achten, dass in unmittelbarer Nähe lebende Nachbarn nicht in ihrer Wohnsituation durch den Anbau beeinträchtigt werden. Deshalb sollte vorab das Gespräch mit diesen gesucht werden. wird. Dabei haben Bauherren das Gebot der Rücksichtnahme beachten. Denn selbst, wenn das Bauvorhaben dem Bebauungsplan entspricht, kann das Bauvorhaben als unzulässig gewertet werden, wenn davon eine unzumutbare Beeinträchtigung ausgeht beziehungsweise die gebotene Rücksichtnahme nicht eingehalten wird. (Art. 14 I 1 GG). Der Bauaufsichtsbehörde obliegt es dann, widerstreitende Interessen in angemessener Art und Weise gegeneinander abzuwägen.

Ähnlich verhält es sich beim Einbau einer Loggia: Oftmals ist eine Genehmigung notwendig. Dabei können die Landesbauordnung, das Nachbarrecht und Bebauungspläne Auflagen für den Bau beinhalten.

Bei der Wahl der Ziegel haben Hausbesitzer einige Freiheiten. Zumeist gibt der Bebauungsplan aber dennoch teilweise vor, wie das Dach zu decken ist. Beispielsweise könnte der Absatz im Bebauungsplan folgend lauten: „Als Dachdeckung sind nur rote und rotbraune Tonziegel oder vergleichbare Betonziegel zugelassen. Flachdächer sind extensiv zu begrünen. Bei An- und Umbauten ist die Dachdeckung dem bestehenden Altbau anzupassen …“

Info: Wer sich nicht an den Bebauungsplan hält und beispielsweise graue statt rote Ziegel verwendet, muss mit Baustopp, Bußgeldern oder auch mit Rückbau rechnen.

Die Fassade gehört zum Gemeinschaftseigentum, weshalb alle Eigentümer in die Entscheidungen bezüglich Sanierung oder Farbanstrich einbezogen werden müssen. Um die Dämmung der Fassade umsetzen zu können, braucht es eine Drei-Viertel-Mehrheit, die mindestens die Hälfte aller Eigentumsanteile (in Quadratmeter) auf sich vereinen. Bei einem Neuanstrich hingegen kann es sich um eine bauliche Veränderung gemäß §22 Abs. 1 WEG handeln, sofern der Anstrich das Gesamterscheinungsbild des Gebäudes verändert. Dies ist beispielsweise der Fall, weil sich ein roter Streifen über die Balkone erstreckt. In diesem Fall ist die Zustimmung aller Eigentümer nötig. Lediglich eine einfache Mehrheit braucht es, wenn die Fassade neu gestrichen oder verputzt und gleichzeitig gedämmt wird.

Besteht ein Bebauungsplan, haben Hausbesitzer keine freie Hand, was die Farbgebung ihrer Fassade betrifft. Deshalb sollten sie sich vor dem Streichen beim Bauamt erkundigen, denn oftmals sind bestimmte Farbkombinationen von vornherein ausgeschlossen. Generell gilt in den Bauordnungen der Länder für alle Bauvorhaben – sowohl für Neubau als auch für bauliche Veränderungen – ein Verunstaltungsverbot. Entsprechend müssen die Gebäude in Form, Maßstab, Baumassen und -teilen, Werkstoff und Farbe zueinander passen und dürfen das Orts- und Landschaftsbild nicht verunstalten. Dies ist mitunter der Fall, wenn sich ein Bauvorhaben nicht in die bestehende Bebauung einfügt.

Info: Auch wenn kein Bebauungsplan vorliegt, können Eigentümer nicht nach Lust und Laune um- oder anbauen. In diesem Fall müssen sich Bauherren an den umliegenden Häusern orientieren.

Da die Installation einer Photovoltaik-Anlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses, das nach WEG aufgeteilt ist, eine bauliche Veränderung bedeutet, bedarf es der Zustimmung aller betroffenen Eigentümer, da die Eigenart der Wohnanlage verändert wird. Ein wichtiges Kriterium für die Betroffenheit ist dabei die Sichtbarkeit der Anlage, Lärm, Schmutz oder Kostenverteilung. Allerdings gibt es in Einzelfällen auch Ausnahmen: Wenn die Solaranlage auf dem Dach nicht alle Eigentümer gleichermaßen betrifft. So hatte ein Mann gegen einen Mehrheitsbeschluss geklagt und die Richter urteilten, dass diejenigen, die gegen den Bau der Anlage gestimmt hatten und zudem nicht von der Solaranlage betroffen seien, da sie weder von ihrer Wohnung noch von der Straße aus sichtbar ist, sich nicht an den Kosten beteiligen müssen (Az.: 2Z BR 167/04).

