Aktualisiert am 05.11.2024 von 
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Sich im deutschen Steuerdschungel zurechtzufinden, kann einer echten Herausforderung gleichkommen. Doch egal, ob du Makler, Vermieter, Mieter oder Eigentümer bist, der Staat hält eine Vielzahl an Steuererleichterungen für dich bereit, wenn es um Immobilien geht.
Viele betrachten die Steuererklärung als mühsame Pflicht. Aber wusstest du, dass sie dir auch die Chance bietet, Geld zurückzubekommen? Trotz seiner Komplexität und Undurchsichtigkeit bietet das deutsche Steuerrecht zahlreiche Möglichkeiten. Vor allem diejenigen, die ihre Steuerlast mit Immobilien senken wollen, etwa als Vermieter oder beim Hauskauf, können steuerlich profitieren.
Übersicht: Steuern sparen
Mit Immobilien Steuern sparen: Grundlegendes Know-how notwendig
Makler, Vermieter, Mieter, Eigentümer – sie alle können Steuern sparen bei Immobilien. Foto: Nana_studio / stock.adobe.com
Das deutsche Steuerrecht ist bekannt für seine Komplexität und ständigen Veränderungen, was nicht nur Experten vor Herausforderungen stellt. Wenn du dich im Bereich der Immobilien bewegst - sei es als Vermieter, Mieter, Eigentümer oder Makler – lohnt es sich dennoch, sich damit auseinanderzusetzen. Denn bei der Arbeit mit Immobilien hast du zahlreiche Möglichkeiten, deine Steuerbelastung deutlich zu senken.
Mit einer sorgfältigen und vorausschauenden Steuerplanung kannst du so Geld einsparen, das du anderweitig nutzen kannst. Beispielsweise für neue Investments oder Sanierungskosten für die Instandhaltung deiner Immobilie.
Darum solltest du auf einen Steuerberater vertrauen
Planst du, eine Immobilie als Kapitalanlage zu erwerben, solltest du auf jeden Fall einen Steuerberater hinzuziehen. Er hilft dir, dir vorab einen Überblick über die verschiedenen Steuersparmöglichkeiten zu verschaffen.
Die Bedeutung eines Steuerberaters liegt vor allem in seiner Expertise, die speziellen Vorschriften und Gesetzesänderungen stets genau im Blick zu haben. Hast du einen guten Steuerberater an deiner Seite, navigiert er dich durch das Dickicht der Abschreibungsmöglichkeiten, den Werbungskosten und Sonderausgaben. Er weiß genau, welche finanziellen und steuerlichen Aspekte beim Kauf, der Verwaltung und dem Verkauf von Immobilien wichtig sind und wie du diese zu deinem Vorteil nutzen kannst.
Darüber hinaus kann er dich über steuerliche Fallen aufklären und dafür sorgen, dass du Fehler vermeidest, die später zu unangenehmen Überraschungen führen könnten. Mit seinem Fachwissen stellt er sicher, dass du alle legalen Möglichkeiten ausschöpfst, um die Steuerlast zu minimieren, und unterstützt dich dabei, deine Rendite zu maximieren.
So sparen Makler Steuern
Unabhängig davon, ob du als Makler angestellt oder selbständig bist, kannst auch du in vielen Fällen Steuern sparen – beispielsweise, indem du den Steuerfreibetrag nutzt. Hinzu kommen zahlreiche Möglichkeiten zur Abschreibung – beispielsweise für beruflich genutzte Arbeitsgeräte wie Notebooks, aber auch für Büromöbel, Datenträger, Kaffeemaschinen oder Telefone. Für solche Abschreibungen hat der Gesetzgeber verschiedene Möglichkeiten vorgesehen.
Neben den klassischen Abschreibungsmöglichkeiten stehen dir zusätzliche Chancen offen, deine Steuerlast zu mindern. So kannst du zum Beispiel den Erhaltungsaufwand für Büroimmobilien, die zu deinem eigenen Bestand gehören, steuerlich geltend machen. Auch Sanierungskosten können, wenn sie für dein Maklerbüro anfallen oder im Kontext eines Steuersparmodells mit Immobilien stehen, beträchtliche Steuervorteile einbringen.
Steuern sparen für Vermieter
Als Vermieter kennst du das Spiel: Deine Mieteinnahmen wollen versteuert werden. Dazu kommen Reparaturkosten, Fahrtkosten und die Grundsteuer. Im Gegenzug gewährt der Fiskus Vermietern aber die Möglichkeit, einige Posten von der Steuer abzusetzen. Doch der Fiskus ist nicht nur fordernd, sondern lässt dir auch Spielraum, um ordentlich bei den Steuern zu sparen. Die magischen Worte heißen hier: absetzbare Kosten.
Dazu gehören zum Beispiel die Ausgaben für Immobilienanzeigen oder den Makler. Auch die Anschaffungskosten deiner Immobilie sowie Handwerkerkosten sind Gold wert, wenn du als Vermieter Steuern sparen willst.
Wie du bei der Vermietung Steuern sparen kannst
- Werbungskosten absetzen: Zu den Werbungskosten gehören alle Ausgaben, die in direktem Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Dazu zählen beispielsweise Instandhaltungs- und Modernisierungskosten, Fahrtkosten, Zinsen für Darlehen, Abschreibungen oder die Kosten für einen Steuerberater.
- Erhaltungsaufwendungen sofort absetzen oder verteilen: Erhaltungsaufwendungen, also Ausgaben für die Erhaltung des Soll-Zustandes deiner Immobilie, können entweder im Jahr der Zahlung vollständig von der Steuer abgesetzt oder über zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Das ist sinnvoll, um hohe einmalige Kosten auf mehrere Jahre zu verteilen und so eventuell progressiv zu besteuern.
