Aktualisiert am 21.10.2024 von 
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Wie wirkt es sich auf den Preis aus, wenn ein vermietetes Haus verkauft werden soll? Und kann der Eigentümer den Mietern auch einfach kündigen, um einen höheren Preis zu erzielen? Antworten auf die wichtigsten Fragen.
Übersicht
- Darf ich ein vermietetes Haus verkaufen?
- Wie ermittle ich den angemessenen Preis für meine vermietete Immobilie?
- Wer kauft mein vermietetes Haus?
- Darf ich den Mietern kündigen, weil der Käufer die Immobilie unvermietet kaufen will?
- Darf ich die vermietete Immobilie mit Interessenten besichtigen?
- Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?
- Vermietetes Haus verkaufen: Mit Makler oder ohne?
Darf ich ein vermietetes Haus verkaufen?
Es gibt verschiedene Gründe, warum ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen will. Was ist aber, wenn diese vermietet ist? Darf sie trotzdem verkauft werden? Selbstverständlich. Es muss zwar auf ein paar Feinheiten geachtet werden, aber grundsätzlich steht einem Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses nichts entgegen.
- Hier liest du, ob sich ein Verkauf mehr lohnt oder du besser weiter vermietest.
Wie ermittle ich den angemessenen Preis für meine vermietete Immobilie?
Die Wertermittlung einer vermieteten Immobilie hängt, wie bei unvermieteten Objekten, von verschiedenen Faktoren ab. Bei Einfamilienhäusern, Reihenhäusern oder Eigentumswohnungen wird in der Regel das Sachwertverfahren oder das Vergleichswertverfahren für die Berechnung angewandt.
Wie wirkt sich die Vermietung auf den Preis aus?
Der Verkaufspreis einer vermieteten Immobilie liegt oftmals unter dem einer leerstehenden – zumindest dann, wenn ein Selbstnutzer der Käufer ist. Experten gehen von Kaufpreisen aus, die rund 20 bis 30 Prozent niedriger liegen als bei einer leerstehenden Immobilie. Letztlich kommt es aber auf den Immobilienmarkt an. In Ballungszentren, wo eh wenig Angebot herrscht, werden Käufer auch für vermietete Objekte tiefer in die Taschen greifen.
Doch die Vermietung kann auch von Vorteil sein: Wenn Kapitalanleger die Immobilie kaufen, dann wollen diese, dass sie vermietet ist. Denn sie wollen über die Miete Geld verdienen.
Wer kauft mein vermietetes Haus?
Für vermietete Häuser oder Wohnungen gibt es 3 Käufergruppen:
- Der aktuelle Mieter
- Privatpersonen, die selbst einziehen wollen
- Kapitalanleger
Die wahrscheinlich größte Käufergruppe von vermieteten Häusern oder Eigentumswohnungen sind private Personen, die anschließend gern selbst in dem Objekt wohnen wollen. Insbesondere in Ballungsgebieten sind viele Kaufwillige gezwungen auf vermietete Immobilien zurückzugreifen, weil das Angebot kleiner als die Nachfrage ist.
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ein Vorkaufsrecht hat der Mieter nur dann, wenn ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt wurde (§ 577 BGB). Dazu muss der Mieter jedoch bereits vor der Umwandlung in der Wohnung gewohnt haben und es muss der erste Verkauf nach der Umwandlung sein.
Es wird aber sicher nicht schaden, bei den Mietern nachzufragen, ob sie die Wohnung oder das Haus kaufen wollen. Falls ja, super. Falls nicht, dann sind die Mieter zumindest schon einmal über den Verkaufswunsch informiert.
Was passiert mit dem Mieter nach dem Verkauf?
Das kommt ganz darauf an, wer die Immobilie kauft. An sich müssen sich Mieter keine Sorgen machen, denn es gilt das Prinzip „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet, dass der Mietvertrag unverändert auch beim neuen Eigentümer weiterläuft.
Jedoch haben Käufer, die die Immobilie selbst nutzen wollen, die Möglichkeit wegen Eigenbedarfs zu kündigen.
Ist der Verkauf abgeschlossen, muss der Mieter noch offiziell über den Eigentümerwechsel informiert werden, unter anderem weil auch die Miete an einen neuen Empfänger gezahlt werden muss.
Darf ich den Mietern kündigen, weil der Käufer die Immobilie unvermietet kaufen will?
Gerade Käufer, die zur Selbstnutzung kaufen, bevorzugen eher eine leerstehende Immobilie statt einer vermieteten. Daher überlegen einige verkaufswillige Eigentümer, ihren Mietern zu kündigen, um die Verkaufschancen zu erhöhen. Erlaubt ist dies jedoch nicht.
Will ein Vermieter seinen Mietern kündigen, so braucht er dafür triftige Gründe. Dazu gehören:
- Kündigung wegen Eigenbedarfs
- Kündigung aufgrund wirtschaftlicher Verwertung
- fristlose Kündigung wegen Fehlverhaltens des Mieters
Bessere Verkaufschancen oder ein höherer Verkaufspreis reichen als Begründung für eine Kündigung nicht aus.