Ob Hausbesitzer eine Genehmigung benötigen, hängt mitunter davon ab, wo und wie sie ihre Photovoltaikanlage errichten. Grundsätzlich ist laut Baugesetzbuch (BauGB) der Bau von üblichen kleineren Photovoltaik-Aufdachanlagen von Privatleuten genehmigungsfrei – insbesondere gilt dies bei Photovoltaikanlagen, die parallel zum Dach oder der Fassade angebracht werden. Da es je nach Landesbauordnung gewisse Regeln und Einschränkungen geben kann, sollten sich Hausbesitzer vorab informieren.

In gewissen Fällen sollte eine Bauanzeige gestellt werden, damit die Behörden feststellen können, ob die Anlage genehmigungspflichtig ist. Dies könnte der Fall sein, wenn

• die Photovoltaik-Anlage größer ausfällt und sich beispielsweise über ein Dach eines Mehrfamilienhauses erstrecken soll
• eine Fassadenanlage in Planung ist, die aus Gebäudehülle hinausragt
• das Gebäude unter Denkmalschutz steht

In vielen Bundesländer bedarf es keiner Genehmigung, ein Windrad aufzustellen – sofern es nicht höher als zehn Meter ist. Ab 10 Meter Höhe sind Windräder in allen Bundesländern genehmigungspflichtig. Je nach Standort sind neben baurechtlichen Anforderungen weitere Gesetze wie das Naturschutz- oder Denkmalschutzgesetz von Bedeutung.

Generell gestaltet sich die Aufstellung eines Windrads in der Stadt oder in einem Wohngebiet schwierig. Deshalb ist es bei dieser sogenannten ‚Errichtung im Innenbereich‘ sinnvoll, eine Baugenehmigung zu beantragen, um die Rechtssicherheit der Anlage zu garantieren. 

In einer Eigentümergemeinschaft kann ein generelles Haustierverbot nach §15 Abs. 2 WEG zwar nicht beschlossen werden, aber durch einen Mehrheitsbeschloss kann beispielsweise die Hundehaltung verboten werden. Sofern mit der Haustierhaltung keine Nachteile für die anderen Eigentümer verbunden sind, gehört diese zur üblichen Wohnnutzung. Allerdings kann die Mehrheit bestimmen, die Tierhaltung zu begrenzen. Beispielsweise darf dann nur noch ein Hund oder eine Katze pro Wohnung zulässig sein.

Eine Kleintierhaltung ist hingegen erlaubt. Dazu gehören Kaninchen oder Meerschweinchen.

Da auch Hühner als Kleintiere gelten, ist ihre Haltung auch in reinen Wohngebieten ohne Genehmigung zulässig – so lange auch hier das Gebot der Rücksichtnahme eingehalten wird. Ob Wohnungseigentümer oder Hausbesitzer: Bis zu 20 Hühner plus ein Hahn sind im Garten erlaubt. Am besten wählen die Tierbesitzer für ihren Garten einen mobilen Stall, da dieser nicht genehmigungspflichtig ist. In Dorfgebieten ist die Errichtung eines kleinen privaten Hühnerstalls sogar relativ unproblematisch. Allerdings sollte beim Bau eines festen Stalls ein Blick in den Bebauungsplan geworfen werden,  ob dieser eine Baugenehmigung benötigt und inwieweit Abstandsregeln bestehen.

Wer mit der Haltung von Ziegen, Schafen oder Kühen liebäugelt, aber in der Stadt wohnt, muss diesen Traum begraben. Denn in Wohngebieten ist die Haltung von Großtieren nicht gestattet. 
Generell sollte vor der Anschaffung von Haus- oder Nutztieren die Nachbarschaft in die Pläne eingeweiht werden.

Möchte ein Wohnungseigentümer aus seiner Terrasse oder seinem Balkon einen Wintergarten machen beziehungsweise einen solchen neu bauen, braucht er die Zustimmung aller Miteigentümer. Denn handelt es sich hier um eine bauliche Veränderung.

Hausbesitzer, die einen Wintergarten an ihr Haus bauen möchten, sollten einen Blick in den Bebauungsplan werfen, um beispielsweise herauszufinden, wie groß die noch zu bebauende Fläche sein darf. Da ein Wintergarten eine Veränderung der Immobilie darstellt, benötigen Hausbesitzer eine Baugenehmigung. Welchen Vorgaben der Wintergarten letztlich entsprechen muss, regelt neben dem Bebauungsplan die jeweilige Landesbauordnung.

