Diese Steuern zahlst du beim Immobilienverkauf

Wenn du deine Immobilie verkaufst, kommen oft Steuern auf dich zu. Wir sagen dir, worauf du achten musst, damit dein Geld auch bei dir bleibt und du Steuern sparst.

Wenn du deine Immobilie verkaufst, musst du in zwei Fällen Steuern zahlen:

1. Wenn du deine Immobilie weniger als 10 Jahre besitzt und sie immer vermietet hattest, fällt Spekulationssteuer an. Abzug: individueller Einkommenssteuersatz, maximal  45 Prozent.
2. Wenn du die Drei-Objekt-Grenze überschreitest, kann Gewerbesteuer anfallen. Abzug: 19 Prozent Umsatzsteuer.

Weitere Steuern:

• Käufer müssen die Grunderwerbsteuer zahlen. Abzug: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises.
• Die Grundsteuer zahlt der Verkäufer im Jahr des Verkaufs unabhängig vom Veräußerungsdatum für das ganze Kalenderjahr, es sei denn,  im Kaufvertrag wird vereinbart, dass der Käufer sie anteilig ab Kaufdatum übernimmt.

Du hast 2022 eine Wohnung für 400.000 Euro gekauft, sofort vermietet, und willst sie nach zwei Jahren wieder verkaufen. Von den 400.000 Euro entfallen anteilig 100.000 Euro auf den Grundstückswert und 300.000 Euro auf die Wohnung. Nach Abzug aller Verkaufsnebenkosten hast du immer noch einen Gewinn von etwa 60.000 Euro.

Auf diese gut 60.000 Euro Bruttogewinn musst du abhängig von deinem Steuersatz Einkommenssteuer zahlen. Der Gewinn wird bei der Steuererklärung zusätzlich zu deinem Bruttoeinkommen angerechnet, weshalb du in unserem Beispiel in einen höheren Steuersatz wechseln wirst.

Progressive Steuertabelle Stand 2022

Beispielrechnung*:
Wenn du beispielsweise 30.000 brutto im Jahr verdienst, bist du in der Tarifzone III. Wir gehen von einer durchschnittlichen Steuerbelastung von 26 % aus.  Durch den Gewinn bei der Veräußerung deines Hauses von etwa 60.000 Euro erhöht sich dein Brutto aber auf etwas mehr als 90.000 Euro. Damit steigst du automatisch in nächste Tarifzone IV auf und versteuerst die jeweils erhöhten Einkommensbeträge mit dem höheren Steuersatz, in unserem Fall 42 Prozent.

_{*Es handelt sich lediglich um Beispielrechnungen. Der Übersichtlichkeit wurde der Einfluss von Steuerfreibeträgen oder Ehegattensplitting nicht berücksichtigt. Die genauen Steuersätze errechnet das jeweilige Finanzamt immer individuell.}

Obwohl du durch den Hausverkauf fast 62.000 Euro brutto mehr verdienst, bleiben dir nach Abzug der Steuer nur 32.752 Euro mehr unterm Strich. Du verlierst insgesamt also nicht nur 42 Prozent sondern sogar fast 50 Prozent vom Gewinn an das Finanzamt. Das liegt daran, dass dein Einkommen auch mit einem höheren Steuersatz versteuert wird.

Im darauffolgenden Jahr wirst du aber wieder normal anhand deines Bruttoeinkommens versteuert.

Die Spekulationssteuer kann dir viel Geld kosten. Deswegen solltest du vor dem Verkauf prüfen, ob du sie umgehen kannst. Dafür kommen drei Punkte infrage:

1. Du verkaufst die Immobilie erst zehn Jahre, nachdem du sie erworben hast. Unabhängig ob Kauf, Geschenk oder Erbe. Bei Geschenk oder Erbe gilt das Kaufdatum des Erblassers beziehungsweise des Schenkenden.
2. Du kannst die Immobilie schon vor Ablauf der Frist von zehn Jahren verkaufen, ohne Spekulationssteuer zu zahlen. Allerdings musst du die Immobilie entweder komplett für dich selbst genutzt haben, oder …
3. … nachdem du die Immobilie zunächst vermietet hast und zumindest seit über zwei Jahren selbst für dich nutzt.

Erfüllst du einen der drei Punkte, wirst du keine Spekulationssteuer zahlen müssen.