- Nicht umlagefähige Nebenkosten berücksichtigen: Manche Nebenkosten kannst du nicht auf die Mieter umlegen. Diese Ausgaben darfst du aber als Werbungskosten in der Steuererklärung angeben. Dazu gehören beispielsweise Kontoführungsgebühren für das Mietkonto oder die Grundsteuer.
- Anschaffungsnahen Aufwand korrekt behandeln: Kosten für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Kauf anfallen und 15% der Anschaffungskosten übersteigen, müssen über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben werden. Es lohnt sich daher, zwischen üblichen Erhaltungsaufwendungen und anschaffungsnahem Aufwand zu unterscheiden.
- Leerstand geschickt nutzen: Verluste während eines Leerstands kannst du steuerlich geltend machen. Dafür musst du nachweisen, dass eine Weitervermietungsabsicht besteht. Dazu gehören Bemühungen, die Wohnung wieder zu vermieten, wie etwa Annoncen in Zeitungen oder Onlineportalen.
Aufpassen musst du als Vermieter allerdings, wenn du eine Mietwohnung vergünstigt vermietest, zum Beispiel bei Vermietung an Angehörige. Wenn die Miete deutlich unterhalb des ortsüblichen Niveaus liegt, kannst du Steuervorteile nur noch anteilig geltend machen.
- Hier liest du mehr Steuertipps für Vermieter
Wie Mieter Steuern sparen
Ob nun haushaltsnahe Dienstleistungen oder Handwerkerleistungen in der eigenen Wohnung: Auch als Mieter kannst du einiges von der Steuer absetzen. Wer von zu Hause aus arbeitet oder aus beruflichen Gründen umzieht, kann ebenfalls einen Teil der Kosten bei der Steuererklärung zurückgewinnen. Das Gesetz sieht hier verschiedene Varianten vor:
- Haushaltnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen: Darunter fallen Handwerkerrechnungen für die Reparatur in deiner Wohnung oder die Gebühr für den Fensterputzer.
- Homeoffice: Falls du einen Raum ausschließlich beruflich nutzt, kannst du unter Umständen einen Teil deiner Mietkosten absetzen. Für kleinere Arbeitsmittel wie Drucker oder Schreibtischlampe brauchst du keine separate Arbeitsecke.
- Umzugskosten: Ziehst du aus beruflichen Gründen um, kannst du Umzugskosten, wie Maklergebühren für die Wohnungssuche oder sogar die Kosten für den Transport deines Hausrats, als Werbungskosten absetzen.
Steuertipps für Käufer und Immobilieneigentümer
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kauft oder baut, profitiert steuerlich von der AfA für Immobilien. Dabei gibt es unterschiedliche Abschreibungsmöglichkeiten für Alt- und Neubauten sowie für Denkmalimmobilien.
Für nicht denkmalgeschützte Altbauten und Neubauten, die vermietet werden, gelten dabei vergleichsweise geringe Abschreibungssätze, die du allerdings über einen sehr langen Zeitraum in Anspruch nehmen kannst. Zeitlich befristet gibt es übrigens zusätzlich eine Sonder-AfA für neu geschaffenen Wohnraum, um den Wohnungsbau anzukurbeln.
Richtig hohe Abschreibungssätze gelten dagegen für Denkmalschutzimmobilien. Hier kannst du die Kosten für eine denkmalgerechte Sanierung auch in einem vergleichsweisen kurzen Zeitraum abschreiben.
Als Immobilieneigentümer solltest du auch den Erhaltungsaufwand im Auge behalten. Diese Kosten für die Instandhaltung oder Modernisierung des Gebäudes können in dem Jahr, in dem sie anfallen, vollständig von der Steuer abgesetzt werden. Das senkt deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erheblich.
Beim Hauskauf Steuern sparen
Mit den richtigen Steuertipps kannst du schon beim Hauskauf ordentlich sparen und deine Steuerlast minimieren.
Eine große Ausgabe beim Hauskauf ist die Grunderwerbsteuer. Die Höhe dieser Steuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. Es gibt allerdings Möglichkeiten, diese abzumildern:
- Teilung des Kaufpreises: Manchmal ist es möglich, den Kaufpreis auf das Gebäude und das Grundstück aufzuteilen, da für das Grundstück keine Abnutzung angesetzt wird. Wenn du angemessen argumentieren kannst, dass der Wert des Gebäudes niedriger ist, kannst du dadurch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer reduzieren.
- Erwerb von privaten Verkäufern: Kaufst du das Haus von jemandem, der es selbst weniger als 10 Jahre genutzt und vielleicht nicht die volle Afa ausgeschöpft hat? Dann könnte es einen Spielraum für Preisverhandlungen geben, da der Verkäufer die Immobilie unter Umständen ohne Spekulationssteuer verkaufen kann.
Tipps für Selbstnutzer einer Immobilie
Wohnst du als Selbstnutzer in deiner Immobilie kannst du zwar keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen, profitierst bei einer späteren Veräußerung aber von möglichen Steuervorteilen durch eine Befreiung von der Spekulationssteuer. Auch bestimmte Aufwendungen kannst du eventuell als haushaltsnahe Dienstleistungen oder im Rahmen von Sonderabschreibungen berücksichtigen.
Möchtest du deine Immobilie an deine Nachkommen weitergeben, kannst du dafür sorgen, dass deine Kinder oder Enkel dabei ordentlich Steuern sparen: Indem du die Immobilie bereits zu Lebzeiten verschenkst und dir im Gegenzug ein Wohnrecht einräumen lässt.
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