Es gibt aber dennoch eine Möglichkeit, dass die Mieter vor dem Verkauf ausziehen: die Auflösung des Mietvertrags. Wenn sich Mieter und Vermieter einig sind, dann kann ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden. In der Regel haben Mieter jedoch wenig Interesse daran, auszuziehen. Um sie umzustimmen, können Vermieter eine Auszugsprämie in Aussicht stellen. Je großzügiger diese ausfällt, desto eher werden Mieter zustimmen. Insbesondere, wenn die Immobilie so oder so verkauft wird und sie im Anschluss mit einer Eigenbedarfskündigung der neuen Eigentümer rechnen müssen.
Dann kannst du ein Sonderkündigungsrecht nutzen
Ist die vermietete Wohnung in einem Zweifamilienhaus oder einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, dann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht (§573 BGB). In dem Falle kann eine Kündigung auch ohne Begründung erfolgen. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich hierbei jedoch um drei Monate.
Darf ich die vermietete Immobilie mit Interessenten besichtigen?
Da an der Besichtigung ein berechtigtes Interesse besteht, darf auch vermieteter Wohnraum mit einem Interessenten besichtigt werden. Mieter sind verpflichtet, diese stattfinden zu lassen. Doch auch das hat Grenzen: Die Menge der Termine muss zumutbar sein. Außerdem sollten Vermieter rechtzeitig einen Termin ausmachen. Wer unangekündigt vor der Tür steht, kann abgewiesen werden.
Und auch in der Wohnung selbst sollten sich Vermieter und Interessent angemessen verhalten. So dürfen keine Schränke geöffnet werden und auch Fotos sind nur erlaubt, wenn der Mieter zustimmt.
Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?
- Energieausweis
- Grundbuchauszug
- Auszug aus der Flurkarte und aktueller Grundsteuerbescheid
- Bauakte (darin befinden sich Grundrisse, Baugenehmigungen und alle notwendigen Informationen zu An- und Umbauten)
- Bebauungsplan
- Nachweis für eventuelle Modernisierungsmaßnahmen
- Gebäudeversicherungsschein
- der bestehende Mietvertrag
- jüngste Betriebskostenabrechnung
- Unterlagen zur Haustechnik, wie der Heizungsanlage
- zusätzlich bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Aufstellung Instandhaltungsmaßnahmen, aktueller Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, jüngere Protokolle Eigentümerversammlung
Je transparenter die Informationen sind, die dem potenziellen Käufer präsentiert werden können, desto besser.
Vermietetes Haus verkaufen: Mit Makler oder ohne?
Ob eine Immobilie mit oder ohne Makler verkauft wird, hängt von den Prioritäten des Verkäufers ab. Denn erstmal kostet der Makler natürlich, was vom Erlös des Hausverkaufs abgezogen werden muss. Doch ein Immobilienmakler hat auch viele Vorteile:
- In der Regel verkürzt sich die Vermarktungsdauer
- Der Profi kennt den Markt und kann einen angemessenen Preis empfehlen
- Ein Makler kümmert sich um Exposé, organisiert und übernimmt Besichtigungen – er spart also Zeit und in der Regel auch Nerven
- Hilft bei der Vorbereitung des Notartermins
Welche Kosten fallen beim Verkauf an?
- Energieausweis: Ist der aktuelle Energieausweis älter als zehn Jahre, muss ein neuer erstellt werden. Je nach Anbieter liegen die Preise für einen Verbrauchsausweis im zweistelligen Euro-Bereich. Hier den Energieausweis bequem online bestellen.
- Aktueller Grundbuchauszug: Die beglaubigte Variante kostet in der Regel zwischen 15 und 20 Euro.
- Maklerkosten: Wer einen Makler beauftragt, muss durch den gesetzlichen Provisionssplit mindestens 50 Prozent der Provision selbst übernehmen und kann sie nicht mehr vollständig auf den Käufer abwälzen.
- Löschung von Grundschuld: Die Kosten für eine Löschungsbewilligung orientieren sich an der Höhe der Grundschuld.
- Vorfälligkeitsentschädigung: Besteht noch ein Darlehen auf die Immobilie, gibt es zwar die Möglichkeit das Darlehen vorzeitig zu kündigen. Die Bank verlangt in der Regel jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung wegen entgangener Gewinne. Je nach Höhe der Finanzierung und Restdauer der Laufzeit kann die Entschädigung mehrere tausend Euro betragen.
Welche Steuern muss ich beim Hausverkauf zahlen?
Steuern, die für den Verkäufer einer Immobilie womöglich anfallen, sind:
- Spekulationssteuer
- Gewerbesteuer
Die Spekulationssteuer fällt dann an, wenn das Haus kürzer als 10 Jahre im Besitz ist. Die Gewerbesteuer wird dann fällig, wenn ein Eigentümer gewerblichen Immobilienhandel betreibt beziehungsweise das Finanzamt davon ausgeht.
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