• Beispiel 1: Du hast ein Haus Ende der 2000er-Jahre gekauft und es sofort vermietet. Jetzt möchtest du von den hohen Verkaufspreisen profitieren und willst verkaufen. Kein Problem: Die Spekulationsfrist ist abgelaufen. Du kannst abzüglich der Verkaufsnebenkosten die volle Summe behalten.
• Beispiel 2: Du hast 2015 eine Wohnung für 500.000 Euro gekauft und wohnst bist heute darin: Beim Verkauf zahlst du auf den Gewinn keine Spekulationssteuer, obwohl die Frist noch nicht abgelaufen ist.

Wenn du eine Immobilie geerbt hast, kannst du auch beim Verkauf der Immobilie Spekulationssteuer zahlen müssen. Das Datum, wann du es vererbt bekommen hast, spielt keine Rolle. Du übernimmst hier die Spekulationsfrist deines Erblassers. Wenn die Immobilie dem Erblasser weniger als 10 Jahre gehört hat und sie nur vermietet hatte, kannst du sie nicht ohne Spekulationssteuer zu entrichten, verkaufen. Die Steuer entfällt nur, wenn du die Immobilie mindestens in den vergangenen 2 Jahren selbst genutzt hast oder die Frist abgelaufen ist.

Auch bei geschenkten Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 10 Jahren. Es gelten dieselben Bedingungen wie beim Erbe. Es kommt nur darauf an, wann der Schenkende die Immobilie erworben hat. Wenn die Immobilie dem Schenkenden weniger als 10 Jahre gehört hat und sie nur vermietet hatte, kannst du sie nicht ohne Spekulationssteuer zu entrichten, verkaufen. Die Steuer entfällt nur, wenn sie die Immobilie mindestens in den vergangenen 2 Jahren selbst von ihm genutzt wurde oder die Frist abgelaufen ist.

Hast du die 3-Objekt-Grenze überschritten, musst du neben der Spekulationssteuer auch Umsatzsteuer auf den Gewinn bezahlen. Bei gewerblichen Immobiliengeschäften ist das der aktuelle Umsatzsteuersatz. Dieser beträgt 19 Prozent. Grundlage der Berechnungen der Kaufpreis der Häuser, Grundstücke oder Wohnungen. Unter dem Begriff Verkehrswert versteht man den Wert der Objekte im Verkaufsfall. Die Festlegung des Verkehrswerts ist Aufgabe des Finanzamts. Er wird anhand von Vergleichspreisen, die für andere Immobilien erwirtschaftet wurden, festgelegt.

Info: Beim Wertgutachten handelt es sich nur um durchschnittliche Vergleichspreise. Sie können kaum den Wert eines Hauses widerspiegeln. Zweifelst du am Wertgutachten, kannst du ein eigenes Wertgutachten auf eigene Kosten anfertigen lassen. Das lohnt sich natürlich nur dann, wenn das Finanzamt einen zu niedrigen Verkehrswert veranschlagt hat. Ein eigenes Wertermittlungsgutachten hat also nur Sinn, wenn es einen deutlich höheren Wert aufweist, als das des Finanzamts und du dadurch deinen Gewinn schmälerst.

Rechenbeispiel:

Du verkaufst binnen eines Jahres 3 Gebäude im Wert von 1.500.000 Euro. Der Einkaufspreis lautet 1.200.000 Euro. Den Gewinn von  300.000 Euro musst du mit 45 Prozent (siehe Steuertarif-Tabelle)  versteuern. Von deinen 300.000 Euro bleiben nur noch 165.000 Euro. Davon musst du nochmals 19 Prozent (beziehungsweise 31.350 Euro) Gewerbesteuer zahlen. Dir bleiben also von einst 300.000 Euro Bruttogewinn noch 133.650 Euro.

Weitere mögliche Steuernachzahlung:

Doch kann noch mehr dazu kommen. Verkaufst du das dritte Gebäude beispielsweise erst im vierten Jahr, werden die beiden vorherigen Objektveräußerungen rückwirkend umqualifiziert als Objekte des gewerblichen Grundstückshandels. Die nun vergangenen Jahre musst du nicht nur nachzahlen, sondern jeden vergangenen Monat sogar mit 0,5 Prozent Steuernachzahlung zusätzlich verzinsen.