Auch wenn ein Wohnungseigentümer ein ausschließliches Sondernutzungsrecht am Garten hat, berechtigt ihn dies noch nicht dazu, eine Baugrube für einen Swimmingpool auszuheben. Denn das unter der Rasenoberfläche und Terrasse liegende Erdreich gehört zum Gemeinschaftseigentum und darin könnten sich Versorgungsleitungen befinden, die bei den Bauarbeiten beschädigt werden können. Entsprechend könnten die Folgen die gesamte Wohnungseigentümergesellschaft betreffen. Aus diesem Grund braucht der Eigentümer die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Wer alternativ zu einem mobilen Pool greift, sollte vorab die Nachbarn darüber in Kenntnis setzen. Generell spricht nichts gegen einen mobilen Pool. Aber auch hier gibt es vorab zu klären, ob das Aufstellen eine wesentliche Änderung der Außenanlage darstellt und auch hier alle Eigentümer zustimmen müssen.

Wollen Hausbesitzer in ihrem Garten einen Pool bauen, brauchen sie in den meisten Bundesländern keine Baugenehmigung, solange dieser weniger als 100 Kubikmeter Wasser fasst. Allerdings ist es auch in diesem Fall ratsam, mit dem zuständigen Bauamt Rücksprache zu halten, da es Ausnahmen in Bezug auf Landwirtschaft, Denkmalschutz oder Naturschutzgebiete gibt. Generell sind entsprechende Abstandsflächen zur Nachbarsgrenze sowie Sicherungspflichten einzuhalten, damit kein unbekannter Dritter zufällig ins Schwimmbecken fallen kann. Selbst wenn Hausbesitzer einen Pool errichten dürfen, sollten sie vorab das Gespräch mit den Nachbarn suchen und sie darüber in Kenntnis setzen.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeder Eigentümer Anspruch auf einen eigenen Briefkasten. Somit kann der Einbau einer Briefkastenanlage mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Generell ist eine Briefkastenanlage als Einrichtung des gemeinschaftlichen Gebrauchs ein Bestandteil des Gemeinschaftseigentums.

Stellt ein Wohnungseigentümer ein Gartenhaus in seinem Gartengrundstück auf, sollte er dies nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer machen, da es sich oftmals um eine bauliche Veränderung handelt. Denn auch wenn der Eigentümer ein Sondernutzungsrecht am Garten hat, hat er nicht automatisch das Recht, dort auch ein Gartenhaus zu errichten. Allerdings besteht dann eine Ausnahme, wenn der Bereich des Sondernutzungsrechts, auf dem das Gartenhaus steht, von öffentlich zugänglichen Flächen außerhalb des Grundstücks nicht einsehbar ist und wenn Miteigentümer von ihrer Wohnung oder Grundstücksbereichen, zu deren Mitbenutzung sie berechtigt sind, das Gartenhaus nicht sehen.

Hausbesitzer, die sich gerne ein Gartenhaus in den Garten stellen möchten, sollten vor dem Bau einerseits ein Gespräch mit dem Nachbarn suchen, andererseits beim örtlichen Bauamt nachfragen, welche Normen eingehalten werden müssen, ob es einen Bebauungsplan gibt und wie es mit der Grenzbebauung aussieht. Da die Bauordnung von Bundesland zu Bundesland verschieden ist, unterscheiden sich auch die Größen der Gartenhäuser, die genehmigungsfrei sind. Weitere Einschränkungen gibt es dahingehend, dass nur Gebäude, die keine Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstellen haben, keine Genehmigung benötigen. Auch wer sich ein Baumarkt-Gartenhaus zulegen möchte, muss sich an Vorgaben halten, weshalb es sinnvoll ist, mitsamt dem Prospekt direkt zur Behörde zu gehen.

Möchte ein Wohnungseigentümer einen Carport bauen, benötigt er – da es sich um eine bauliche Veränderung handelt - die Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Wenn Hausbesitzer wissen möchten, ob sie eine Baugenehmigung für einen Carport benötigen, müssen sie einen Blick in die Landesbauordnung werfen. Jedes Bundesland hat seine eigenen Bestimmungen, wann ein Carport eine Genehmigung braucht beziehungsweise wann er genehmigungsfrei ist. Hinzu kommt, dass beim Bau weitere Vorgaben wie Abstandsflächen und oder Wandhöhen eingehalten werden müssten. Um nicht im Nachhinein in die Bredouille zu geraten, sollten Carport-Besitzer in spe beim zuständigen Bauamt nachfragen, was erlaubt ist – und was nicht.